在長春，什麼樣的房子因為稀缺而帶有「熱搜體質」？不是別墅，也非大平層，而是三環以內的小戶型住宅。
小戶型住宅，三環內屬於瀕危物種
01 —
房不剩房主城小戶型
近一年，長春的戶型佈局趨勢又開始改變。
早幾年，長春流行把戶型做大，建面90㎡以下都算稀缺小戶型。
即使長春四環外也是如此，更別說三環內的核心區域。
為了極致的圈層，為了未來「大戶型流通性更好」的「偽房地產經濟學」論調，買大房子成為主流思維。
而如今，隨著消費環境的變化和人們消費理念以及支付能力的變化，這種論點正在「反轉」。當然， 「反轉」的過程之中是伴隨小戶型產品結構性缺貨的陣痛的，一度出現了小戶型的「房空警報」。我們綜合的多家數據機構的統計數據，發現目前長春三環以內，有建面90平方米以下住宅產品的樓盤有3家，只有一家樓盤有建面80平米以下的產品住宅在售，那就是位於洛陽路與自立街交會處的天一·家源1953的三期。而且，這個計畫的小戶型產品在進入11月有著相當高的關注指數。據悉，該項目售樓處每天參觀到訪的客戶明顯高出週邊競品樓盤。而且單就「小馬哥購屋幫」的線上及廣播平台的粉絲來說，也常有人諮詢與比較。
我們於是開始研究大家想買小戶型的思考邏輯。
小戶型成為"香餑餑"，是人口變化的必然結果。 2016年起，全國二胎全面放開，也是那時起，催生了一波大戶型熱。不過，國家衛健委發布《2022年我國衛生健康事業發展統計公報》顯示，2022年出生人口中，無論是一孩、二孩或多孩出生人數均比2021年減少。 2023年，預計減少的趨勢愈加明顯。二胎政策效應已逐年遞減，生育堆積已基本結束，而70後的二胎末班車高峰之後，生育率逐年下降，對多房間的需求也在回落。
而長春的購屋群體本身也以年輕群體居多，對於年輕人來說，隱私與自由比較重要， 「一碗湯、兩扇門」的三代聚居模式已經不吃香了，寧願一個小區買2套小房子，也不願擠進一間大宅。
好的小戶型，也是理想家。
02 —
四大「買點」 省錢成王道
儘管全球已經都走出了長達三年的口罩陰霾，但是，各種經濟數據也表明，中國老百姓不願意花錢了。當然不願花錢的原因很多，但最根本的是缺乏安全感。安全感包括物質安全感和精神安全感兩個面向。物質安全感指的是人們對自己和家庭的基本生活保障和未來發展前景的信心。這樣一來，小戶型的優勢就凸顯出來了:
一、購屋時候不犯錯
由於面積小，總價自然相對低，貸款壓力相對較小，對購屋者來說是一大利好。
二、居住成本很省錢
由於面積小，物業費供熱費都是跟著面積計算的，房屋的日常維護和清潔成本的降低都有了非常實際的優勢。
三、空間利用不浪費
小戶型房子的空間利用率非常高，每一寸都不是浪費的面積，簡直是「武裝到了牙齒」。
四、出租搶手不空閒
在長春，尤其是主城區的小戶型，租賃需求是非常旺盛的，越新的房子越好租，而且幾乎沒有閒置斷租期。
當然，我們以上說的是共通性的"買點"，為了迎合購房者的需求，開發商往往還賦予小戶型住宅強烈個性化的優勢"買點"。
例如我們上文提到的天一·家源1953三期，它的小高層產品中設計了小戶型。這是精研了其所在的汽開區購屋者需求之後做出的產品選擇，體現了以客為尊的「使用者思維」。
地緣性購屋者需要在汽開的好地段低總價的房子。天一地產在位於西三環以內洛陽路與自立街交會處的地段，給出起步建築面積約50平、總價30萬元起步的房子。
全城性的購屋者需要更有資產安全感的房子。由於價格不高，天一·家源1953三期的房子給業主的未來處置留出了足夠空間。以小戶型為例，現階段夠住，以後就算想要換大房，那隻要把小房子轉手或出租就行了，租金不"扳人"，房價也沒有縮水空間。
開發商也為買小戶型的「小眾需求」做了充分考慮。所謂的"小眾需求"，其實也是跟區域客戶需求結合最緊密的一些需求。例如，天一·家源1953三期所處的汽開區，尤其是一汽附近住的單身男女較多，這就催生了兩種需求──租屋需求和婚前財產需求。
租屋前文已經說了，不多贅述，很多人買了天一·家源1953三期的小戶型並非自己住，而是要租出去。
婚前財產需求，是許多有一定購買力的父母，在孩子結婚之前的"典型動作"，既解決孩子婚前居住問題，也給孩子應對未來婚姻的不確定性留出了"避風港"。
小戶型住宅如果身處大社區則舒適度倍增
03 —
馬哥評論：小戶型住宅已完成迭代
事實上，天一·家源1953為代表的這一代小戶型住宅產品，和過去「70/90」時代的小戶型已經有本質不同，這一代小戶型是應需而生的，而非政策強令下的產物。
總結起來，首先，開發商更注重空間利用和功能佈局，以滿足幾經市場洗禮、已經極度理性了的購房者們對舒適生活的需求。
其次，開發商也更加強了對產品品質和服務的鑄煉，提升了產品的品質和售後服務水準。
而且，當下的房地產市場已經沒有了所謂的「過熱」和「泡沫」現象，樓市已幾經築底，因而購屋者此時購買房子，其長期利益更有保障。
小戶型住宅，真的是當下更安全、更有實用價值的購屋選擇。
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