【大河財立方記者秦龍】 2024年百城新房去庫存將迎新拐點。
1月23日，上海易居房地產研究院發布的《2023年全國百城庫存年度報告》（以下簡稱《報告》）中指出，2023年全年，全國百城年初庫存規模為53058萬平方米，到年底變為50518萬平方米，年減4.8%。百城庫存連續11個月年減。
同時，易居房地產研究院指出，百城新房住宅供需關係由"供大於求"變為"供小於求"，扭轉五年來供大於求的常態。
百城庫存：連續11個月年減
大河財立方記者從上海易居房地產研究院獲悉，2023年全年，全國百城庫存規模整體呈現下降態勢。年初庫存規模為53058萬平方米，而到了年底則為50518萬平方米。據此計算，百城住宅庫存規模年減4.8%。
從全年月度數據觀察，目前全國100個城市庫存規模已經出現了連續11個月的同比下降態勢，終結了此前連續50個月同比正增長的態勢。庫存高企壓力有了一定程度地降低或緩解。
談到庫存高企壓力一定程度緩解的原因，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，一是政策端，2023年是全國各地全面去庫存的關鍵一年，尤其是下半年各地積極響應黨中央、國務院精神，主動調整優化房地產政策，積極促進合理住房消費需求的釋放。從實際觀察來看，包括主動降價的樓盤、以舊換新項目、教育及交通配套不錯的項目、總價可控的房源等；二是房地產供給端出現萎縮，導致房源供應或推桿能力面臨限制。供給端指標方面，全國房地產開發投資金額指標連續兩年同比下降、房地產新開工面積連續四年下降、全國重點監測的30個城市土地購置面積連續三年下降。此類數據均說明，目前房地產市場供給端出現萎縮狀態，進而使得庫存指標難以大幅增加。
供給與需求：過去五年供大於求常態扭轉
《報告》數據顯示，2023年全年全國百城新建商品住宅供應面積為29,112萬平方米，成交面積為3,1652萬平方米，供需比為1:1.1。
易居房地產研究院認為該數據說明百城總體呈現了供小於求的態勢，其改變了過去五年即2018—2022年「供大於求」的常態，具有非常好的信號意義。
《報告》指出，2023年全年各月去化週期，整體呈現「U」型走勢，即先降後升的情況。具體數據來看，2023年初去庫存週期或存銷比為18.9個月，到了年底則是22.4個月。這說明2023年新房銷售數據雖然有企穩向好走勢，但絕對數據仍偏低，進而導致去化的動力基礎是薄弱的。
大河財立方記者註意到，2023年底去化週期明顯偏高，即高於合理值（12—14個月）8個月以上。
「過去某個城市賣房速度為14個月，而現在賣房速度明顯放緩了，變為22個月了。2024年去庫存週期或存銷必將迎來真正的拐點。」對此，易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示。
市場趨勢：去庫存的環境將有最佳化的可能
易居房地產研究院認為2024年去庫存工作將面臨新的變化和新的機會。房企應該積極觀察和捕捉利好點，以便更好地做出新一年的去庫存工作。
從房企或供給端來看，一是保交大樓工作進一步落實，各地對於房屋開工、預售和交付等工作將有更為全面的保障。這對於購屋者權益的保護具有正面的作用，也有助於增強購屋者的入市信心，利好去庫存工作的順暢；二是各地從降低成本和確保房企流動性安全的角度出發，或會進一步降低預售門檻，即預售節點提前。這也有助於增加房源供給和市場交易的活躍；三是各地對「好房子」的提法明顯增加，也意味著好房子會加快入市。這對優化新房庫存的結構和品質、吸引購屋者積極入市、更好去庫存等都有積極的作用。
從需求端或購屋端的角度看，一是2023年各地二手房尤其是重點城市的二手房交易不錯，此類二手房出售後，勢必會帶來換房需求，有助於各地房企積極營銷和去庫存。二是各類利好政策增加，需時間消化。 2024年是全面消化2023年政策的關鍵時期，政策效應釋放，自然帶動去庫存效率的提升。第三是經歷了2023年房價的全面深度調整，易居房地產研究院認為，2024年購屋性價比明顯提高。因為各類價格折扣和優惠非常到位、購房的成本在進一步降低，同時房價本身也面臨企穩向好趨勢，所以購房者的入市信心將明顯增加，這對於房商和各城市去庫存都有積極的作用。
見習編輯:李文玉| 審校:李金雨| 審核:李震| 監審:萬軍偉
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