經濟觀察家記者丁文婷一些長租公寓的租約正在變短。
萬科泊寓總經理胡冬華曾公開表示，截至2023年10月，泊寓平均租期從先前的9個月縮短至7個月，3個月內租期佔比更高達40%。對此，泊寓對產品結構做出調整，推出長短租結合的業務模式，包括對B端客戶推出隨心短租，最短租期從一年調整成一個月。
不只萬科泊寓，越來越多的長租公寓業者嗅到了租賃市場的變化，不穩定的需求造成租期更為靈活，租戶可選擇增加，以及對性價比的追求，迫使租賃市場進一步「內卷」。
租期縮短
「2023年，我們有兩個大型租賃社區計畫在蘇州工業園區入市，推出時，最短只能簽一年約；現在，增加了靈活的租期選項，1個月、3個月、6個月都可以簽。」恆泰星寓相關負責人告訴經濟觀察報，除了年底淡季經營方面的考慮，調整也是順應客戶需求。
恆泰星寓是蘇州最大的租賃房屋持有和營運商恆泰租住旗下品牌，該負責人提到，2021年和2022年，所有專案均為長租，短租需求較少。從2023年開始，有不少專案回饋，顧客到店後提出短租意向，短租需求明顯提升。公司內部溝通後，決定對租期做出調整，增加1個月、3個月和6個月的租期。 2023年12月新簽客戶，有30%租戶選擇了短租。
在上海工作6年的段先生是眾多選擇短租的客戶之一。 2023年5月，段先生工作的某中型遊戲公司將一條業務線整體砍掉，一個部門十幾名員工都失業了，雖然他順利入職了一家小型遊戲企業，但由於工作地點與原來的出租屋通勤時間超過一個半小時，只能退租，賠償了4000多元的押金後，他與一家長租公寓簽訂了6個月租約。
在段先生看來，目前這份工作只能算過渡，就業不穩定，仍有被裁的風險。他準備走一步看一步，最糟的打算是離開上海回老家。
在深圳龍崗區經營7個長租公寓的王磊告訴經濟觀察報，2023年，專案租客未到期選擇轉租的比例較往年上浮30%以上，公寓微信群中，隔三差五有轉租資訊發出。
讓王磊印象深刻的是，2023年幾乎每個月都有一聲不吭、悄悄搬離公寓的租客，"押金也不要了，以前也有類似情況，但很少"，公寓管家打電話追問，答复清一色為工作變動更換居住地或離開深圳回老家。
恆泰星寓在2023年推出的大型租賃社區計畫瑞華四季公寓位於蘇州金雞湖北，離蘇州工業園區湖東、湖西兩大CBD約3-4公里，吸引了CBD內一些銀行、律師，專案出租率比較穩定。
而該公司經營的另一家分散式長租公寓在2023年出現變動。上述負責人介紹，合租項目每到年底都會出現個別退租情況，但2023年的退租情況大幅增加，導致出租率達到歷史最低。
在該負責人看來，兩個項目的差異與項目的位置和租客群體密切相關，「出租率低的項目位於蘇州工業園區北部，以勞力密集的製造業、機電業的租客為主」。
選擇換租
2023年，王磊在深圳龍崗區運營的幾個長租公寓入住率均超過了98%，在同行中"一騎絕塵"，項目租客超過一半是在福田上班的年輕人。過去，鮮少有福田上班的年輕人選擇在龍崗租房子。
王磊介紹，一方面，因為地鐵快線的開通，福田到龍崗的通勤時間從1個小時以上縮短至40分鐘；另一方面，由於福田等市區租金居高不下，不少租客為追求省錢和舒適，選擇在關外租房。
王磊告訴經濟觀察報，在深圳市區，2500元只能合租到一個十幾平方米的單間，但在龍崗區，1600元左右可以租到30平方米的一居室，"不僅租金便宜了，居住環境也更好」。
根據貝殼研究院報告，現階段居民儲蓄意願增強，租客提高租金支出的有效需求不足，更傾向在可接受範圍內，由高租金區域向低租金區域換租。
換租需求也出現在2023年高階租賃市場。
上海某外資高端公寓相關負責人Sara告訴經濟觀察報，2023年，大量保租房入市，不斷虹吸高端公寓客戶。一方面，保租房戶型好，配套新；另一方面，民水、民電也非常吸引租客，許多租客不願承受公寓高昂的電費。 「最重要的是，有些保租房的租金只有我們的一半，我們受到的衝擊非常大」。
Sara介紹，2023年下半年，上海某國際基金投資的高端公寓出現了退租潮，一個月退租最高超20套，多數租客並未離開上海，而是搬到了更便宜的公寓。
一名高端公寓仲介表示，2023年6月，普陀區某央企經營的一個中高端保租房計畫進市後，吸引了普陀、靜安、長寧區多家高端公寓的租客，「外資高端公寓一房月租金都在2萬元以上，換到保租房項目，可以租下一間三房」。
仲介介紹，上述央企保租屋項目，光是4個月，入住率就爬升到了90%以上。
國家統計局數據顯示，2022年全國居民人均可支配所得為3,6883元，較前一年成長5%。雖然收入成長了，但租屋者更傾向於控制租金預算或縮減租金支出。
根據貝殼研究院數據，2023年1—10月，廣州、上海套均月租金支出比2022年同期分別減少43元、154元。據此推算，按年套均支出減少約516元、1846元。從租賃價格段佔比來看，廣州套均月租金支出3000元以上佔比減少1.79%，上海套均月租金支出5000元以上佔比減少3.43%。
不僅C端租戶換租，企業租戶同樣也在調整，"一些企業將員工宿舍從租金高的公寓換租到價格更低的公寓"，恆泰星寓旗下東延四季公寓項目負責人告訴經濟觀察報。
東延四季公寓專案包含共享公寓、家庭公寓、白領公寓、企業公寓、服務式公寓等多種產品類型，有近4,444套房來源。 2023年6月開業後，白領公寓和家庭公寓很快就滿房，但企業公寓租賃不理想。 "園區其他企業營運的宿舍型公寓也出現了出租率下降的情況"，上述東延四季負責人介紹，以往同行類似定價的產品出租率基本接近滿租，但2023年普遍下降10%左右。
以往，蘇州工業園區的企業公寓出租情況非常好，疫情期間，宿舍類產品在市場上"一房難求"，每年三四月，企業排隊租房，但2023年沒有出現，甚至有的企業整棟樓退租。
該負責人介紹，出現這種情況，一方面因為部分企業用工減少；另一方面是企業需求降級。東延四季公寓專案在蘇州工業園區定位偏中高端，有些企業從成本考慮，會選擇條件差一點但價格低的專案作為宿舍，「我們4人間價格在2,400元左右，有的公寓價格在1,200元-1500元左右」。
內卷加劇
根據公開數據，截至2023年底，全國累計籌建564萬套（間）保障性租賃住房，其中上海、成都、重慶分別籌建45.3萬套（間）、17.4萬套（間）、26.4萬套（間） 。隨著重點保障性租賃房屋規模化入市，對租賃市場的影響也開始顯現。
根據ICCRA數據，北京和上海集中式長租公寓平均租金均明顯下滑。其中北京從2021年的5.75元/平方公尺/天降至2023年第三季的4.82元/平方公尺/天；同期，上海從5.61元/平方公尺/天降至4.43元/平方公尺/天。 "從供給端看，長租公寓產品逐漸多元化，品質不斷升級，客戶選擇更多"，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然介紹，大社區型保障性租賃住房在產品力、服務、價格等方面均有較大競爭力，雖然部分項目沒有直通地鐵，但會配套接駁車。
趙然表示，青年公寓和高端公寓相對受衝擊比較大，一些「二房東」模式的青年公寓，在升級、改造等方面都會受到限制，在當下市場上競爭力較弱。
2023年，高端長租公寓的外籍客戶數量顯著減少。 Sara表示，一方面因為外資公司減少外派人員；另一方面，航班和簽證未恢復至2019年水平，也耽誤了一些客戶入境，「一些跨國公司租戶原本2023年10月入住，因為等待簽證，要延到2024年2月」。
為了提高入住率，2023年開始，大部分高階長租公寓選擇了價格戰。 Sara表示，2023年，上海高端長租公寓租金比2019年下降了18%左右，個別項目降幅更甚。
2023年上半年，上海某國際知名公寓的小戶型租金降幅達40%；虹口某知名公寓54平方米loft戶型，2022年簽單價格在2萬元左右，2023年已降至1.4萬元左右。 Sara發現，有些小業主的別墅型產品租金降價幅度達50%。
更讓Sara頭痛的是，由於市場供應增加，客戶選擇空間大，租賃決策期從原來的兩週拉長至一個半月。根據貝殼研究院數據，2023年1-10月，北京、上海、廣州和深圳租房成交週期比2022年同期分別延長6.1、7.6、5.4和3.0天，其中深圳和廣州在2個月左右，北京和上海約1.5個月。 2019年同期，四大城市平均成交週期均在40天內。
（應受訪者要求，王磊、Sara為化名）
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