實踐中常出現這樣一種情形：開發商或者賣家將房屋賣給買家，但是基於各種原因買賣雙方沒有辦理房屋登記變更手續（相關房屋有可能因為開發商沒錢交土地出讓金而根本辦不了房產證）。
在這種前提下，開發商和賣家因為糾紛被他人告上法庭並且敗訴，他人經過法院系統查詢，發現開發商、賣家名下還有這套房屋，於是申請強制執行。這時買家的權利能否得到保護？
根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱執行異議复議規定）第二十八、二十九條的規定，是可以得到保護的。
但是買家必須滿足比較苛刻的條件，試圖以"賣家、開發商之前欠我錢，房屋是以房抵債的形式交給我的，沒有正式的房款交易信息"的方式規避執行，可能會被認定為規避執行——想要逃脫被執行的命運，必須完全符合執行異議复議規定第二十八、二十九條的規定。
本文以最高院改判的一項再審案例予以說明【案例號：（2022）最高法民再126號】。
一、案情簡介
2012年，賈某曾藉給開發商1000萬元的借款。
2015年8月11日，開發商與建築商簽訂《付款協議》，約定開發商應付款給建築商X萬元。 2015年8月26日，開發商（出賣人）與案外買家賈某（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，按總金額477萬元將27戶商舖共計636.9平方米賣給了賈某。房地產交易中心對爭議房屋辦理了《商品房分戶備案證明》。
2016年10月29日，吉林省高級人民法院判決，開發商支付建築商欠付工程款4274萬元及利息。隨後建築商向吉林省高院申請執行，吉林省高院裁定由白山市中院執行。 2017年11月，白山市中院裁定查封1101-70號商舖（下文簡稱爭議房屋）。買家賈某提出執行異議，白山市中級人民法院於2017年11月24日作出執行裁定，駁回買家賈某的異議請求，賈某不服向法院提起執行異議之訴，一二審法院審理後認為爭議房屋已是賈某的財產，建築商不能要求執行。
二、最高院審判結果——吉林中院、高院的判決錯誤，予以改判
賈某和開發商2015年簽訂的《房屋買賣合同》並不是商品房買賣行為，而是就2012年借款達成的以房抵債行為。以房抵債協議並不形成優於其他債權的利益，在完成權屬變更登記前，賈瓊僅享有普通債權，不能對抗法院的執行。
因此，最高院判決撤銷了中院、高院的裁定。
三、律師評析
執行異議复議規定第二十八、二十九條的規定，可以對抗執行，其中最重要的目的就是保護合法買家的利益——畢竟房屋涉及到幾代人的生活問題。但是想要成立異議排除執行，必須滿足二十八條、二十九條規定的每一條要件：已簽訂合法有效的書面買賣合同、已合法佔有該房產、已支付全部價款（或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行）、非因買方自身原因未辦理過戶登記。
而對於買下開發商手中房屋的排除執行，要求更低：已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
因此，在涉及房屋執行的問題上，如果希望執行異議成立不對房屋進行執行，必須做好萬全的準備。
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