來源：【昆明日報-掌上春城】
12月14日，市發展改革委組織召開了昆明市級公共租賃房屋租金價格管理機制制定方案聽證會，徵求經營者、消費者和相關方面的意見，對管理機制的可行性、必要性、科學性進行論證。
必要性
租金收入不足以涵蓋成本
公共租賃房屋（以下簡稱「公租房屋」）是由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新進就業無房職工和在城鎮穩定就業的外籍勞工出租的保障性住房。根據現行的《保障性房屋價格管理通知》（以下簡稱《通知》），政府主導興建的公租房租金不得高於同時期、同地段、同區域或同類別普通商品房屋市場租金的70%；企業或其他機構投資建造和營運管理的公租租金標準可依地方政府公佈的租金標準不高於10%浮動。
雖然《通知》明確了製定公租租金價格時應該遵循的原則，但未對後續如何實施租金價格動態管理制定指導細則。因此，在實際操作中難以根據市場租金價格變動情況，適時對公租租金價格作出調整。
市民依戶型確認專案選房簽約時間，至管理服務大廳外等候叫號。圖源昆明安居集團
昆明市安居集團有限公司（以下簡稱「昆明安居集團」）相關負責人介紹，目前，昆明安居集團已負責興建澤惠園等10個公租項目，共有公租房4,3848套。自公租房交付分配以來，年度在住入住率均維持在90%以上，租金收繳率超過95%，有效解決城鎮低保、低收入住房困難群體住房困難問題。透過滾動分配，讓6萬餘戶住房困難家庭、15萬餘人在昆明實現了安居夢。
昆明安居集團是經市委、市政府批准，於2011年成立的國有獨資企業，主要進行保障性住宅、市場化居住租賃及配套設施營運等工作。 2013—2017年，昆明市陸續批准了已投入使用的市級統建公共租賃房屋計畫的租金基準價格。 「專案租金收入，現逐漸不足以補償建設、管理、運作等成本。」昆明安居集團上述負責人說，為使公租租金價格管理更符合經濟社會發展，成本補償機制有效運行，更好提升和完善專案服務水平，制定公租租金價格管理機制確有必要。
可行性
可申請啟動專案租金基準價格調整
市發展改革委相關負責人介紹，現行《通知》由省級制定，執行以來有效規範了昆明保障性房屋價格管理。在省級政策的指導下，昆明市興建了一批保障性住宅項目，也制定了涵蓋准入、分配、補助等方面的配套政策體系。而此次聽證的「昆明市級公共租賃房屋租金價格管理機制制定方案」沿襲了省級政策，在價格管理模式、租金價格水準確定等方面保持現行標準不變。不過，此次聽證的方案要點也明確了兩項內容，一是完善租金價格動態調整；二是規範工作程序。
方案針對政府主導建設和營運管理的公共租賃住房項目，首次明確制定租金基準價格應以建設成本為基礎，結合經濟發展水平、承租人收入狀況和市場平均租金價格水平確定。
租金基準價格不得高於同時期、同區域、同類別普通商品房屋市場租金價格的70%。當公共租賃房屋計畫週邊同區域、同類別普通商品房屋市場租金價格的70%高於或低於計畫租金基準價格超過5%時，可申請啟動計畫租金基準價格調整。
公租專案租金基準價格單次調高幅度不超過5%，下調幅度不限，調整週期不低於2年對符合資格並享有公共租賃房屋租金減免的承租人，在租住同一套公共租賃房屋期間，當租金價格上調時，執行上一周期的租金價格；當租金價格下調時，同步下調租金價格。
在規範管理上，方案提出，公租項目提出定調價申請時，應依規定向價格主管機關提交相關申報資料。價格主管機關會同房屋城鄉建設部門審核申報資料後，在價格管理原則範圍內提出專案租金基準價格建議方案，面向社會公示，公示時間不少於7日。公告期滿若無異議，報請民眾政府批准後執行。
科學性
21名代表各抒己見
為增強公租租金價格所製定的科學性、民主性和透明度，規範行政決策行為，本次聽證會採取自願報名等方式，產生並到場參與聽證會的代表21人、旁聽代表3人、聽證代表3人，其中消費者代表11人，經營者代表2人，相關領域專家、學者2人，政府部門、社會組織人員6人。
消費者代表普曉武、張天翠等表示，租住市級公租房快10年了，這些年一直沒有漲租，從市場經濟規律看，「漲和降」是市場行為，存在都有必要。
消費者代表鄧永今表示，不管如何調整，要把實地調查入住人員的收入狀況擺在第一位；其次再談70%的租金基準價。
消費者代表王永強則認為，水漲船高的道理大家都懂，但也要考慮月退休金未達到3140元群體的實際情況；政策制定要維護平等、公正，而公租房租金漲幅與企業退休金漲幅又是否相當？
市府大代表和銀鳳提出兩點建議，一是當公租房價格觸及上調機制時，業者會積極申請促成；但當市場下行的時候，又該由誰提出下調？她建議，可由營運單位提出，也可以由承租人代表或相關機構提出，以此來保護消費者和營運者的合法權益。二是公租房租賃的准入標準中，明確了申請人家庭在主城區範圍內無住房或低於20個平方米，這個「主城區範圍」應予以明確。同時，針對目前可能存在的一些公共租金轉租，還有不符合租賃條件的人員承租等情況，建議在做好公租房首租資格審查之後，還應持續合理地監管實際承租人。
市府財政局王曉楓認為，方案要點提出的公租房價格觸發的機制是同地段的租金的70%，但除了參考同地段的租金外，還應考慮把城鄉居民的最低生活保障，或是其他政府制定的標準進行相應的參考。公租房跟商品房的市場定位、社會屬性和提供的政策方向不一樣，如果僅以同階段、同位置的市場的房子來定價，可能參考的維度單薄了一點；如果把價格觸動機制多元化考慮，例如考慮市場、受眾群體、經濟環境，會是比較豐滿、比較完整的。
雲南財經大學李婕認為，公租租金調整應遵循「因城施策」的原則。比較國內外典型地區的公租租金調整實務情況，可發現以下幾個特點：一是各地區公租房租金的調整方式因地制宜，且有較大差異。二是多數地區在設計政策時，將租金調整方式與租金定價機制、補貼機製作為統一體系進行考慮，以實現在該體系中兼顧成本、市場、收入三類因素的影響。
就上述意見建議，市發展改革委、市住房城鄉建設局在現場進行簡要回應，同時表示，下一步還將組織相關領域專家對方案和聽證會的意見建議進行論證，根據聽證會意見建議進一步修改完善《昆明市級公共租賃房屋租金價格管理機制》，履行相關程序後，請報請上級部門決策。
來源：昆滇經濟
昆明日報全媒體首席記者：廖興陽
責編：莫開井
編審：沙蘭梅
終審：周健軍
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