近期的深圳房產市場，情緒很悲愴，似乎離麻木只差一霎眼。
一方面，開發商銷售回款工作壓力不減，為了加速庫存去化，新盤降價折扣接連突破底線。甚至個別專案顧慮到老業主的心情，無奈只能偷偷地降價賣。
另一方面，信心不足和降價潮下，大家無論是在心態上，還是在製定買房規劃上，都趨向於保守。受到二手房成交不利的影響，部分置換群也逐漸沒了動力。
從銷售端到市場端，深圳樓市的艱難，已經超越了許多人的預期。
01
最近一周，卓越在龍華的兩個項目前後被推上了風口浪尖。
先是和奕府打骨折清尾盤，再是柏奕府因開盤無人登記，故而成為深圳首個零認籌的項目。
卓越柏奕府的位置在龍華新區大道與建設東路交匯處，此次加推的121套住宅，位於項目1棟和4棟，戶型為約110-125平的3至4房，均價約7.48萬/㎡。
這個地段和價格，確實沒啥吸引力。畢竟大家都在打折，試圖搶購力。
龍華中心區的富基雲瓏府，251套住宅，備案均價約6.38/㎡，開發商給的折扣是85折，各種操作下來，可以去到78折，甚至更低。
雲瓏府去年12月底拿證入市，至今已經銷售快一年了，才完成備案31套，去化只有一成左右。
現在大部分龍華新房都是差不多的命運。
8月開盤的北站新盤中海瓏悅裡，477套房源，目前僅備案73套，去化率只有15.3%；
紅山片區的深業頤樾府，6月入市，358套房源，目前去化也是在一成左右。
悅見傾湖，入市銷售約4個月了，目前去化不足一成。
再看其他板塊昔日的網紅盤，萬豐海岸城翰府二期，近期推出491套住宅，吸引263批客戶入圍，認籌率53.5%，熱度不及預期。
專案備案均價5.5萬/㎡帶裝簡裝，戶型是100-143平的3房和4房，開盤93折優惠，折後均價5.34萬。
前面的文章也說過，對於500~600萬這個預算，當下的選擇其實很多，沒必要侷限於一個板塊、一個樓盤。
02
這段時間，深圳哪些新房項目賣得相對不錯？
或者說，最近購屋者都青睞哪些新盤項目？
根據克而瑞研究院公佈的一組數據，剛剛過去的10月份，在深圳新房銷售額前10排名中，南山的綠景白石洲以12.03億位居第一，其次是寶安的鴻榮源。譽府9.57億、福田的金地環灣城8.25億。
從銷售面積來看，前三名依序為：鴻榮源提昇府1.72萬平、綠景白石洲1.11萬平、北站超核紫雲府1.07萬平。
龍華的眾福紅山印，推183套約79-100平的三至四房產品，開盤93折優惠，折後均價7.7萬帶裝修，官宣開盤熱銷8成，賣了151套。
以上這幾個熱銷盤，都存在這樣那樣的缺點，但綜合來看，同時存在絕對優勢，要嘛是地段，要嘛是學區，要嘛就是價格，要嘛是行銷策略好。
市場，向來都是一副冷熱不均的行情。
就算是當下這種冰凍期，分化也沒有因此消失。
03
在房地產界有個廣為流傳的理論——
短期看政策，中期看土地，長期看人口。
人口越來越少，房子越來越多，這是未來大趨勢。
但以此來看空大城市房地產，未免有些過於片面。因為他們忽略了一個重要因素，那就是人口流動長期化。流向哪裡？流向經濟實力較強的高能階城市。
資金永不眠，哪裡賺錢機會多，資本市場就喜歡往哪裡跑。
從長期來看，對於一線城市和強二線城市，整體房價都是穩定向上，即使短期跌了，等市場好轉，房價也會修復。
遠離低能階城市，向高能階城市聚攏，地段越核心，產業越高端，房子越稀缺，你獲得的利益就越高。
身處底部，固然磨人，煎熬。
但只有身處底部，才能如此零距離地感受機會、擁抱機會。
順風順水時候的信心，那壓根不值錢。只有在真正被逼到懸崖邊的時候，這個時候的信心，才價值千金。
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