文/劉博團隊
止贖房數量，創歷史新高！
依中指止贖資料庫監測，截至2023年12月，全國止拍各類止贖房源79.6萬套。
相較於2022年的58.3萬套，增加了21.3萬套，較去年同期大增36.7%！
（註：止贖房源包含住宅、商業、土地、工廠、車位等各物業類型）
引發止贖房數量劇增的原因是什麼？這現象又將對市場產生哪些深遠影響？
表：2022、2023年止拍套數及掛拍金額結構（單位：萬套、億元）
01
止贖房，即"法院拍賣房產"，是被法院強制執行拍賣的房屋。
排除因違法行為（如詐騙、貪污等）導致的房產沒收情況外，止贖房屋主要由以下兩個原因形成：
1、房貸違約：當房產所有者無法繼續支付房貸，導致銀行或貸款機構申請法院強制執行拍賣房產以收回貸款。
2、抵押物拍賣：房產作為債務的抵押物，當債務人無法償還債務時，債權人可以申請法院對抵押的房產進行強制拍賣，以此來清償債務。
而這兩個原因歸根究底都指向一個核心問題：房屋所有者面臨資金鏈斷裂的困境。
因此，止贖房數量的顯著增加，揭示了一個更深層的經濟現象：
越來越多的人正面臨財務困境。
這種困境可能源自於多種因素，如收入下降、不穩定的投資回報，或其他經濟壓力。
02
近日，深圳市場流傳著這樣一則傳聞：
傳聞指出：深圳保守估計有幾萬人透過經營貸，抵押房產等方式，從銀行套錢出來投鼎益豐。
三年三倍，問收益從哪裡來？講不清楚。房子都賣了+信用卡套完，全部投進去鼎益豐。
目前，這些人的分紅就斷了，錢全部套在裡面，說是8個月封閉期，其實可能永遠都出不來了。
現在經營貸等各種融資，每月還息要還不上了，更可怕的是，融資很快就要到期，到時候更沒錢去還本了。
這意味著，深圳市場不少房子的房貸融資，將在幾個月內陸續爆雷，他們唯一的自救辦法就是盡快處理資產，賣房賣車。
在上傳聞中，關於資金規模和房產套數存在誇張的成分，但的確有不少投資者就是如此操作的。
而且在過去樓市最火熱的幾年，深圳人炒樓很兇猛。
深圳人買房敢於加槓桿，許多從業者用一套房產作抵押貸款買入另一套，然後再用新房產繼續抵押貸款，形成一種「一套接一套」的投資模式…
一家房地產機構上個月在深圳做閉門分享時給予數據：
2017-2020年，有大約20%的二手房使用了「高評高貸+抵押貸」；2021-2023年，有超過半數的房貸轉為「抵押貸」；預計在未來兩年，大部分續貸單需要補差額。
近年來，由於深圳房價普遍下跌，部分地區跌幅甚至超過了30%，因此銀行對房屋的評估價值也相應地大幅下調。
經營貸一般年限在一至三年之間。當這些貸款到期，需要還本付息時，銀行會對抵押的房產重新進行估值。
在房價普遍下跌的情況下，這種重新評估往往導致房屋的估值出現下降，從而產生了價值差額。
因此，借款人可能需要補交差額以滿足銀行的貸款要求。這種情況在目前的房地產市場中較為常見，對於房產所有者來說，這無疑增加了經濟壓力。
止贖房屋市場的數據，為我們提供了深圳樓市動態的一個直覺窗口。
2023年1—11月，深圳法拍房的掛拍量持續維持兩位數成長，各物業類型止贖房源3922套，較去年同期成長23%。
深圳的法拍房數量成長率23%，這個數據並不低，但還是低於全國13個百分點。
03
止贖房數量的顯著增加，也是一個市場風險釋放，讓房地產加速觸底的過程。
以下數據是2023年止贖住宅房源掛牌量TOP50城市：
表：2023年止贖住宅房源掛拍量TOP50市狀況
其中，止贖住宅房源掛牌量最高的前兩名，分別是重慶和成都，掛牌數量超過11,000套。
繼成都之後，掛牌數量最多的城市是：鄭州、南寧、長沙、廣州、惠州、佛山、瀋陽、武漢。以上是止贖住宅掛牌最多的十個城市。
而以成交金額來看，真正拉開差距的城市，只有北京、深圳。
北京2023年止贖住宅成交金額為139.4億元，深圳為116.4億元，第三名成都56.6億元，雖然北京，深圳的掛牌量不是最高的，但房價較高，導致成交金額更高。
另外，在一些城市的止贖房成交率、折價率表現優異。
（註：成交率=成交標的數/拍賣標的數；折價率= =變現成交價/評估價）
如溫州的止贖住宅，成交率約60.4%，折價率約95.0%；
杭州的止贖住宅，成交率約57.8%，折價率約79.4%；
北京的止贖住宅，成交率約51.1%，折價率約83.4%；
深圳的止贖住宅，成交率約47%，折價率約90.1%；
無錫的止贖住宅，成交率約46.1%，折價率約75.5%；
佛山的止贖住宅，成交率約44.0%，折價率約83.5%；
這些成交率、折價率優異的城市，主要集中在長三角、珠三角，以及一些頭部省市地區，居住需求旺盛，購買力強勁。
從止贖房成交總價區間來看，深圳豪宅止贖市場更為活躍。
中指研究院數據顯示，1—11月深圳成交的1404 套止贖住宅房源中，1,000 萬以上成交374 套，約佔整體1/4，佔更多其他城市。
2023年11月底，在阿里法拍平台上，位於深圳豪宅紅樹西岸的3套法拍房以8500萬元成交，其中一套最高溢價率達152.44%，最終成交單價約20.4萬元/平方米，刷新近期該小區市場成交紀錄。
這說明，只要價格夠低，夠有吸引力，深圳房產仍具有強勁的購買需求。
止贖房的數量增加，有助於加速市場出清，讓房價觸底。
中原地產研究院發布《2023年度報告》。報告指出，2023年，二手住宅市場表現搶眼。
中原監測的26個重點城市二手住宅成交面積較去年同期回升35%，成交量接近2020年，為2017年以來第二高。
二手房成交表現優於新房，成交量比重大幅上升。除傳統二手住宅成熟度高的一線城市外，二線城市的二手住宅成交也快速上升。
二手房成交量回升的主要原因在於新房市場暴雷、爛尾等負面消息依然存在；新房供應量下降；以及二手房價格跌幅較新房更高，稅費下調更多等方面。
而止贖房的價格通常低於同區域的二手房市價。
隨著法拍屋市場的活躍，房價逐漸回歸到一個更為穩固和現實的水平，這是市場自我調節、尋找平衡點的過程，有助於建立一個更為健康和可持續的房地產市場環境。
04
2024年，是從政府，企業到居民的大規模「去槓桿化」的過程。
如今年1月5日，央行、金融監督管理總局發布《關於金融支持房屋租賃市場發展的意見》。
推出1,000億元租賃房屋貸款支援計劃，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃房屋購屋貸款。
這1000億元，本質是化解債務風險，接手城投公司過剩的商品房庫存。而且這1000億元只是第一批，以後還有第二批，第三批…
城投公司的過剩庫存有央行接手，那麼居民手中數量不斷上升的止贖房屋誰來接手？光靠市場接得住嗎？
黃奇帆的觀點也特別強調了止贖房，說如果市場上止贖房數量佔比達到20%，就會影響整個片區/城市的二手房價格，當城市整體均價下跌30-50%時，政府就應該出手買入這些止贖房，用作保障性住房的同時，托底樓市。
但現在的問題是，錢從哪裡來？政府也沒錢。
展望未來，房地產市場可能會繼續經歷波動，並且會出現大量「帶血的籌碼」。
投資人和市場參與者必須警惕過度依賴槓桿的風險，保持清醒的頭腦，做出理性的決策。
政府和監管機構也需繼續發揮作用，透過合理的政策引導，確保市場的穩定與健康。
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