每經記者：包晶晶每經編輯：陳夢妤
2023年，中國房地產市場供需關係發生重大變化。
隨著8月底「認房不認貸」的全面鋪開，多個城市陸續取消限購，政策進入全面寬鬆期。今年前11個月，全國商品房銷售額10.5兆元，較去年同期下降5.2%，其中住宅銷售量下降4.3%。重點100城新房成交面積較上月下降8%，絕對規模處於2016年以來同期最低水準。
但商品房銷售在分化中仍有亮點。根據《每日經濟新聞》先前聯合中指研究院發布的榜單，全國銷售額TOP20樓盤合計金額突破2000億元（截至11月），誕生9個百億大盤，比2022年末的12個減少3個。同時，去化難成為多數城市和計畫共同面臨的問題，儘管送金條、送豪車、0首付等行銷手段層出不窮，但最終成績並不理想。
全國9個百億大盤，銷冠在成都
前11個月，全國13個熱門城市誕生了9個百億大盤，分別是成都麓湖生態城，廣州琶洲南·TOD，上海象嶼招商公園1872 、理想之地、縵雲上海，北京城建天壇府、中信國安府、中信城，杭州建發雲啟之江。
令人意外的是，成都麓湖生態城以136億元一舉成為單盤銷售額最高的項目。專案由成都萬華投資開發，從2019年起陸續推盤，2023年多次取證加推，銷售套數達到1500套。
而上海、杭州等個別城市則受供給端改善或政策優化等因素帶動，持續維持一定活躍度。 9個百億大盤中，北京4個、上海3個、杭州和廣州各1各，開發企業以國央企和城投公司為主，上述項目去化速度也較快。
對此，中指研究院研究副總監徐躍進在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出：「百億大盤多由經驗豐富、實力強勁的品牌房企開發，其具備更強的資金實力和資源優勢，能夠更好地掌握市場節奏並把握機會。同時，品牌房企產品創新能力更為突出，專案品質相對穩定，在當下購屋者置業較為謹慎的背景下，品牌房企因擁有較強的產品打造能力而易被關注。"
從百億大盤產品本身來看，成都麓湖生態城以別墅、聯排等高端改善型產品為主，單價和總價在當地均處於高位；而廣州琶洲南·TOD、北京中信國安府、北京城建·天壇府和中信城，上海的縵雲上海，均為12萬+計畫。
「產品方面，改善需求表現出了一定韌性，而百億大盤多為改善性住宅，產品打造上更注重人本因素、文化內涵以及對改善客群生活方式的深度理解和個性呈現。
「以改善需求為導向，提供高階生活方式，滿足居者精神需求」是百億大盤能維持較高熱度的重要原因之一。此外，這些樓盤通常位於市中心繁華地段或有發展潛力的區域，擁有完備的配套資源，為業主提供了便捷的生活、工作和娛樂環境，從而增強了其市場競爭力。 」徐躍進表示。
TOP20計畫上海幾乎佔一半
2023年前11個月，累計銷售額TOP20專案門檻值為84億元，專案銷售均價達9.13萬元/平方米，均價最高的是北京中信城，單價超過16萬元/平方公尺；最低的是建髮雲啟之江，單價約3.7萬元/平方米，但銷售套數超過2100套，也是20個項目中銷售套數最多的項目。
TOP20中，上海佔了9個，北京4個，廣州、杭州、深圳各2個，成都1個。
對於這個結構，徐躍進表示：「整體來看，一線城市及核心二線城市房地產市場表現出更強的韌性，這些城市作為中國經濟中心和重要城市，在經濟發展水平上相對較高，就業機會更多，吸引了大量人口湧入，從而帶動了房地產市場需求的增長。下半年以來，眾多城市加大樓市放鬆力度，如近期北京、上海分別優化了房地產政策，大幅降低了購房者置業門檻和購房成本，預計購房需求將進一步釋放。"
值得注意的是，即便是市場活躍的城市，也有銷售疲弱的項目，而相對較弱的二線城市，也有比較亮眼的項目。如13個熱門城市中的南京，中寧府專案銷售金額近55億元，超過TOP10的1/6；武漢銷冠天地雲廷，銷售額達到40億元；鄭州華潤幸福裡仍創造了32億元銷售額。
「目前市場，分化是主旋律。高能階城市與低能階城市之間、同一城市不同轄區之間、同一轄區不同板塊之間均表現出分化特徵。」徐躍進分析，「專案品質及服務水準可能是購屋者置業決策時重點關注的要素，在'好市場'的環境下，購屋者對產品品質、服務水準等方面提出了更高要求；在'弱市場'的環境下，購屋者觀望情緒雖然濃厚，但產品力強、能抓住市場需求的項目依舊可以取得不俗成績。"
徐躍進指出，「長期看，房地產市場供需關係發生了重大變化。短期看，購屋者置業信心受到一定衝擊，這是所有開發商共同面臨的挑戰。除了外部因素影響之外，市場表現較差的樓盤也存在一些共性問題。如產品設計與市場需求存在一定偏差，或者項目所在區域同質化競爭較為嚴重，從而導致去化受阻。"
每日經濟新聞
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