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- 來源/首席商業智慧
- 作者/首席商業智慧
引言：曾經的碧桂園多麼風光無限，現在就多麼窘迫困頓。
9月份，剛完成2,500萬美元到期外債利息償還的碧桂園，10月份卻不得不對1,500萬美元到期外債利息違約。
這個目前國內房地產的頭部企業，目前有15支總計93億美元的外債。
然而本金還沒到期，光是到期的利息就逼得碧桂園捉襟見肘，甚至只好申請延期。後來也透過向債務方進行債務重組8支外債進行展期。
真真就是「地主家也沒餘糧」的地步了。
雖然碧桂園對外的公告是，要透過銷售渡過難關。但明眼人都能看出來，單純的銷售是無法讓碧桂園抵禦這次債務危機的。
圖源：碧桂園財報
靠著2016年房地產市場「漲價去庫存」大肆衝入三四線甚至是四五線城市的碧桂園，拿著「以債償債」的模式風光了好幾年。
但在疫情衝擊，三線以下城市房價跳水後，碧桂園終究是嚐到了過往自己種下的高房價苦果。
但是，碧桂園淪落到如今即將爆雷的地步並不值得同情。
不論是爆雷前高層紛紛辭職，甚至有的出售優質資產和套現跑路。
還是在碧桂園風光之時，鋪天蓋地的負面新聞便頻頻被爆出：疑似虛假宣傳、毆打業主等等，著實寒了廣大業主和投資人的心。
碧桂園的爆雷並不值得同情，不如說，這其中的許多徵兆耐人尋味。
01.炒房拉高縣市房價，無視維權坑害普通人
碧桂園和恆大雖然都是廣東的房企，但是二者之間的運作模式大不相同。
許家印玩得是「蛋生雞、雞再生蛋」的模式。
靠著用低價的方式拿到土地，再用土地到銀行抵押借款，拿出錢後再用來投資蓋房，再用房子償還前期債務。
許家印靠著這種模式瘋狂擴張恆大，也造成了恆大如今尾大不掉的債務。
碧桂園更著重於與房產配對的物業服務。
例如世紀之交的亞洲金融危機，碧桂園就是透過在社區裡搭配學校，成功度過了賣房危機。
也無怪乎網路上總是有人調侃碧桂園存在一支"保安大軍"，甚至可以媲美"部隊"。
然而，調侃歸調侃，碧桂園的黑料可是一抓一大把。
這個把「給你一個五星級的家」當作口號的國內頭房企，在迅速向各地擴張的過程中，帶來了大量的問題。
一是房價。
碧桂園把手伸向三、四線甚至是四、五線城市後，迅速把當地的房價給拉高了。
過去這些能夠把4000元/平米作為均價的小縣城，在碧桂園入駐後紛紛上漲到7000到10000元/平米。
雖然碧桂園打著高檔小區的名頭，出售對像都是當地的公務員、事業編、國企和私企老闆之類的，但是在這群高消費人群的消費下，勢必讓當地房價群起而上漲。
圖源：有數
二是涉嫌虛假宣傳。
網路上曾經有一位廣東的碧桂園業主倒過苦水。
2017年他們家成為碧桂園業主，買了一套110平米的複式一層。碧桂園承諾的給他們一處花園，但是交屋後才發現花園被鎖了起來用不了。
除此之外，當初許諾的防盜門等交屋卻是貼著雙面紙的泡棉門。
成為業主後，碧桂園要求他們交了一萬元的新加坡馬來西亞旅遊費，帶著他們去馬來西亞看房子。強制推銷不說，承諾能退還的一萬多購屋押金也沒了消息。
被坑害的業主不只這一個，也難怪網路上許多人都在吐槽碧桂園存在虛假宣傳。
但一旦有業主想站起來維權呢？碧桂園二話不說就以「鐵拳」伺候。
這就是碧桂園帶來的第三個問題：被通報惡意毆打業主。
2023年6月，湖南省郴州市碧桂園鳳凰城出現碧桂園工程部經理毆打業主的情況。
- 2023年4月，陝西省西安市的「萬達·天樾」（後來被碧桂園收購）小區業主到物業反映問題，被碧桂園的物業打到耳朵出血。
- 2023年2月，青島李滄區的碧桂園業主向業主反映問題，被對方打到肋骨骨折，物業也因此被判有期徒刑8個月。
- 2022年11月，山西省太原市碧桂園工作人員被曝群毆業主。
- 2022年9月，河南鄭州的碧桂園業主因碧桂園虛假宣傳討要說法反被打傷在地。
…
這還是在網路上被爆料出來的，那麼那些潛藏在水底下，業主被欺負了卻無處伸張呢？
02.一邊捐贈優質資產，一邊賣股準備「走為上策」？
照理來說，碧桂園債務到期可能違約，公司上下應提前補救才是。
與其等到債務即將到期的最後的一天才不得已宣布"違約" ，還不如在一開始就努力做出補救。
然而，碧桂園高層做出來的事情，卻是耐人尋味。
先是碧桂園高層大批離職。
從創辦人兼董事長的楊國強，到服務總裁李長江，再到法人楊文傑卸任。
許多碧桂園高層離職，並非是看上去的"正常人事調整"，而是帶走了大量的資產。
圖源：碧桂園公告
例如今年3月從董事長崗位退休的楊國強。
照理來說，8月碧桂園就已經對外表現出要爆雷的跡象了，但這位前老闆竟然還是將碧桂園價值64億的優質資產以慈善的名義捐贈了出去。
圖源：碧桂園楊惠妍
如果老闆確實是「善心大發」也說得過去，但是這位楊老闆捐贈的對象，是小女兒控股的國強基金會。
等於是楊老闆用左手倒右手的方式，把碧桂園的優質資產劃歸到自己家名下。
至於前服務總裁李長江，則是瘋狂套現8000多萬元人民幣的股份，套現完成後，辭職，溜之大吉。
要知道就在這位老總離職一個月後，碧桂園就出現了爆雷的消息。
恆大之所以爆雷爆得如此巨大，除了盲目擴張帶來的巨額債務危機外，還有就是吃得滿嘴流油的高層們，只想在危機前捲錢跑路，哪想管什麼公司危機。
圖源：恆大財報摘要
高層都如此做派，碧桂園卻還是信誓旦旦地說要透過銷售度過危機，一般人又能相信幾分呢？
10月19日，傳出了碧桂園準備出售澳洲價值50億澳元的閒置房產；10月13日，財聯社消息透露：碧桂園創始人楊國強被知情人爆出已出售一架私人飛機、另一架待售等消息。
不過與碧桂園的整體債務相比，恐怕是杯水車薪。
03、從豆腐渣房屋到爆雷前"靜悄悄"，碧桂園一直掩飾"敗絮其中"令人懷疑
在網路上，輕易就能找到碧桂園因虛假資質的房產證和豆腐渣工程而被業主控告的司法案件。
這些事情，不只發生在三、四線小城，在第一線城市也有。
例如廣東的碧桂園業主就有在網路上反映買到的碧桂園房子連電線都沒有包包。
或許是一二線城市碧桂園還比較重視，但三四線就沒有這麼好運了。
河南湯陰的業主回饋，剛買的房子就出現灰層掉落的情況，甚至一把小鐵鏟下去樓板就暴露出來了。
這樣的豆腐渣質量，竟然能通過監管部門和驗收部門，其中真是引人深思。
無獨有偶，重慶的碧桂園業主爆料碧桂園修建的四百多家房屋都有品質問題，地下車庫大樑開裂，全是豆腐渣工程，房屋品質甚至達不到二級品質等級標準。
但是碧桂園是如何順利通過驗收交屋的呢？
重慶網友反映說是碧桂園給買房的業主提供虛假資質證明。
與碧桂園爆出的眾多豆腐渣工程，但監管和驗收諱莫如深如出一轍的是，碧桂園在爆雷前也是「靜悄悄」的。
我們只看到了10月碧桂園正式爆雷前，一堆高層捐錢辭職。
但是相關的審計公司等都沒有進行風險提示。
這不得不讓人聯想到為恆大進行信用背書的普華永道。
普華永道作為審計公司，連續14年為恆大在審計上造假，這才讓恆大堂而皇之地一躍成為無限擴張的巨無霸。
那麼碧桂園如今的爆雷，那些之前為其月台的審計方們又在何方呢？
04.千億房企一夜崩塌，一般人如何平衡買房、租房
目前，全國的房地產市場正處於大動盪之中。
例如之前千億房企的陽光地產老闆林騰蛟被拘留，類似的情況恐怕還會繼續上演。
對我們一般人來說，碧桂園高層跑路也好，資不抵債也罷，我們無力改變，但是作為辛苦拼搏一輩子，掏空4個錢包才買來的房子，要想最大程度規避風險，除了儘早認清房產企業的虛偽面孔之外，還要了解好目前的市場和政策。
目前來看，一二線城市的房價仍會居高不下。
對於手中有房的一二線城市居民來說，房產仍然會是一份吃香的買賣，只是不如過去那般一嘴油而已。
但對於這次受衝擊最大的三、四線市場來說，手中有房可就沒那麼好過了。
看著手上的房子隨著開發商的爆雷一點又一點地跳水貶值，過去開發商許諾的郊區「黃金地段」也成了縣城無人問津的角落，對於普通人來說，這樣的打擊不可謂不大。
從官方更高的層面上來說也是一樣的。
從我國部分地方斷掉土地財政這個氧氣瓶之後，每個地區都陷入了財政緊張和債務危機這樣「喘不過氣」的時間節點。
三、四線的普通老百姓就是沒錢買房子了，地方政府乾瞪眼再怎麼出政策也吸不到「土地氧氣」。
所以，對於三線及以下城市的購屋者來說，手上的房子與其等著縮水三四成去賣，不如租出去。
目前三線及以下火熱的租屋市場也證明了這一點。
其實，中國人口城鎮化將是大趨勢，人口向城區流動，未來流動速度還會加快。
這樣一來，本著減少損失、適應政策和市場的情況，把房子儘早裝修下，當做租房用以止損，會是當下相對利好的選擇。
身為一般人的我們，對於房產爆雷衝擊確實無能為力，甚至對於碧桂園這樣房屋品質豆腐渣、毆打維權業主的無良房企更是無能為力。
我們對於這些房企老闆丟下高高築起的債台和遲遲不交付的爛尾樓也是無能為力。
用老一輩的道理來說，就是繁華過後一場夢而已。
因此，身為一般人的我們沒必要為了一個無良房企而感到痛心，更沒必要同情這些陷入債務危機的房地產企業們。
圖源：抖音@財經雜誌
過往，他們靠著趴在土地財政上吸血普通人，賺的盆滿缽滿的時候，當然不會在資金鏈斷掉，交房遙遙無期的時候想一想普通人。
如果讓房產老闆有良心，那麼買了恆大票據的無數普通員工此時應有個好結果，許家印也不至於鍬鐺入獄。
圖源：Wind
如果讓房產老闆有良心，那麼碧桂園就不會屢屢爆出物業和開發商敢動手打業主，甚至把業主打到住院骨折的地步。
圖為：碧桂園創辦人楊國強在工地現場指導工作
如果讓房產老闆有良心，那麼碧桂園在債務爆雷前，高層又怎會瘋狂瓜分公司優質資產，套現無數接著攜款辭職跑路呢？
所以，珍愛生命，遠離無良房企。各位看官，對於碧桂園暴雷，你有什麼想說的呢？歡迎大家在留言區討論交流~
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