作者：餘飛
01 |哈爾濱到處賣房
猶記得去年，在面臨大環境施壓加速樓市轉向之下，廣西玉林將賣房的任務，攤牌給了公務員，讓他們挨家挨戶去推廣，並納入了政績考核。
安徽的六安號召外地工作人員回鄉買房，還有些縣城則直接鼓勵公職人員、事業單位在編人員買房。
可謂是，為了賣房，各顯神通。
今年，身為中國省會城市中最北的哈爾濱，也同樣在為賣房犯愁。
中國房地產報12月18日發布了一篇《到縣城賣房！哈爾濱房企拼了》的文章，介紹了哈爾濱當下房企為了賣房，已經下沉到縣城。
文章透露：
哈爾濱不少專案優惠打折力道明顯，紛紛搶抓最後的業績衝刺窗口，也有部分房企將開拓市場的目光放到了下沉市場——在哈爾濱新區歲末購房節上，万科、綠地、中國鐵建、寶能等開發企業的9個項目組團「攻略」外縣市場，先後到賓縣、肇東、綏化、呼蘭等地進行巡展推廣。
可能是之前有房企嚐到了甜頭，現在越來越多的房企，下沉到縣城去尋找客戶。
公開資料顯示，今年9月哈爾濱香坊區的龍創·睦鄰專案行銷團隊，就率先去往哈爾濱週邊城市齊齊哈爾、牡丹江、大慶、綏化等地宣傳，取得了不錯效果，該樓盤銷售額目前排在第三位。
不過，同樣的事情，在南京卻遇到了尷尬。
今年9月份，哈爾濱住建局領導人和房地產商會一行人帶著21個房地產項目和近5000套房源奔赴南京，在南京擺了三天站台，結果一套房子都沒賣出去。
02 | 哈爾濱的困境
南下賣房零成交，完全在預料之中，畢竟就如今東北的經濟、產業、人口大環境來說，很少聽到南方人去東北買房，東北人去三亞買房卻很普遍。
哈爾濱之所以如此火辣地奔赴各地賣房，主要是哈爾濱的行情太差了。
數據顯示，截至11月30日，哈爾濱商品住宅共成交225.7萬平方米，較去年同期上漲8%。
表面上看，成交量同比還是上漲的，但是成交面積的絕對量和巔峰時期相比，基本上跌到了腳踝。
根據哈爾濱統計局揭露的數據顯示，哈爾濱商品房銷售量2017年達到巔峰，當年銷售面積1,249萬平方米，見頂後一路下滑。
到2021年跌至609萬平方米，如今11個月的銷量跌至225.7萬平方米，只有2017年的零頭。
事實上，不光哈爾濱難賣，整個東北的房子都難賣。
國家統計局數據顯示，2022年東北部的房地產投資、商品房銷售面積、商品房銷售額在全國四個大區中，跌幅均位居第一。
來源：國家統計局
今年前11個月，在去年大調整的基礎上，進一步下跌。
國家統計局數據顯示，前11個月，東北的房地產投資跌幅全國第一，商品房銷售面積跌幅第四，商品房銷售額跌幅第二。
來源：國家統計局
去年年末在分析東北樓市的時候，本號就說過，東北樓市基本上沒戲了。
這是由經濟、產業、就業大環境和人口流向以及龐大的供應決定的。
11月9日，我寫過一篇《20年，東北振興了什麼？ 》的文章，全面介紹了從2014年提出東北振興至今20年的時間裡，東北獲得了什麼資金和政策支持，最終產生了什麼效果。
過去二十年東北獲得了11兆的財政支持，相當於東北三省如今GDP總量的兩倍多。
同時也獲得了數百個大項目支持，也派遣了央企定向幫扶項目，以及派遣了廣東、江蘇、浙江以及北京、上海、深圳、天津對東北定向幫扶。
公眾號「阜成門六號院」給的總結是
中央的支持可謂事無鉅細，既有發展性的，也有保障性的，既有民生性的，也有生態公益性的:支援主體也是多元的，既有中央部委，也有央企、金融機構。對於所有的支援類目，我們雖然不可能一一查詢出來，但是大致估算累計也不會少於10-20兆。
然而，這些利好加持之下，東北部過去二十年經濟排名不斷下滑，人口不斷流失。
第一，從成長速度來看，東北三省是過去二十年經濟發展最慢的地區。黑龍江增幅倒數第一，遼寧增幅倒數第二，吉林增幅倒數第三。
資料：各省市自治區統計局
第二，從排名變化來看。東北三省的排名過去二十年正在快速下降。
20年前遼寧還是十強，名列全國第8。去年位列全國第17位，倒退了9個位次。黑龍江2003年位居全國第15位，去年位居第25位，倒退了10個位次。吉林2003年位居全國第24位，去年位居全國第26位，倒退2個位次。
資料：各省市自治區統計局
第三，人口流失最嚴重的地區。
過去十二年裡，東北三省人口合計減少了近1,300萬人。成為人口減少最多的地區。
此外，東北四大大城市，目前只有瀋陽、大連保持微成長，哈爾濱在一路減少，早就跌破了千萬，從此東北再無千萬人口城市。長春也在去年開啟了人口通貨緊縮。
東北人口不斷減少，有流出的因素，也有生育率下降的因素。去年東北三省自然人口合計減少了48.33萬人，流出人口合計38.7萬人，人口合計減少了86.4萬人。
數據：遼寧、吉林、黑龍江統計局
第四，人口出生率墊底，老化率最高。
2022年黑龍江的出生率只有3.34‰，名列全國倒數第一名。遼寧只有4.08‰，位居倒數第二。吉林出生率4.33‰，位列全國倒數第三。
老化率則全國第一。遼寧60歲以上人口佔比高達25.72%，每4人就有一個銀髮老人，老化率全國第一。黑龍江全國第三，吉林全國第四。
第五，房價全國最低。
人口流失，產業羈弱，經濟低迷，最終作用在東北的樓市上，全國房價最低的十個城市，有5個在東北，而且「鶴崗化」已經成為房地產行業中的專有名詞。
數據：中國房價行情網
03 | 東北部會有更多的城市房價"鶴崗化"
事已如此，其實東北樓市，基本上很難再振作起來。
在過去二十年的順風環境下，東北沒有把握住機遇，如今在逆風的大環境下，要走出泥淖更難。
最關鍵的是，全國人口已經轉向，在少子化的背景下，東北的老化還會加劇。在產業疲軟背景下，提供不了優質的就業和薪資機會的東北，年輕人還是會繼續入關南下。
一言以蔽之，東北人口仍會持續減少。
這種背景下，東北許多普通地級市的房價，會向鶴崗、阜新、鐵嶺靠攏。
東北想要改變現狀，我覺得，應該破釜沉舟、孤注一擲，升級產業、優化營商環境、增強民營經濟佔比。如此才能激活整個東北的經濟活力，才能留住人。
而要做到這些，思維轉變是首要任務。
唯有解放思想，打破制度依賴，提升創新能力，升級產業，增加收入，留住人口，才能逐步讓東北經濟復甦，才能實現東北地區的復興。
其次，東北三省需要聯合起來打造一個強中心，不要各自為戰，需要團結。
作為一個擁有1億人口規模的地區，東北缺乏一個超大能階的城市帶動發展。
強者恆強法則之下，沒有一個超級中心帶動，東北就無法統籌發展，力量無法集中，效果會大打折扣。
君不見，長三角有上海，更有蘇州、杭州、南京、寧波、無錫等高手。粵港澳大灣區有香港、深圳、廣州三大巨擘。成渝地區有重慶、成都兩大高手帶動。中部地區，有武漢坐鎮，還有長沙、鄭州、合肥三個大拿。
而東北，沒有一個城市經濟實力在前20，沒有一個萬億城市。
在之前的文章中，我針對強省會還是均衡發展的模式，進行了分析，提出的觀點一句話概括便是：窮則核心，富則兼顧。
高層想要振興東北，得選定一個東北城市，不斷給予賦能，壯大其能量場，這樣才能留住人口。
試想一下，如果東北有一座北上廣深一樣的超大能量場的城市，能夠提供充足的就業機會，誰會逃離家鄉，跋山涉水跨越幾千公里南下。
所以，東北亟需全力打造一座超大能量場的城市，來穩住東北的局面。
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