房地產開發的七大成本主要包括：土地成本、建安成本、配套成本、財務成本、管理成本、銷售成本、稅金成本！

房價構成

一、土地成本：2295元/m2

土地成本：這是房地產開發最主要的成本，通常佔總成本的30%-50%。土地成本包括土地出讓金、土地增值稅、土地使用權出讓契約約定的附加費用等。

土地成本也就是咱們常說的樓面價；由地價和容積率決定！

土地成本=3000000元/畝÷667平方/畝÷2.0÷98%=2295元/m2；

假如：

1.ZF地價300萬/畝，容積率規定2.0 ；

2.容積率指一個小區地上總建築面積與土地面積的比率，它的計算公式為：容積率=建築面積/用地面積。例如，一個專案總佔地20萬㎡，總建築面積40萬㎡，容積率就是2.0。

3.98%是可銷售面積，因為大概2%左右的公共服務設施不能銷售，例如：物業用房、老年活動用房、黨建中心、公共廁所、文化活動站等等；

土地成本

二、建安工程費用：1930~2000元/m2

1、土建工程：1250元/平方
2、水電工程：150元/平方
3.地暖工程：45元/平方
4、消防工程：55元/平方
5、土方工程：15元/平方
6、樁基工程：50元/平方
7.門窗工程：120元/平方
8.電梯工程：70元/平方
9.外牆保溫：75元/平方
10.外牆真石漆：55元/平方
11、欄桿百葉：30元/平方
12.其他工程：15元/平方

建安成本

三、配套成本：700元/m2

（1）綜合配套費用： 140元/m2

1.市政建設配套：120元/m2

2.都市義務教育配套：20元/m2

（2）專款配套工程費用：168元

1、供水設施配套費：25元/m2

2、管道供氣設施配套費：18元/m2；

3.集中供熱設施配套費： 35元/m2；

4.供電設施配套費：90元/m2；

（3）服務性收費：13元/m2

1、規劃技術服務費：2元/m2

2、日照分析費：1.21元/m2

3.建材產品品質檢測服務費：5.8元/m2

4.沉降觀測費：1.91元/m2

5.房產測繪費：1.91元/m2

6.地籍測繪費：0.17元/m2

（4）室外配套費用：300元/m2

1.室外景觀、道路等費用：250元/m2

2、雨管網設施費用： 25元/m2

3.路燈、監控等弱電費用： 15元/m2

4.其他配套費用： 10元/m2

（5）前期工程費用：80元/m2

包括釬探、規劃、設計、監工、三通一平等等費用！

配套成本

四、管理成本：150元/m2；

管理成本：包括人員薪資、辦公費、差旅費、諮詢費等，通常佔總成本的2%-3%；

五、銷售成本：250元/m2；

銷售成本：包括廣告宣傳費、銷售人員薪資、中介費、行銷活動費用等，通常佔總成本的3%-5%；

銷售成本

六、稅金成本： 500元/m2

稅金成本：包括土地增值稅、企業所得稅、房產稅、印花稅、都市維護建設稅等，通常佔總成本的9%-11%。

財務成本

七、財務成本： 100元/m2

財務成本：主要包括銀行貸款利息、債券利息、其他融資費用等，通常佔總成本的3%-5%；

不可控因素

八、合計成本：6000元/m2

寫在最後：

房地產企業的利潤：

房地產企業的淨利潤其實只有10%左右，不像很多人說的那麼暴利。

土地成本和企業所繳納的稅費佔比已經超過50%，是房地產企業成本的重頭，近年這兩項成本還在持續攀升。同時，建安成本的彈性最大，不同房商的控制佔比也會不一樣，但隨著原料以及人工成本的持續上漲，成本也逐漸增加！再加上近些年各城市對房價的調控，最後開發商的利潤也僅在10%左右，小規模的房企更是低於此比例。