年輕時，拼命賺錢，投資買房，想要留給自己養老，退休後卻變得一文不值。子女不願繼承，捐贈政府也遭拒絕。如今，日本的房產正變成白送都沒人要的負動產。
負動產指的是一些土地和房產等不動產，不僅不會帶來收益，還會不斷增加你的支出，甚至讓你負債累累。
土地，房產總會有價值，怎麼會變成一種價值為負的資產呢？
我們一起走近今天的日本，看看正在真實發生的一個個觸目驚心的故事。這對於當下的中國和你我的財富有哪些警示呢？本期內容的案例來自日本最大的媒體之一《朝日新聞》訪談和調查整理出版的這本《負動產時代》
這張圖是位於日本靜岡縣伊豆半島的一塊別墅用地。 1991年，一位住在首都圈的受薪族，花了1,300萬日圓買下這塊300平方公尺土地。當時正值經濟泡沫最膨脹的時期，周圍的同事一到了假期就全家搬到風景秀美地區的別墅小住。這在那個年代，是身分的象徵。他看中這塊土地的原因，一是這裡位置絕佳，可以直接看到富士山。二是，想著在退休前在這裡蓋一棟別墅，等老了以後留在此地安度晚年。第三，等自己百年之後，可以留給兩個女兒一筆財產。
2017年，26年過去了，這塊土地的主人已經到了古稀之年。這裡不但沒有蓋起別墅，老人好不容易才將這塊地賣掉。當年1300萬買的地，賣了多少錢？他最初要價100萬日元，結果無人問津。售價一降再降，最後降到10萬日元，才有人願意接盤。售價僅只有當初買入價的1/130。另外，老人家還要支付給房仲21萬日圓的手續費和廣告費。實際上，這筆交易的最終到手價是-11萬日圓。千萬不要將離譜打在公屏上，我怕後面的案例更離譜。
這筆看似血虧的買賣，讓老人長鬆了一口氣。
因為這裡不僅是一塊無用之地，還是塊吸血的沼澤。這塊地買下之後，一直空著，但每年要繳4.6萬日元得別墅管理費和7000日元的固定資產稅。老人現在貼錢賣掉，後面就不用每年再去支付一筆慢慢無期的稅費了。少虧也是一種賺。
老人也曾問過兩個女兒要不要繼承，得到的答案是不要。他甚至找到每年前來催繳固定資產稅的政府部門，想要無償捐款給政府。得到的回答卻是：沒有這種制度。被一口回絕。
老人的遭遇不是個例。這一帶的別墅用地是在1970年代開發的，有人自建了別墅一直住著，有的蓋了房子後就空置起來，還有很多地方只是一片雜草叢生的空地。
根據當地的一家房仲的工作人員介紹，這種以10-20萬的白菜價成交的很常見。該工作人員告訴朝日新聞的記著：一些過去根本買不起地的人，現在就想買一部手機一樣輕輕鬆鬆的到來買地。如今的土地已經算不上資產了。
繁華的廢墟
這種閒置的土地和房產不只出現在郊區。在日本都市，最繁華的地區也存在著許多空置的住宅。
這是位於琦玉市大宮區核心地段的一座神秘的房屋，無人認領。記者找到房子的登記簿，發現這塊土地最後一次變更所有人是在1897年，當時是明治30年，距今120多年了。房屋的地段很好，位於主幹道路的邊上，擠佔了一部分人行道，由於年久失修，為了放止掉落物砸傷行人，被圍上了防護的柵欄。附近的房產中介說："這塊地至少能賣1億日元。如今只能眼睜睜的看著空房子佔據著這麼繁華的地段。"
記者從周圍的居民那裡打聽到了，房主就住在空房後面的樓房裡。記者來到樓房發現，這是一棟殘破不堪的2層木製樓房，通往樓房的小路旁堆滿了各種廢品和垃圾。穿過垃圾小路，爬上搖搖欲墜生鏽的台階，記者到了2樓。 2樓同樣堆滿垃圾廢品，在最裡面的一個房間傳來了電視機的聲音。顯然裡面住著人。記者來到門前，大聲喊了幾聲：打擾了。過了一會兒，一位步履蹣跚的老奶奶從裡屋走出來。屋裡還傳來了一位老爺爺的聲音。記者說明來意，想了解那棟空房子的事。結果老奶奶很不高興，拒絕回答任何問題。記者只好無功而返。
根據附近的居民說，這兩位老人是姐弟關係，已經在這裡住了幾十年了。生活一直很窘迫。
這同樣不是個例。就在離姐弟2人的空房不遠處，在一棟辦公大樓和高層公寓的夾縫中，還有一棟空置的住宅，經查，最後一次過戶登記是在1966年。當時正是盛產美人的昭和時代。
這不免讓人困惑。這裡的位於130萬人口的琦玉市中心，交通四通八達，搭乘通勤列車可以直達東京車站和新宿站，可以很方便的到達全日本最繁華的地區。
這個寸土寸金的地方，老姐弟倆為什麼不把房子賣掉，改善生活呢？
這棟房產無法賣掉的一個直接原因，受制於日本的《不動產登記制度》。這是一部明治時期大約1886年就出台的法律。目的是證明土地的權利關係，便於人們買賣和使用土地。該法律規定了，土地的過戶，需要得到該土地的全部所有人的一致同意才可以辦理。
然而，這棟空房，當時的名義所有人去世之後，一直沒有辦理過戶手續，導致過了120年之後，該土地的法定繼承人越來越多，已經明確的就有60多人，如果再進行調查可能還會多出30多人。合法的共同繼承人簡直多的離譜，很難一一找齊，達成一致的想法就更難了。這就導致了這塊昂貴的房產變成了殭屍之地。
像這種找不到所有人的土地，在琦玉市裡並不罕見。市府如果要找齊所有人，需要耗費大量的人力和財力，根本就沒有這麼多人手。
這個奇葩的《不動產登記制度》導致日本出現了大量的"所有人不明土地"
根據估算，2016年，全日本「所有人不明土地」的總面積已經達到了410萬公頃，超過了九州島的面積。如果不採取改革措施，預計到2040年，所有人不明土地的總面積將達到720萬公頃，接近北海道的面積。
根據日本國土交通省的研究數據，2013年日本的房屋空置率為14%，而且這個數字還在增加。根據野村綜合研究院的預測，到2033年，日本的房屋空置率將會達到30%。到時，全日本將會有接近1/3的房子變成殭屍住宅。日本將出現一座有一座的鬼城。
是什麼造成了日本地產的這種囧境呢？對我們有哪些警示呢？
日本深陷負動產泥潭得原因
首先就是經濟泡沫破滅。 1991年日本的經濟泡沫被刺破，距今已經整整30年，而泡沫的隱痛卻一直都在。當年，「賣掉東京就能買下整個美國」的土地神話，煽動了無數日本民眾，也要像歐美人一樣，享受長假生活，全國各地的地產開發商掀起了，開發和銷售別墅和公寓的熱潮。出現了一大批盲目樂觀的買房人和推波助瀾的地產公司。日本民眾在房價最高點紛紛淪為接盤俠。像前文講的，幾千萬買的房子或土地，100萬或更低的價格賣掉的例子，比比皆是。如今的日本，除了東京，大板和名古屋這三大都市圈的住宅用地的價格還算堅挺，其他中小城市的地價均在下跌。 30年前，手握大把土地和房產坐著發財夢的日本人，夢裡不如身是客，一晌貪歡，卻終是黃粱。
日本深陷負動產泥潭第二個原因，是陳舊的律法和超高的稅。
前文提到，日本在明治維新時期推出的《不動產階級制度》現在還在沿用。其中，關於土地房屋交易，需要所有的產權人一致同意才可以。這讓一棟累積了數十上百個合法繼承人的房產難以促成交易。這條過時的法律嚴重限制了日本地產的流動性。日本的土地制度是建立在土地和房產永遠不會失去資產價值的前提之下的。當時，沒有考慮到竟然有人會丟棄自己的土地和房子。
人們拋棄手中的不動產，後代也不願意繼承，究其原因，是持有房產的成本實在太高了。
在日本與不動產有關的稅費包括：固定資產稅，交易稅，贈與稅，印花稅，所得稅，物業費，維修費以及遺產稅。這些高昂的稅費，提高了房產所有者的持有成本。例如，在日本的滑雪聖地湯澤町，有許多高級公寓的拍賣價格已經低到了離譜的1萬日元一套。折合一平方公尺才一兩百日元，換算成人民幣差不多就是10塊左右，剛剛夠買一碗拉麵的錢，不加肉的那種。但你如果想要買下一套這種公寓，你需要繳交五、六百萬日元的欠費。日本也是全世界徵收遺產稅最高的國家之一。父母手中的房產變成了沉重的經濟負擔，不再忍心讓子女繼承。當然，低慾望的日本青年寧願安心的躺平，也不願主動接過這燙手的山芋。
然而，上述的兩個原因都不是日本進入負動產時代的根本原因。日本的經濟為什麼一直起不來，政府的賦稅為什麼居高不下？
最根本的原因是日本的人口出了嚴重的問題。看完這段，你將從另一個維度理解當下中國，開放三胎，教育公平等等的一系列政策改革的深遠意義。
日本人口出了哪些問題呢？
首先就是少子化，也就是人口出生率的不斷下降。 2014年，日本的兒童數為1,632.3萬人。到了2015年，這個數值變成了1617萬，1年就少了15.3萬人。到了2016年，這個數值又減少了12萬人。日本人不願生孩子，直接導致了人口減少和社會的老化，對日本的經濟和社會造成了嚴重的問題。日本宏觀經濟學泰斗---吉川洋，在《人口與日本經濟》一書中寫到：少子化不只是嚴重的問題，如果人口持續減少，日本這個國家都有可能消失。根據國立社會保障及人口問題研究院對未來人口的預測，日本人口，將在2110年，從現在的1億2700萬人口，減少至4286萬，僅剩1/3。還有更驚悚的數據，在老齡化經濟學及老齡經濟社會研究中心的網站上，公佈的「日本兒童人口時鐘」顯示，按照目前日本的人口出生率測算，日本的兒童數量在3354年7月22日將只剩1人。
但這是1000多年後的事了。
如今日本需要直面的更棘手的問題就是超級老化社會。先明確概念，老化率指的是65歲以上人口在總人口中的比例。根據聯合國的製定的標準，老化率超過7%，即為進入了老齡化社會。 1970年，日本的老化率超過7%，正式進入高齡化社會。到了2020年，老化率已經達到了28.4%，在15年後，也就是2035年，這個比例將成長至33.3%。平均每3個日本人裡，就有一個是65歲以上的老人。
老化的加速意味著一方面勞動力大量減少，這也是日本經濟長期停滯的重要原因。另一方面，老年人需要耗費大量的社保支出。日本的社保支出總額為116兆日圓，佔gdp的四分之一。半數為退休金56.2萬億，醫療37.5萬億，社保費用負擔，6成來自保險，4成來自政府的稅金。但政府僅靠稅收顯然無法支撐如此龐大的社保支出，日本政府目前靠赤字國債維持運轉，準確的說，這裡其實已經不是稅收了，而是全民買單。這就是前面講的日本房產稅和遺產稅居高不下的原因。
為了養老，日本政府發行了大量的國債。大到什麼程度呢？以歐盟為例，歐盟規定的成員國必須將國債與GDP的比例維持在60%以下，這是一條不成文的國債安全線。 08年金融危機以後，許多已開發國家的國債與GDP的比例仍能維持在100%以下。相比之下，日本的國債與GDP的比例，已經達到了百分之200.並且毫無下降的趨勢。
人口問題導致經濟低迷，財政吃緊，賦稅高昂，進而導致了日本進入了負動產時代。
《孟子梁惠王》中寫到：老無妻曰鰍，老無夫曰寡，老無子曰獨，幼無父曰孤。這種鰩寡孤獨的窘境正成為日本社會的常態。
那個不可一世的日本帝國，已經老去。
那些注定不滅的財富神話，消失。
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