2年前，我調查了首創禧瑞府。
當時的契機點是，首創禧瑞府所在地塊，2017年7月19日由首創摘牌，成交樓面價30,562.5元/㎡。但，拿地近5年，1間套房都沒網簽。
我查了最新的數據：
2022.4，賣了29套，成交均價26146元/㎡；
2023.3，賣了281套，成交均價25985元/㎡；
2023.9，賣了42套，成交均價24,689元/㎡；
2023.10，賣了20套，成交均價24238元/㎡；
2023.11，賣了9套，成交均價25730元/㎡；
2023.12，賣了17套，成交均價21944元/㎡。
土地成交樓面價30562.5元/㎡，房價都降到21944元/㎡了，流速還起不來，何以至此？
首先，戶型面積太大，與地段位置不符；
其次，因為地價太貴，當時也不可能做小面積，不過如果但凡有些120㎡的戶型，也比現在更好賣；
最後，拖得太久了，而市面上其他新項目的產品一直在迭代。
說穿了，還是地拿貴了，團隊一定也是左右為難。
賣到現在這麼低的價格都沒爆，還能怎麼降？
最近交付了，因此，我決定再次實地探訪，做下複盤。
同時，也是兌現今年年初許下的願望，2024年我要調查50個交付樓盤。
大家自行對比每個開發商的交付水準，看看真實的兌現力。
探盤的意義，不是粉飾開發商的面子，而是扒開開發商的里子，讓購屋者看個真切，看個明白。
結論寫在前面，基於目前的售價，首創禧瑞府整體交付呈現基本盤其實還不錯，但也客觀存在一些問題。
如果年初就立軍令狀，建議向集團申請一些費用，做好品質提升，銷售流速還是有機會跑起來的。
01
叫車定位首創禧瑞府，實際下車地點為其售樓處。
既然來了，也順便看看。
眼前的一幕，已經沒有了2年的破敗，煥然一新。
我沒有在這裡做過多停留。畢竟，此行的目的，還是為了測評首創禧瑞府的交付兌現力。
社區大門的最終呈現效果還不錯，該有的歸家儀式感，還是給了。
還有歸家大堂，雖然價格降下去了，但這裡沒有減配。
不過門口的欄桿鏽跡斑斑，如果首創可以和相關部門協商，自掏腰包把門口的欄桿給換了，視覺效果和客戶體驗一定會更好。
我順便看了週邊環境，守著快速路，出遊是方便的，就是這條還在使用的鐵路，可能有的買房人會介意。
附近轉了一圈，我是從一處小門進入的。
門口的路面已經出現了破損，如果有條件，建議翻修一下是最好。
02
走進小區，首先看到的是建築物外觀。設計比較考究，顏值因為色調不討喜稍有扣分，但想到才21944元/㎡的價格，又覺得很可以了。
路面同樣做出了一些設計感，看得出來，首創當初還是想打造好產品的。
單元大堂外觀中規中矩，無功無過。
單元樓號有的地方脫落了，建議抓緊重新黏好。
井蓋有個別破損，建議抓緊更換。
不少業主已經開始裝修了，這就是買現房的好處。
現在是冬天，所以園林效果肯定不如其他季節，但看得出來，景觀還是有花成本，春天可以做一些補種，效果應該不差。
不過，有些地方，還是需要再拾掇一下。這樣，才不辜負當初設計的那份用心。
小院的門都已經裝好了，但燈還沒安裝，側面做了綠籬圍合。
兒童設施場地不大，但配置了洗手盆，我試了一下，目前還沒有水。
還有簡單的戶外健身設備，路面可以按摩腳底，家中長輩應該會很喜歡。
03
我隨便挑了幾個單元進去。
抬頭一看，有點髒。這裡其實也可以給各大房企的設計部門提提建議，設計規劃也要考慮交付後的使用實際。
相信當初設計團隊考慮的是通透和採光，但這裡的清潔確實是不好做。
收件匣設置在單元大廳內。
理論上是需要手機開門的，但目前可能是因為裝修期間，隨便進。
電梯可以正常使用，但還沒完全安裝好，這個待完善的位置應該是刷卡區。
電梯內的保護做的比較簡陋，建議適當加強。
負一層和負二層目前電梯還不能到，大概率是還沒完工。
我嘗試著走樓梯，也不行，都用木板擋住了，下不去。
隨便挑了個標準層，消防栓下部有破損，建議盡快恢復。
還有一些樓梯，建議盡快安排清潔。
04
整體看下來，我覺得基於21944元/㎡的價格，首創禧瑞府完全可以加強一下品控，把細節做好。
既然是賣現房，其實已經比很多期房專案有優勢。
既然價格已經降無可降，那就把呈現效果提上去，用品質打動買房人。
既然已經不可能賺錢了，那就去賺口碑。
希望未來有機會，再來首創禧瑞府，可以看到整體社區能有進一步的提升。
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