去年低價賣房的人，2024年都將後悔？再過兩個月，樓市或迎2大轉變

住建部政策研究中心浦湛副主任說，2023年前11個月，我國的二手房成交量年增了40%。機構諸葛找房研究中心說，重點監測的10個城市2023年二手房成交量年增了31.47%，多個城市的二手房成交量創所在城市歷史。

經過多方對比，毫無疑問，我相信數據的真實性。但問題是，官方公佈的數據和機構監測的數據都顯示，2023年全國房地產開發投資額和新建商品成交量，均出現較大幅度的下降，為什麼二手房成交量增幅這麼猛呢？

我們可以從另一個數據中找到蛛絲馬跡，根據中指院的數據顯示，2023年12月末，百城二手房均價為1.62萬/平米，年比跌幅為3.53%。看到沒？二手房成交量雖然成長迅速，但價格卻是下跌的，這是典型的「以價換量」特徵。

不少人覺得未來可能還要跌，所以，紛紛選擇更低的價格出逃，出現百城二手房價格連續下降20個月的現像也不足為奇了。

像深圳二手房成交價普遍比掛牌價低10%以上，真實的成交價超一半都低於此前本身定得就比較低的參考價。

而成都新房和二手房的價差首次突破了百萬元，顯示甩賣二手房的情形比較多。而我們實際感受可能就更為真切，舉一下身邊的兩個真實案例：

一個是主城核心地段某小區，在2021年樓市高點，成交均價摸到了4萬一平米，現在已有2.2萬一平米成交單價出現。 100平米房子，損失達到了180萬，這還不算資金和利息成本。

另一個是郊區某網紅小區，目前成交單價低至7300一平米，相比兩年前1.8萬一平米的高點，下降了1.07萬一平米，如果當時180萬買100平米房子的話，現在只剩73萬。

相信很多城市都有類似的情況，不過是虧損多少而已。無論你是投資的，還是自住的，現在找誰說理去？但有一個問題的是，除非現在急需用錢要不得已將房子變現，如果是擔心後面還要跌而處置掉房子，後面若真跌了，那叫及時止損，但如果後面又漲了呢？

現在已有業內人士表示，去年低價賣掉房子的人，很可能會後悔。兩個月後，也就是說我們樓市的傳統旺季"金三銀四"，或迎來新一輪樓市放開和超跌小區價格回暖兩大轉變。為什麼會出現這2大轉變呢？

第一，年底多個樓市熱點城市出現翹尾行情。

成都、杭州、廣州等城市的優質地塊，出現區域或全城的歷史"地王"，所謂土拍是樓市的"晴雨表"，麵粉漲價，勢必給週邊小區帶來信心，同時也預示著有資金看好未來市場，有抄底動作。

成都新房價格已連續24個月上漲，讓同為二線強城市看到了希望，沒有你漲我不漲的道理，不過是早晚而已。

廣州2023年的豪宅成交量接近5千套，比2022年增加60%，創歷史新高。富人有富的原因，他們都不是傻子，這時候大肆購買房產，真的有錢騷得慌？錢都不是大風吹來的，他們能出手，目標不言自明。

近段時間出現的杭州房仲全款收購二手房事件，雖然說是低於市價收購，但起碼也展現出產業內部對未來市場堅定看多的訊號。

實際上，一二線城市的樓市數據都在起微妙變化，根據機構的數據顯示，在2024年的前2週，重點監測的10個城市，樓市成交量環比增加36%，年增40%。連統計部門在發布12月的樓市數據都說，房地產市場在投資端和銷售端已經出現一些正面變化，話風開始轉變。

第二，出生人口高於預期。

在官方人口數據尚未公佈之前，幾乎千篇一律的預測認為，我們2023年的出生人口只有700多萬，甚至還有更少的。實際上則有902萬，僅比2022年少了54萬，顯示人口出生率衰減速度在放緩，後面可能到跌無可跌的地步，這對樓市的負面影響也會相應減少。

第三，多項針對性極強的政策將對樓市逐步發揮作用。

在中央金融委員會要求一視同仁滿足不同所有製房企合理融資需求後，包括中央8部門各司其職，紛紛表態並出台政策、實行點對點幫助房企渡過困難。這裡需要說明一點，在統計部門公佈的最新房地產數據顯示，12月的住宅投資額降幅明顯小於房地產開發投資額，說明購屋者預期處於回升中，而開發商這頭，主要受困於資金鏈問題，目前國家全力在解決此事，相信2024年房企資金鏈問題將出現明顯改善。

央行也在2024年工作部署會上特別提到，加強對房地產市場運作的監測分析。很明顯，與以往不一樣，對房地產市場的走勢時刻保持監測，如果沒有達到預期效果，勢必會及時跟進調整。

自然部要求取消土拍限價後，一些城市的土拍熱度有所回升，但由於是在年底淡季，隨著開年樓市旺季到來，土拍市場進一步回暖的可能性大增。

住建部提出的「人地掛鉤」機制，在2024年將是落實的第一年，說穿了，就是根據當地需求來確定土地供應量，有利於減少樓市庫存積累。

同時，廣州作為一線城市的先行者，目前已經開啟試點房票安置模式，不新建安置房，直接發房票讓被拆遷人買指定商品房，為其他城市樓市去庫存做了表率，相信將有越來越多城市跟進跟進，加速樓市庫存去化。

當然了，如果這些還不夠的話。央媒中國經濟時報也在日前喊話，說我國商品房短缺時代結束，一線城市限購政策漸進式放鬆是大勢所趨。很明顯，透過一線城市樓市熱度上升帶動其他城市的意味濃厚。其他城市嘛，只會放更多，不排除更激進的支持政策出來。

第四，老百姓的收入將迎來提升。

過去兩年的樓市之所以低迷，一個重要原因就是大家的收入不濟。對此，國家自然是心知肚明，在1月18日，國發改委說擴內需是2024年經濟發展的重頭戲，要下大力氣改善居民收入預期。有了錢嘛，像買房這種大事就容易下定決心，何況國家現階段是全力支持剛需和改善購屋的。

第五，外在環境在變好。

談樓市，不說外在環境，那就是自欺欺人。我們樓市外部影響最大的就是老美這樣的已開發經濟體。都知道，老美一直在找機會刺破我們的樓市泡沫，阻斷經濟發展，現在我們已經熬到老美進入降息的拐點，用業內的話說，我們的金融戰已經看到了曙光。只要老美貨幣寬鬆政策重啟，意味著我們將有許多的貨幣操作空間，為樓市恢復輔助。

基於良好的預期，老美的房地產市場再次復燃，繼2023年全美房產均價上漲7個百分點以後，有分析人士預計，未來幾個月，搶房大戰將在老美各地上演。雖然是別家的事，但這種情緒對我們的房企、購屋者或多或少應是有影響的。畢竟老美的房價在新冠後的兩年內已漲了30%-40%。