上海的二手房今年跌幅很大，4月以來跌幅超過25%的樓盤可謂是"車載鬥量"，多如牛毛。 2年來，上海房價跌幅最大的無疑是學區房，跌幅最大的高興花園2021年7月以來跌幅近45%，其他熱門學區房很多跌幅也超過35%。不過，學區房價格的跌幅多數在2022年以前就完成了，反而是今年跌幅並不是很大。即使是高興花園、梅園2-7街坊、密雲小學這些最熱門的學區房今年4月以來跌幅一般也不到15%，就是因為4月以前的一年多，它們的價格早已回填了。然而，我們今天主角宛南五村，這個徐匯區神奇學校——復旦附屬徐匯實驗學校的學區房，今年跌幅卻創下記錄，在其他學區房價格相對穩定的情況下，其跌幅遠超其他。
復旦附屬徐匯實驗學校，這是一所神奇的學校。
因為這個學校才成立不到4年，由於掛著「復旦附屬」的名字，「一出生」就創下過無數的神蹟，2019年一獲得批准，對口該學校的房子短期上漲40%-60%以上；業界很多人把它捧成"一梯隊"學校，並稱之為"徐匯區唯一公立九年制一梯隊"，如此光榮的稱號自然吸引了一大批"學區房愛好者"，在學區房高峰時期的2021年3月以前，該學校的一室戶學區房短短二年間，由單價2019年3月下旬的8萬左右單價，
漲到了2021年3月19日16.6萬單價的最高成交紀錄，
簡直讓人不可思議。
好在2021年3月底，上海推出了學區房新政，及時煞車，學區房開始降溫。 2021年7月上海實施的二手房價格核驗政策，終於把上海學區房給拉下了神壇，2021年7月-2022年底，上海學區房可謂是跌跌不休，以閔行高興花園為例子，一年多跌幅高達35%左右。在學區房跌跌不休之中，宛南五村也不可能獨身起身。 2021年3月-2022年12月，宛南五村，這個徐匯實驗學校的學區房，小面積、樓層面積類似者，每個平方跌掉4.2萬左右，26-33平方的房源均價在11萬左右，跌幅在25%-30%之間。 2023年第一季，上海成交量猛升，某種程度上，宛南五村價格有一定程度的拉升，小面積價格再度站上了12萬以上的價格，其他也不同程度的上漲。尤其是一間2樓房源，50.79平方，3月1日成交，價格為566萬，單價高達11.14萬，該學區房大有死灰復燃之勢。
上海2023年第一季成交價量價齊升彷彿是迴光返照一般。 4月以後，上海的二手房市場開始了漫長下跌旅程，6月之前價格下跌不是很明顯，但是有個數據非常反常，那就是掛牌量。基本上5月開始，上海二手房掛牌量開始節節攀升，上海綠軍的掛牌在6月左右，一度接近14萬套，同樣數據，2021年8月只有8.8萬套，你可以想像掛牌量有多高。進入今年7月以後，上海的房價開始一瀉千里。不管你是否相信，樓盤進入了普跌時期，一向堅挺的黃浦區房價也加入下跌大軍，直到如今，普跌20%以上，可是，你去關注學區房，像我們前文提到的高興花園、密雲社區、梅園2-7街坊等，你如果比較今年3月的成交價，跌幅不大，一般就是在10%-15%之間，很少有超過這個區間的。這次，我們的宛南五村，再次創造了神蹟，3月到現在，其跌幅竟然超過了20%。
我們來看看成交記錄吧。 3月1日，上海綠軍成交50.79平方，2樓房，566萬，成交單價11.14萬元/平方。
8月21日成交紀錄，50.79平方，3樓，成交價510萬，單價10.04萬元/平方。
如今，還是50.79平方，4樓，報價僅450萬，滿五年唯一，即使不談價成交，3月到現在跌幅也超過20%。
其實大家都知道，如今房子出售，報價基礎上不談5%-20%之間，想賣掉，那簡直是妄想，假設最後430萬成交，從三月算起，9個月跌掉四分之一；從8月算起，3個月跌掉近16%，這個跌幅，即使放在全市各個樓盤去比較，那也是處於領先地位。在2022年底已經跌掉25%左右的情況下，今年又跌掉如此之多，想想是多麼恐怖。
宛南五村，其實就是徐匯區內環線上一個普通的公營區。
社區位於中山南二路南側，東近龍華路，西近天鑰橋路，南挨華容路。是徐房集團1980年開發的公營區，絕大多數1980年完工，少量90年年代完工，典型的公營區。社區不大，35幢總高5-6層的多層組成，整個社區726戶。社區梯戶比上，基本上都是1梯4戶，少量1梯5戶和1梯2戶。小區戶型上，絕大多數都是1室，部分2室，少量3室戶。若不是復旦附屬徐匯實驗學校，此社區只能與眾多一般公營區一樣，默默無聞。然而，命運就是這樣，這個小區在過去這不到5年之中，上演了一幕幕大戲！過程跌宕起伏，精彩紛呈！
所謂大潮過去，方知是誰在裸泳！宛南五村很好的詮釋了這一點。如今，宛南五村8萬多的單價可以買不錯的房子，等於完全剝離了學區房的附加價值，真正實現了回到5年前價格。
宛南五村價格的下跌，就是上海房價的縮影。接下來，還會繼續嗎？我個人認為，宛南五村即將觸底，畢竟，那附近的公房，即使沒有學區，均價也在9萬左右！拭目以待吧！
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