摘要
限購政策是過去房地產市場發展過熱時期的產物，透過行政手段強力調控。中國房地產限購政策由來已久，2010年，北京為應對市場過熱發布全國首個"限購令"，以行政手段調控樓市。 2021年下半年至今，市場表現疲軟，大部分城市取消限購，截至2023年11月，僅北京、上海、深圳、廣州、成都、天津、西安、杭州、蘇州等城市仍在限購。
目前樓市持續低迷，房地產長週期拐點出現，是時候全面取消限購了！自2023年第二季以來，房地產市場迅速轉冷，現在是取消限購的良機，回歸市場化。限購政策與人口遷移的基本法則和趨勢相悖，誤傷合理的剛需、剛改需求。對比國外，美英澳日新等已開發國家房地產市場化程度高，對國內居民沒有限購措施，都是透過價格和稅收調節。
全面取消限購，穩樓市、穩健經濟，促進消費、促進投資。房地產是國民經濟的第一大支柱產業，2022年房地產業增加價值7.3兆元，佔GDP的6.1%，關係60多個產業、數千萬人就業。取消限購，一二線市場將築底回升、活躍起來，透過多貢獻土地財政、稅費拉動經濟成長。
全面取消限購，順應人口流入都會圈城市群的趨勢。借取消限購之勢推行以常住人口增量為核心的人地掛鉤制度落地。人口流入的城市多供地，人口流出的城市少供地，緩和一二線高房價、三、四線高庫存的歷史難題。
全面取消限購，一二線城市會不會過熱？在目前產業持續低迷背景下，取消限購短期內不會引起市場迅速過熱；中長期可考慮在市場企穩回升後，透過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，一舉兩得。
全面取消限購，三、四線城市怎麼辦？組成房屋銀行，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房屋保障房。開發商拿到資金限定必須保交大樓，這樣可以防止爛尾。房企回款有多餘資金，可以用於拿地，土地財政就會恢復，地方債務壓力就能緩解，基建有望回升。收購的庫存商品房和土地用於租賃房屋保障房，有助於改善民生。
房地產是周期之母，十次危機九次地產，全球歷史上大的經濟危機大部分都跟地產有關，也只有地產能產生如此大的衝擊。走到今天，房地產困局技術上還有解，關鍵要有勇氣面對問題和擔當。以大局為重，辦法總比困難多。抱怨誰都會，解決問題才是根本。網路上那些民粹主義的極端的觀點，除了釋放情緒，不解決問題。理性思考，該放大招了。相信經過實質有力措施，房地產一定能避免硬著陸，實現軟著陸，為經濟復甦和民生改善貢獻力量。
正文
中國房地產限購政策：2010年北京發布全國首個"限購令"，透過行政手段調控市場
為遏制房價、地價過快上漲等，2010年國務院發布"國十條"，隨後北京發布全國首個住房"限購令"，對戶籍、納稅、社保等設定門檻。 2009年至2010年初，部分核心城市房價、地價出現過快上漲勢頭，投機性購屋再度活躍。為此，2010年4月，國務院發布《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提到：「堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題」。隨後，北京市推出《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》提到：從2010年5月1日起，暫定同一購屋家庭只能在本市新購買一套商品住房，這是全國首次提出的家庭購屋套數限購令。此外，也對戶籍、納稅、社保等設定門檻，後續多個城市緊跟步伐，陸續推出限購政策，截至2019年11月，全國限購城市超100個。
自2021年下半年以來，房地產市場成交持續疲軟，許多城市取消限購；截至2023年11月，僅北京、上海、深圳、廣州、成都、天津、西安、杭州、蘇州等執行限購政策。具體來看，北京除通州區外，本地戶籍家庭限購2套，個人限購1套，外地戶籍需5年社保限購1套，通州區戶籍無房可認購一套，通州區認購第二套，需落腳3年/近36個月通州社保/個稅。廣州本地戶籍家庭限購2套，個人限購1套，外地戶籍需2年社保/個稅限購一套，另外，增城、從化、番禺、黃埔、花都5個城區及白雲部分區域（江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）不執行限購政策。杭州住房限購範圍為上城區、拱山區、西湖區、濱江區，戶籍家庭在限購範圍內限購2套，外地戶籍家庭有繳納社保/個人所得稅記錄的，可在限購範圍內限購1套。
他山之石：已開發國家對本國公民無限購，主要透過稅收調控房地產市場
國際上，美國、英國、澳洲、新加坡、日本等國家未實施針對本國公民的限購措施，但有些國家會對海外人士購屋設定限制，如資格審查、可購房屋類型、居住時限等。具體來看，美國未實施全國性的限購政策，僅有些州對海外人士設有限制；英國並未設定針對海外人士的限購政策，只要在有效期內的護照和足夠的資金，就可在英國買房，但海外人士需額外支付海外買家稅；澳洲對海外買家購買房產有一定限制，只能購買新房，對於工業和商業地產則無此限制。此外，海外買家、臨時居民在購買房產前，需要獲得澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的批准；新加坡的房地產限購政策主要涉及購屋者的身分和購買資格。其中，組屋只能是公民和永久居民才可購買，永久居民期滿三年後才可購買。海外人士、永久居民可購買私人公寓樓盤、住滿十年以上的共管公寓、聖淘沙島的別墅及排屋，但不能購買新加坡主島的有地住宅和政府祖屋；日本無限購政策，不限身份，符合一定條件可申請房貸。
美國、英國、德國、日本、新加坡等國家房地產市場化程度較高，政府主要透過房屋相關的稅種來調控市場，即設定較高稅率來打擊房地產投機等行為，而自住保有環節稅率較低。具體來看，
1）美國與居民住房相關的稅種主要包括房地產稅、租金收人所得稅、房地產轉讓稅、資本利得稅等。其中，交易環節輕買方重賣方,房地產轉讓稅費包括轉讓稅、記錄稅(費)、抵押貸款稅等項目,主要以成交房價為稅基,通常總成本不超過5%，買賣雙方共同分擔，購屋者承擔的交易成本通常不超過3%；賣方需承擔雙方的經紀人佣金，總交易成本可達10%。對賣方還徵收資本利得稅，持有住房1年以上的聯邦稅率為0-20%，持有不到1年的則納入個人所得稅綜合徵收，聯邦稅率為10%-37%，稅負更重。
2）日本房地產相關稅種主要包括不動產取得稅、固定資產稅、都市計畫稅、轉讓所得稅等。其中，轉讓所得稅,在轉讓不動產獲得的收益需要繳稅,但稅率與個人所得稅不同,採取單獨稅制。轉讓稅率取決於不動產持有時間,若超過5年則視為長期,稅率為15%;若不滿5年,則視為短期,稅率為30%。此外,在轉讓所得稅的基礎上還需繳納復興特別所得稅,稅率為2.1%。綜合計算,未滿5年及滿5年轉讓時,轉讓所得稅及復興特別所得稅稅率合計分別高達31%及15%;若不動產為自住性質,則還需繳納住民稅,綜合稅率合計分別高達40 %和20%。
3）新加坡的房屋稅收體系主要包括印花稅(交易環節)、財產稅(保有環節)及所得稅(交易環節)三大稅種,政府實施差異化累進制稅率,以印花稅為例，買賣、租賃環節均需繳納。買賣環節涉及三種:
一是買家印花稅稅基取買賣合約價與市價中較高者,稅率採取累進制。對於2018年2月20日以前成交的合約,稅率主要分為1%、2%和3%三級累進,而在這之後購買的房屋開始區分住宅和非住宅。非住宅類仍採用三級累進制,最高稅率3%;而住宅類採用四級累進制,最高可達4%。
二是賣家印花稅徵收對象特定,稅率依持有年限累進。徵收對象需符合三個條件:一是只針對所有住宅類房產及土地徵收;二是原購買時間在2010年2月20日以後;三是出售時持有時間是否滿足一定年限,若已滿,則免徵。稅基與買家印花稅一致,稅率仍採用累進制,但根據購買時間、持有時間、買價/市價綜合決定。新加坡政府並未採取「限售」,而是依照持有年限累進印花稅率實現抑制投機的效果,一般持有年限越短,稅率越高,最高可達16%。
三是額外印花稅僅限於買方,區分公民、永久居民、外國人和法人實體。稅基與前兩種一致,但稅率並非根據價格累進,而是對首套房、二套房和三套房及以上實施差異化稅率。對於新加坡公民,首套房免徵,二套房和三套房及以上分別以12%和15%徵收;永久居民的首套房需繳納5%的印花稅,二套房及以上提至15%;外國人購買任何住宅均需繳納20%的額外稅;法人實體的稅率高達25%,房企為30%。新加坡政府透過調節額外印花稅的稅率來調控房地產市場,抑制過熱或防止過冷。
人口持續向大都會圈、城市群集聚，限購政策違反人口遷移基本法則與趨勢
人口遷移的基本法則是：人口向大都會區集聚，人們隨產業走、人往高處走。
從國際經驗看，美國人口長期向大都會區集聚。 1950-2019年美國都會區人口比重從56.1%增至86%；其中100萬人以上都會區佔比從29.5%增至56%；500萬人以上都會區人口比重從12.2%增至24.7%，人口向大都會區集聚趨勢明顯。作為美國最大的都會區，紐約都會區土地面積為1.7萬平方公里，2019年人口1,922萬人，佔5.8%，GDP1.9兆美元，佔10.1%，經濟-人口比值約1.74。在日本都市化過程中，人口隨產業持續向大都會圈集聚，並且表現為從「三極」集聚向東京圈「一極」集聚。 1973年東京圈、大阪圈、名古屋圈經濟-人口比值分別為1.22、1.13、1.12,1974-2018年，東京圈、大阪圈、名古屋圈人口淨遷入量分別為400.5、-92.7、8.7萬人，經濟-人口比值分別為1.17、0.9、1.15。
我國人口仍有向以核心城市為主的大都會區城市群集聚空間。從經濟份額來看，由於中國是大國，北京、上海等大城市不可能像英國倫敦、日本東京那樣佔本國GDP超20%以上的份額，可大致參考美國紐約都會區，目前紐約都會區的經濟份額約10%，遠高於北京、上海、深圳、廣州的3.6%、3.9%、2.7%、2.5%。從經濟-人口比值來看，2022年，北京、上海、深圳、廣州的經濟-人口比值分別為2.2、2.1、2.1、1.8，南京、蘇州、杭州等二線城市的經濟-人口比值高於1.8，經濟-人口分佈的內在平衡動力將驅動其人口集聚。
2020-2040年，第一、二線核心城市人口將持續流入，深圳、成都、合肥常住人口年均增幅將超18萬，三、四線城市人口流出。預計2020-2040年一、二、三、四線城市常住人口年平均增量分別為59.6萬、211.3萬、-155.8萬、-489.1萬人；常住人口年均增量前五名的城市分別為深圳、成都、合肥、廣州、杭州，前三名常住人口年均增量將超18萬；常住人口年均增量前五的都會圈為上海、廣州、杭州、深莞惠、蘇錫常都會圈，年均增量分別為34.8萬、23.6萬、18.2萬、17.4萬、17.1萬人。十大都會圈合計常住人口佔比將從27.9%增加到30.9%。長三角、珠三角合計人口年平均增量合計超過百萬，成為人口集聚高地。十大城市群人口比將從74%上升至77.1%，佔逐漸提升。
與人口遷移基本法則形成對比的是，目前部分核心一、二線城市嚴格執行的限購政策對合理住房需求的抑制。在人口持續向核心城市、都會圈、城市群流入，住房需求不斷增長背景下，限購政策透過行政手段凍結正常購屋需求，尤其是對戶籍的限制，直接抑制外來人口合理剛性住房需求的釋放，導致外來人口發展不穩定、城市歸屬感低，可能對城市持續吸引人才流入形成負回饋機制。此外，隨人口紅利轉變為人才紅利、年輕一代購屋觀念轉變，房地產市場後發動力或持續下降，限購政策合理性有待商榷。
2023年7月，政治局會議提出，「適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新情勢，適時調整優化房地產政策」。限購政策屬於過去房地產市場發展過熱時期的產物，不可否認，其曾對平穩當時市場供需關係、推動產業平穩發展、建立健全房地產長效調控機制提供了重要保障。但2010年首個限購令推出至今，房地產市場發展發生眾多變化，限購政策與人口發展與流動基本規律相違背、與當前市場疲軟表現相矛盾，是時候全身而退了！
若全面取消限購：釋放合理剛需、剛改需求，產業可望回暖復甦，不同能階城市分化加劇
現在市場低迷，是取消限購的良機，如果以核心一二線城市為首，中國全面取消限購，祭出終極大招，會發生什麼事？
1）房地產是國民經濟第一大支柱產業，取消限購將穩樓市，穩樓市有利穩健經濟，促進消費、促進投資。
房地產是國家經濟的重要支柱，2000-2022年，房地產業增加價值由4,141億元增加到7.3兆元，佔GDP的由4.1%增加到6.1%；2000-2022年，房地產開發投資從4902億元增加至13.3兆元，佔固定資產投資的比重從14.9%到22.9%。房地產關係60多個行業、數千人就業。
取消限購有利於穩樓市，進而有利於穩健經濟，帶動家具家居等相關消費與產業發展，促進國內外投資者投資中國房地產市場。
2）為全國人口、優秀人才提供在大中城市定居的機會，有助於加速人口、人才在城市間自由流動，促進區域經濟高品質發展和創新活力。
「安居」與「樂業」是影響大中城市外來青年人才、人口流入的關鍵因素，限購政策對非本地戶籍居民購屋的限制，使非本地戶籍人口與人才擁有穩定居住權的門檻較高，一定程度限制了人口的自由流動。
取消限購使原本受戶籍與社保門檻限制、望而卻步的外地人口與人才擺脫了「買房難」的困境，從而提升了這部分人口與人才在大中城市定居意願、加速其向大中城市流動，對城市經濟高品質發展有利。
3）推動市場預期改善、信心提振，促進房地產行業回暖復甦，釋放被抑制的合理住房需求，由此帶來的中長期房價上行壓力可考慮透過房地產稅調節。
自2023年第二季以來，房地產市場迅速轉冷，「金九銀十」樓市整體表現不如預期，百大屋商9、10月銷售操盤金額較去年同期分別下降29.2%、27.5%，房地產市場步入寒冬，明顯拖累經濟、就業和地方財政，風險醞釀，市場過熱階段推出的限購政策亟待調整，以提振市場信心、改善預期，釋放合理的剛需、剛改需求，推動產業築底復甦。
取消限購會不會造成市場過熱？在當前產業持續低迷疲軟背景下，取消限購短期內不會引起市場迅速過熱；中長期市場可能有過熱趨勢、房價存在上行壓力，可考慮在市場企穩回升後，透過徵收房地產稅調節房價，同時，為地方財政增加穩定稅收來源。
4）房地產市場區域分化加劇，強者恆強，一線城市率先恢復，帶動核心二線城市築底回升；三四線城市去庫存壓力增大，可考慮組建住房銀行收購庫存，將之用於建設租賃房保障房解決。
對核心一二線城市，取消限購將導致兩部分需求被激發：一部分是原本在這些城市工作的外來無房人口，代表剛需、剛改需求；另一部分是在其他城市定居且購買力強的外地人口，這些人口可能被優質教育與醫療資源吸引、在核心一、二線城市置業。剛需、剛改需求，疊加被稀缺城市資源吸引而產生的需求，將推動核心一二線城市產生強虹吸效應，有利於核心一二線城市房地產市場穩定復甦。復甦節奏上，一線城市率先復甦，帶動核心二線城市回暖。
對三、四線城市，人口虹吸效應使人口大量流入核心一二線城市，勢必對三、四線城市房地產市場產生較大衝擊，三、四線去庫存壓力加劇，如何解決這些城市庫存高企問題？可考慮透過組成房屋銀行收購開發商土地與商品房，開發商拿到資金限定必須進行保交大樓，以防止爛尾。收購的庫存商品房和土地用於租賃房屋保障房，一方面改善民生，另一方面化解三、四線庫存壓力。
5）借取消限購之勢，推動以常住人口增量為核心的人地掛鉤制度落地，優化土地供應模式。
取消限購，順應人口往都會圈城市群流入的趨勢，打破大城市戶籍制度枷鎖，有利於推行人地掛鉤制度：新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤。人口流入的城市多供地，人口流出的城市少供地，緩和一二線高房價、三、四線高庫存的歷史難題。如東北和西部地區售賣用地指標，可以有效解決目前東北和西部用地指標大量浪費，以及東南沿海用地指標短缺的問題。借取消限購時機，推動庫存去化週期與供地掛鉤機制，優化目前土地供應模式。豐富商品房、租賃房、共有產權房等多品類的供給形式，形成政府、開發商、租賃仲介公司、長租公司等多方供給格局。
責編:任浩鵬| 審核:李震| 監審:萬軍偉
（資料來源：澤平宏觀）
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