房價還能更高？未來將是別墅和公租屋並存的時代？樓市大變局開始

房地產正式進入新玩法時代

這期內容值得你看兩遍，因為它將為你揭露即將到來的新一輪「造富計畫」的正式開始。

首先來看下幾天房地產市場這個非常重磅的消息！

各大城陸續取消地價限制

已經陸續有城市開始「取消地價上限」了，一些熱門的包括濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安這些地方早已完成「取消地價上限」這個動作，而接下來還會有更多的區域接著跟上。

也就是說以後的新房的價格將不再會有漲價限制了，也許之前有的城市一平方米限價3萬，現在則可以備案到4萬甚至5萬/平，那這是不是意味著房價還將繼續突破新高？又或者說在當下這兩年樓市萎靡的大環境裡，「取消地價上限」這個方案會不會讓房價起死回生、重新走向上升的通道呢？

而事情不單單是這麼簡單，配套跟上的組合拳方案還有另一個東西：

取消郊區容積率1.0限制

就是自然資源部建議的「取消郊區容積率限制」。

這又是不是意味著接下來的樓市玩法，將從我們過去的城市中心買高層住宅，轉移到去郊區買大別墅呢？

我是陸遜，這一期的文章內容我將告訴你一些和以前完全不一樣的思路與判斷，因為樓市在經歷了過去長達一年多的價格下行和不斷刺激之後，由於效果的不達預期和人口結構的變化，未來將有更多的玩法開始從現在佈局。

而這一次：「取消地價上限」就是第一場大變局的開始。首先你要搞清楚為什麼要「取消地價上限」？以及取消之後未來的房價將可能會怎樣？

取消地價上限，顧名思義，就說明在此之前，房地產開發商拍到土地的價格是受到限制的，然後房價也不能超過拿地價格太多，這就滋生出了樓市中的另一個奇葩現象：打新。

瘋狂的樓市"打新"

正是因為這種限價機制，導致了新房的價格低於週邊的二手房價，所以才有很多買家要去搶著買新房，比如新房賣300萬/套，週邊二手房價賣400萬，那你買到就是賺到，所以你會看到前兩年新房只要一開盤，人們札堆擠破頭去搖號買房的現象頻頻發生。

但現在，一切都不一樣了，各個城市的二手房拋盤越來越多，我還特地幫大家觀察了一下。

半年前的成都

半年後的成都

你看成都、杭州這樣的樓市熱門城市

半年前的杭州

半年後的杭州

才過了半年而已，二手房的掛牌數就漲了兩三萬套出來，所以你可以看到，拋壓是很重的。在這種情況下，就沒有必要再搞什麼新房限價了，因為二手房由於當前拋售盤太多，價格已經被打下來，壓根也就不存在什麼和新房還有價差空間了。而這個時候對每個城市來說，最重要的事情，並不是二手房怎麼樣，畢竟二手房都是在各個買家的手裡，以什麼價格賣出是他們自己的事情。但從城市發展的角度出發，仍然需要靠土地出讓去蓋新房，然後透過這種賣地的收入，來支持當地的發展建設。

所以，在這種情況下，乾脆就取消之前的土地限價，也就是說從現在開始，房地產開發商拿地的價格將不會再有上限，也許不久未來還會有新的"地王"和「樓王」誕生，但眼下的問題在於：大家都看到二手房不好賣了，誰還願意高價去買新房子呢？

所以說，整個樓市的思路都要轉變，接下來要賣的將可能是各個城市更加核心的高價地塊，而另一個讓你感覺不可思議的方向，就是這次配套的第二個方案：刺激郊區房地產發展。

取消郊區容積率限制

之前大家都紮堆在城市裡買高樓住宅，那如果接下來讓你去郊區住大別墅，你願意嗎？

------我是陸遜，咱們接著往下看------

郊區大別墅賣2/平米，每套200平；市區高層住宅4萬/平米，每套100平米。

它倆總價都是400萬/套，如果叫你買你會選哪一個？

地段不好的高層住宅將不再有未來？因為接下來大家都要跑去郊區住別墅了？

這種情況真的會發生在你我的頭上嗎？

畢竟眼下傳統住宅的房價似乎已經漲不起來了。乾脆把住房的概念重新炒作一番，遠郊的別墅和洋房，它住起來不比城市裡密密麻麻動輒30層的高樓住宅要香嗎？這就像是10多年前各大城市炒作新區的房價一樣，就直接摒棄舊城區，重新定義了城市的發展方向和居住需求。這年頭，所有的行銷都是在玩概念。而這一次，最重要的配對組合拳，就是這個「取消郊區容積率」。

跟大家解釋為什麼說這個「取消容積率1.0限制」是要推進蓋別墅的訊號？先搞清楚，住房容積率它是個什麼意思？一個樓盤，它的容積率越小，表示樓間距越大越寬敞，那居住體驗當然就越好，比如洋房、別墅什麼的，但問題在於它能賣的戶型就很少，所以洋房和別墅價格才貴，同樣的一塊地，你開發成別墅區只能蓋20套，但如果做成高層住宅卻能賣給100個人，它倆價格自然不一樣。獨棟別墅的「容積率」大概在0.2~0.5，連棟別墅在0.4-0.7；6層洋房的「容積率」為0.8~1.2；19層以上的高樓房屋「容積率」為2.4~4.5。

弄清楚概念之後你再去理解這個方案它的目的，之前是為了防止過度開發浪費土地資源，所以不讓小區容積率低於1.0，也就是說蓋不了別墅。雖說遠郊拿地便宜，但如果在這種地方蓋高層住宅，那居住體驗和市區一模一樣，地段上郊區毫無優勢可言。所以這波解除限制，讓大家有條件到環境更好的地方住洋房別墅，至少它可能會打動在鬧市區住高層大平層的人。

當然，這波操作基本上和普通鬧市區的剛需房無關，即使是郊區的別墅，雖說單價低，但面積大總價高，普通人依然買不起，它們的競爭對象就是在市中心的那些大平層，你看就像美國那樣，家家大house誰不樂意呢？之前是因為不允許開發別墅，現在放開了，對於高端買家來說，他們又有了更多的選擇，但這也意味著，現有的樓盤將迎來衝擊。