南京西路核心商圈，高樓大平層，拎包入住豪華裝修，房價6萬出頭，這樣的樓盤你心動了嗎？
最近，上海的房產市場上再次出現了不少在售的類住宅項目。類住宅所用土地，並非住宅用地，而是使用權為40年或50年的商辦、工業用地。早在2017年前後，上海曾針對類住宅進行清理整頓，強制暫停類住宅計畫140餘個。那麼眼下，到底是政策鬆綁了，還是開發商「暗度陳倉」？購買類住宅項目的個人，可能會面臨哪些潛在的法律風險？
銷售帶著記者來到了江寧路和一大廈的22樓，賣力地推薦起了這裡200來平的大戶型，「最大的兩套已經賣掉了，我們現在單價目前掛牌是六萬四每平米，總價是1258萬元。"
週邊的二手房價格約在15萬-20萬元/平方米，為何這個盤卻只要6.4萬元/平方米的「骨折價」？據了解，和一大廈是商住綜合體，樓內確實有部分70年產權的住宅，而銷售介紹的這些，則是由辦公用房改建而來。
銷售稱，商辦工程在防火和設施的配備上，與住宅工程不同，且不能落戶，用的是商用水電，單價是民用的2倍左右。這類房子，前幾年就曾一度流行過，當時開發商們宣傳它們是類住宅，實際是將商業、辦公項目，進行住宅化的設計改建後，對外以公寓名義進行銷售。
但早在2017年，上海就曾發布意見，這類項目擾亂房地產秩序、嚴重影響公共安全，要求全面清理整頓。然而近段時間來，類似的樓盤宣傳，卻又捲土重來。曹楊路上的純辦公大樓綠地科創大廈，還有附近的中聯大廈裡，都藏著被命名的類住宅項目。便宜不限購，就是他們的賣點。
「我們單價5萬到6萬元，現在周邊的住宅是10萬到13萬元，89平的房估計這個月就賣完了。」該項目駐場銷售說，「都是通燃氣的，之前已經賣掉一些，全部已經交付了。"
這類項目一般會要求首付八成，走二手房的交易流程，銷售還會表示可以幫忙做低價。
「合約價我們是用每平方公尺兩萬三來做低的，剩下的337萬元裝修的服務費，這個部分是不用交契稅的。」銷售說，「合約價都做低，契稅的話就交合約價的3%。"
為了打消客戶的擔心，仲介也一再表示，「類住宅」早就不受限制了。 「這個政策早就取消了，而且現在政府是支持它的。」房仲告訴記者。
但當記者向屬地主管部門進行求證時，得到的答案均是：商辦項目商業屬性的紅線不可逾越。
普陀區房管局工作人員表示："不存在類住宅這個項目的，只有辦公、商業或住宅。"
靜安區房管局工作人員表示："這個樓本身不是住宅樓，按照規劃用途來講是不能作為居住使用的，買的時候也要注意下其他方面的風險。"
上海市住建委早在2019年就明確過，對開發企業在銷售上存在誤導行為的，可依法予以查處，處罰資訊記入誠信檔案。劇情嚴重的，採取限制違法專案開發單位參與土地招標、拍賣，金融機構不對其發放新貸款等措施。完成清理整頓的項目，也要實施「名單制」後續管理。
"政策上肯定沒有鬆動。"易居研究院研究總監嚴躍進表示，"因為這些房子本身沒有在前期土地規劃中涉及住宅的概念，就比如消防等設計跟傳統住宅小區肯定是不一樣。"
在業內人士看來，類住宅死灰復燃的背後，是商辦工程面臨較大的去庫存和回籠資金的壓力。今年上半年統計顯示，上海辦公室的空置率為18.6%，商辦工程有空置，而各種營運成本卻還在上漲。商改住，就成了「救命稻草」。
但值得注意的是，雖然名為"類住宅"，但本質上是商辦物業，相比普通住宅，稅費成本高出許多。這體現在兩個大頭上，一是轉手交易時必須繳納的增值稅和個人所得稅，最高可達40%；二是每年必須繳納的房產稅，普通住宅的稅率可能為千分之一，而商辦物業可能高達百分之一點二，是前者的12倍。
以一套200平、1000萬的類住宅為例，在不做低房價避稅的前提下，交易時可能要繳稅多達400萬元，每年還要繳房產稅12萬元，另外商辦物業的收費標準普遍高於一般住宅，市中心甲級辦公室的物業費標準在每平方公尺15元左右，每年的物業費約在3萬6千元，更別提商用的水電煤等日常開銷費用。
「後續入住時，它的消防、水電煤，其實和住宅是不同的，購買後除了在面臨後續轉讓中的稅費風險之外、還會面臨對外出租時的運營、經營、消防安全等其他風險。」北京大成(上海)律師事務所合夥人孟希說。
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