2024年，房地產走向基本定了

中央經濟工作會議提出，加速推動保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。

完善相關基礎性制度，加速建構房地產發展新模式。中央金融工作會議提出，「因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加速保障性住宅等三大工程建設」。

今年1-11月，全國商品房銷售面積10.1億平方米，較去年同期下降8%。房地產未來需求仍是市場高度關注的問題。房地產需求量體還有多大？能否有效啟動？

從短期到長期，我們對2024年房地產整體及各線城市房地產需求進行展望。

中央經濟工作會議提出，加速推動保障性住宅建設、「平急兩用」公共基礎建設、城中村改造等「三大工程」。完善相關基礎性制度，加速建構房地產發展新模式。中央金融工作會議提出，「因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加速保障性住宅等三大工程建設」。今年1-11月，全國商品房銷售面積10.1億平方米，較去年同期下降8%。房地產未來需求仍是市場高度關注的問題。房地產需求量體還有多大？能否有效啟動？

從短期到長期，我們對2024年房地產整體及各線城市房地產需求進行展望。

1.預計2024年銷售面積是多少？

2024 年，影響需求最核心的變數有兩點，一是城中村等三大工程建設；二是因城施策政策措施持續優化，保障需求順利釋放。在上述利多因素作用下，我們預期房地產銷售將在2024年逐步穩定，全年商品房銷售面積11.9億平方米，年增0.2%。

1.1、2024年房地產市場展望

房地產銷售能否企穩，主要看反映購屋意願的「信心」、反映購屋能力的「槓桿」。從政策放鬆到市場穩定，要經歷「增強信心」、「加上槓桿」兩個過程。

第一階段是增加購屋信心，受三大因素影響。一是期房。部分房企暴雷削弱購屋者對期房信心，加重觀望情緒。二是收入預期。經濟、就業情勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，且擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。三是房價。房價逐漸下跌時，購屋者可能選擇觀望。

目前看，這三大因素開始出現邊際改善跡象。針對期房， 「保交房」重鑄對期房的信心。在規模民營房企群體性爆雷後，部分央國企也出現流動性債務問題的行業背景下，未來幾年重點任務是將「保交大樓」進行到底，11月17日，央行、金融監理總局、證監會聯合召開金融機構座談會，會議強調，要積極配合產業主管機關及地方政府，加大保交樓金融支援。今年以來，全國多個城市都取得了顯著的進展。這些城市包括重慶、長沙、濟南、鄭州、西安等。

2023年1-10月，全國房屋竣工面積達4億平方米，年增18.7%。竣工面積明顯成長是因為保交大樓工作順利推進，帶動房地產開發案竣工進度加快。全國保交樓城市政策因城施策，推動"保交樓、穩民生"，建構"金融機構接管+委託共建"模式，透過金融機構接管、債權人收購、拍賣債權、合作方託管等方式盤活，實現保交樓。

針對收入預期，隨著經濟好轉，預期也將逐漸回溫。針對房價，目前政策正不斷加強對房地產的扶持力度，緩和房企為去庫存大幅降價的壓力。同時，保障性住宅的建設，也為商品房價格回歸市場正常軌道提供支撐。

第二階段是加上槓桿，形成直接的購買力。金融政策，特別是對首付比例、首套房的認定標準、貸款利率的調整，能有效提升購買力。今年，政策在這幾方面都有發力。 8月，住建部等三部門推動落實購買首套房貸款「認房不認貸」。

央行調整優化差別化信貸政策，首套商貸首付最低比例統一不低於20%，二套商貸款首付款最低比例統一不低於30%；貸款利率下限首套房不低於LPR-20bp，二套房不低於LPR+20bp。而根據央行1月發布的首套房屋貸款利率政策動態調整機制，房價連續3個月下跌的城市，可階段性維持、下調或取消首套房屋貸款利率下限。綜合來看，目前，房貸利率處於下行通道，「降成本」層面看整體是未來銷售的支撐項。

1.2、2024年房地產銷售面積計算

今年1-11月，全國商品房銷售面積10.1億平方米，預計今年全年商品房銷售面積合計約11.8億平方米，年比-6%。其中，一線城市銷售面積約4,723萬平方公尺左右，較去年同期成長3.8%；二線城市銷售面積約3,3035萬平方米，較去年同期下降11.3%，三、四線城市銷售面積約80,711萬平方米，較去年同期下降14.2%。

預計2024年銷售穩定，全國銷售面積11.9億平方米，年增0.2%。其中，一線城市預估增幅23.3%，銷售面積達5,823萬平方公尺；二線城市預估成長21.9%，銷售面積達40,284萬平方公尺；三、四線城市預計下降10.0%，銷售面積達72,640萬平方公尺；合計2024年全國銷售面積約118747萬平方公尺。

2.2024年各線城市需求走勢怎麼看？

2024年影響需求的兩大變量，核心受益者是一二線城市，尤其是35城，包括城區常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬的14個Ⅰ型大城市。 35市常住總人口達4億，2022年商品房銷售面積、土地出讓金、 GDP總量分別佔全國的32.4%、50.9%、43.3%。未來，35城是房地產銷售的主要支撐力量。而其他人口流出城市、中小城市，則形成房地產市場的「長尾」。

2.1、一線城市需求如何？

一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛。

一是剛需長期存在。一線城市經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚，人才購屋定居的吸引力強。 2022年一線城市人口占全國總人口的比例約5.9%，GDP合計佔全國的比重卻高達12.2%。

二是改善需求集中釋放。需求端，隨著首套房認定標準調整，「賣一買一」的換房鏈條重新啟動。供給端，城中村釋放優質地塊，期房如期交付保障性高，未來改善需求將更大程度滿足。

三是新增需求可期。前期，在全國其他城市政策大幅放寬的背景下，一線城市整體保持一定克制性，為未來留足政策空間，如調整優化限購區域、優化普宅認定標準、下調首付比例、下調利率等，商品房銷售將會在政策呵護下受益。

2023年1-10月，第一線城市銷售面積為3,856萬平方米，佔全國總銷售面積比重為4.2%。隨著政策放鬆加碼、城中村改造穩步推進，一線城市的需求將得到更好釋放，我們預計2024年一線銷售面積為5823萬平方米，年增23.3%，佔4.9%。

2.2、二線城市需求如何？

二線城市需求主要來自三個面向。一是城市間人口流動需求，如周圍三、四線城市的人口流入二線城市買房的需求。根據七普數據統計，2020年全國城-城流動人口達8,200萬人，較2010年增加3,500萬人。

二是周邊鄉鎮購屋需求，如周邊基礎建設較為落後的鄉鎮居民在城市置業買房的需求。 2022年我國常住人口都市化率65.2%，目前都市化仍處於較快發展階段，根據聯合國數據，截至2030年預計未來年均仍有1,100萬農村人口轉變為城鎮常住人口，會產生較大的購房需求。

三是年輕人口返鄉置業需求。二線城市中，除杭州、西安、南京等省會城市外，也不乏蘇州、青島等新晉熱門二線城市。這些城市生活壓力沒有一線城市大，產業發展未來仍有很大的空間，距離家鄉較近，對年輕人的吸引力越來越強。對年輕人口的吸引未來也會帶動購屋需求的成長。

以上需求會因為各地調整最佳化政策而逐步釋放。二線居民購屋需求順利釋放需要三大條件：有購屋資格、有購屋能力、有購屋意願。

一是購屋資格，主要由限購等因城施策措施影響，隨著各地放寬限購政策，購屋資格擴大，可望增加新一批購屋需求；

二是購屋能力，主要由首付比例、貸款利率等信用環境影響。而截至目前，大部分二線城市中已透過宣布下調購屋首付比例、貸款利率、調高公積金貸款限額等方式放寬限制性政策。如杭州10月16日宣布限購區首套房屋貸款最低首付款比例為不低於25%，二套房屋貸款最低首付款比例為不低於35%，非限購最低首付比例可為20%，公積金購買二手房期限延長至70年等"杭六條"，是熱點二線城市政策放鬆的樣板。

三是購屋意願，則主要受「房價是否會持續上升」、「期房能否如期交付」的心理預期影響。未來隨著房價預期穩定，保交大樓工作順利推進，購屋觀望情緒將逐漸緩和。

2023年1-10月，二線城市銷售面積為25,934萬平方米，佔全國總銷售面積比重為28.0%。隨著城中村改造中更多優質地塊被釋放，二線城市銷售面積將有較明顯的成長。我們預計2024年二線銷售面積為40,284萬平方米，年增21.9%，佔33.9%。

2.3、三、四線城市需求如何？

三、四線城市，過去銷售面積大幅成長、佔比大幅提升，主要因為棚改貨幣化創造了需求。未來，三、四線銷售佔比將逐步回歸到棚改前的正常水準。需求群體也主要由本地及返鄉置業需求所支持。具體來講：

需求主要來自四個方面。

一是本地居民住房需求，包括對住房消費品質、消費面積升級的需求，以及婚育購屋需要。

二是外地務工人員置業需求，包括長期在本地工作、定居而購屋和婚嫁在本地人士的需求。

三是返鄉置業需求。對部分年輕人來說，三、四線城市生活工作體驗更好。隨著房地產市場趨穩，返鄉置業需求將持續釋放，甚至部分年輕人會選擇先在本地置業作為資產配置。

四是周邊鄉鎮的購屋需求，包括週邊醫療教育品質低落的鄉鎮居民來城置業和農村結婚城裡買房的需求。以上需求順利釋放需要兩大條件：有購屋能力、有購屋意願。

對於購屋能力，相對於第一線的高房價、高總價、高首付額來說，三、四線城市房屋購買難度低，多數城市近年調整房屋公積金貸款政策更降低了置業門檻。對於購屋意願，隨著地方政府對「保交大樓」高度重視，購屋者信心不斷修復，但由於房價高企，買房暴富的情況不再出現，甚至新房一旦變成二手房就會失去流動性，三四線購屋更趨理性。需要注意，三、四線城市市場分化也在加大，發達城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都會圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區，三四線城市人口則持續大幅淨流出，後市面臨一定壓力。

2023年1-10月，三、四線城市銷售面積分別為62789萬平方米，佔全國銷售面積的67.8%，預計2024年三四線銷售面積72640萬平方米，年減10.0%，佔61.2% 。

3.城中村改造拉動住房需求

值得注意的是，過去全國銷售驅動因素是三、四線需求，未來則是一二線，主要因為城中村釋放優質地塊。

城中村改造不僅調整優化供需結構，更是真正意義上的房地產的供給面改革。經過多年發展，城市核心區可供地塊銳減，尤其是第一線城市，缺乏核心區土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區化，但大量購屋者的購屋需求、租屋者的租賃意願回歸城市核心區，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現代化建築，滿足多方需求。

城中村能切實拉動房地產銷售。根據我們報告《城中村改造對房地產銷售和投資的影響有多大？》測算，城中村5年拉動銷售範圍4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動範圍是8307萬平方米- 2.9億平方米。本文假設2024年實際拉動1億平方公尺。假設平均改造週期為2023-2027年共5年，計算範圍為35個城市，包括城區常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300~500萬的14個Ⅰ型大城市。

樂觀情形下，整體預計城中村改造5年改造期內共拉動銷售量14.4億平方米，其中2024年拉動2.9億平方米。樂觀情形假定拆除面積佔50%，70%房票安置（假設為人均60平方米的安置補償）、30%純貨幣化安置（假設貨幣化安置部分有70%的商品房購買率、平均購買面積為人均40平方公尺），改造地塊新建住宅容積率為原來的3倍。

謹慎情形下，預計5年改造期內共拉動住宅銷售量4.2億平方米，其中2024年拉動8,307萬平方米。謹慎情形假設拆除面積佔20%，改造地塊新建住宅容積率為原來的2倍，其餘假設與樂觀情形相同。此外，城中村改造節奏預計會呈現典型非線性特徵，假設5年改造面積比重分別為10%、20%、30%、25%、15%。

4.中長期住房需求來自哪裡？

4.1、六大需求

第一，都市化程度穩定提升，農村人口持續進城。 2022年我國常住人口都市化率65.2%，相當於1871年的英國，1952年左右的美國，1962年左右的日本，具有巨大成長潛力。根據諾瑟姆城鎮化曲線，我國城鎮化仍處於較快發展水平，預計未來8年我國城鎮化率年均提升0.9個百分點，至2030年達到72.5%，年均1100萬農村人口轉變為城鎮常住人口。

第二，都市間人口流動趨勢加劇。從地區來看，人口持續從中西部向東部集聚。具體表現為東部常住人口占比從2000年的35%持續成長至2020年的40%，東北地區為主要人口流出區，從2000的8%降至2020年7%。從經濟帶來來看，長三角、珠三角、成渝城市群等集聚度加大，聚集經濟是當代城市發展的核心動力。

第三，住房消費升級。一是區域升級。城市間由中小城鎮向區域內核心城市和城市群都會圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級，即使在老城區有房的居民，也要到新區購買改善型住房。二是人均住宅面積擴大升級。根據2020年七普數據，我國人均房屋建築面積為41.8平方公尺。其中，城市人均住房建築面積為36.5平方米，城鎮人均住房建築面積為38.6平方米，鄉村住房建築面積為46.8平方米。但全國仍有12.7%的家庭人均住房面積不足20平方米，其中，城市仍有17.4%的家庭人均住房面積不足20平方米。以德國、美國為例，德國1988年人均居住面積（使用面積）已達36.9平方米，2018年人均居住面積達46.7平方米，美國2017年已達96平方公尺。

第四，居住條件改善。 1998年房改後房屋消費商品化，滿足便民化居住需求。進入21世紀，居民追求生活品質，房屋消費持續升級，購買高品質商品房。房地產新模式中明確提出要提升居住品質。我國居住品質在住房品質、住房功能、基礎設施、居住環境方面仍有進步空間，在節能環保、社區服務方面仍為薄弱環節。根據2020年人口普查，我國城鎮住宅中成套率為95.9%，約28%為條件較差的平房，35%為1999年前建造。

第五，經濟成長帶動居民住房消費持續增加。居民居住消費水準與經濟發展水準相符，2022年，我國城鎮居民吃穿用支出佔比為41.1%，居住支出佔比為25.2%。 2022年我國人均GDP為1,2,720美元，中美人均GDP差距從1978年的67倍縮小至2022年的6倍，經濟成長率位居世界前列。我國經濟基數低、成長快，未來成長空間大。 1978-2022年，我國GDP從不到4,000億成長至121兆元，40年成長約329倍。經濟發展取得舉世矚目成績的同時仍存在成長空間，1998年房改後房屋消費20年匹配的是改革開放40年經濟大發展，未來經濟成長將持續帶動居民房屋消費增加。

第六，家庭結構變化，規模小型化，裂生出更多住房需求。 2004-2022年，戶均人數由3.24人下降為2.76人。 2004至2022年，一人戶、二人戶家庭佔比分別由7.8%、19.5%上升至16.8%、23.9%；三人戶家庭佔比則由31.2%下降至21.2%。二人戶已取代三人戶成為我國最主要的家庭結構類型。

未來我國家庭結構改變將持續推動家庭規模小型化。一是婚姻觀念改變、婚姻成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降疊加離婚率上升，單身和單親核心家庭增加。

一是我國結婚率下降、離婚率上升，2022年全國結婚率為4.8‰，自2013年達到1,346.9萬對的最高峰後，結婚人數連續9年下降，2022年首度低於700萬對。結婚率提升較難，家庭結構將向更多的一人戶和單親核心家庭發展，產生住房剛需。

二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，世代分居形成更多一代和兩代戶。隨著高成本、快節奏的城市生活方式逐漸普及，老年父母對子女贍養的依賴度因退休金機制和日趨完備的養老服務減弱，已婚子女追求私密空間，自立門戶現象普遍，三代及以上同堂的傳統大家庭數量減少，一代和兩代戶增加。 2020年城鎮一代戶佔比52.2%，較2010年上升了34.22個百分點；農村一代戶佔比48.6%，較2010年上升了36.11個百分點。

4.2、中期房地產市場空間計算

根據已外發報告《城中村改造的四大經濟意義》，預計2023-2027需求中樞為年均11.64億平方公尺。

六大因素產生三大自住需求，一是城鎮人口增加需求。預計未來5年年均需求規模成長4.34億平方公尺。城鎮常住人口成長受惠於全國總人口數的增加和城鎮化率的提升，可進一步細分為城鎮人口自然增長、農村人口進城產生的農轉非，以及因行政區劃變動產生的就地城鎮化人口組成。無論是內生的城鎮人口自然增長、或外源性的農村進城常住人口，均產生新的自住剛需。

二是都市更新改造需求。預計未來5年年均需求規模成長0.43億平方公尺。舊城改造更新涉及大量老舊住宅拆除，透過實體和貨幣兩種方式進行安置，其中貨幣化安置部分居民持幣進入二手和商品房市場解決自住剛需。隨著經濟發展，都市更新改造需求增加。原因在於城市逐步進入存量改造時代，城市空間增量擴展受限，老舊城區拆除增加。此外，舊城區舊宅難以滿足居民住房消費升級，居民需要品質住宅。

三是居住條件改善需求。預計未來5年年均需求規模成長5.47億平方公尺。首先，經濟成長提升居民可支配收入，居民住房消費能力增強；其次，住房是居民重要的消費領域，也是消費升級的重要組成部分，住房消費在品質、區位和品牌上持續升級；再次，離婚率上升疊加結婚率下降，家庭規模小型化，成套房屋的需求增加。此外，未來房屋市場總需求中有一部分需求不會在商品房實際銷售中反映，產生需求漏損。例如，農轉非自帶房入城、城鎮流入人口返鄉置業等現象使住房需求透過其他管道解決。

4.2.1 、測算方法

長週期住房需求分析方法為：當年商品住宅需求=（1-有效需求漏電率）×（城鎮人口成長需求+都市更新改造需求+居住條件改善需求）

（1）城鎮常住人口成長需求=全國總人口×都市化率×人均住房面積。根據人口增量來源，城鎮常住人口成長需求可分為城鎮常住人口自然成長需求及農轉非城鎮常住人口需求。全國總人口、人口自然成長率、都市化率採用聯合國《World Urbanization Prospects 2018》中的預測，並依據實際統計數據進行修正。城鎮人均住房面積根據2014-2019年的年均增速，以一定速率遞減計算未來成長率進行預測。

（2）都市更新改造需求=存量房屋面積×拆除折舊率×貨幣化安置比例。其中2013-2020年採用當年棚改新開工套數、貨幣化安置比例及每戶棚改新增房屋需求85.1平方公尺計算，並進行適當調整。 2021年及以後，以2000-2020年存量住房面積、拆除折舊率1/70，貨幣安置化比例20%估算。

（3）居住條件改善需求=當年城鎮常住人口×人均住屋面積增加。以人均房屋面積成長表示因居住條件改善所產生的自住需求。

（4）當年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×未來房屋市場總需求。 2019-2021年，在「三個1億人」（指促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化）、疫情等因素影響下，漏損率維持低位，甚至為負值。 2023年開始，假設漏損率回升至2013至2021年的平均值。

4.2.2 、測算結果

分階段來看，到2027年，房屋市場空間預計仍可穩固年均9.70億平方公尺左右。 2023-2027年，我們預期全國商品住宅需求年均10.26億平方米，與2014年全國商品房屋銷售面積相當。其中，預計2023-2025年、2026-2027年年均分別為10.54億平方公尺、9.84億平方公尺。

農轉非支撐未來九年城鎮常住人口成長需求。 2023-2027年，我們預期全國城鎮常住人口成長產生的自住需求年均為4.34億平方米，不考慮需求漏損，佔總需求42.4%。其中，在持續的快速城鎮化推動下，農村人口進城是新增住房需求主要增長點；城鎮常住人口自然增長產生的需求為負。

2023年開始城市拆除改造需求持續增加。 2023-2027年，我們預期全國城市拆除改造產生的自住需求年均有0.43億平方米，不考慮需求漏損，佔總需求的4.2%。 2021年開始，成片集中的棚戶區改造基本結束，都市更新以舊城改造為主。

居住條件改善需求在未來八年內持續成長，並從2020年開始占主導。 2023-2027年，我們預期全國居住條件改善產生自住需求年均為5.47億平方米，佔總需求的53.4%。未來八年，受惠於人均住房面積增加，居住條件改善需求持續成長，並從2020年開始成為房屋市場最主要的需求來源，顯示房地產市場進入改善時代。