樓市在過去兩年的情況，屬實是不容樂觀。
對此，國家開始了轟轟烈烈的救市。
根據諸葛資料研究中心的統計數據，光是2023年，地方對樓市的松綁政策就高達773次。
可換來的結果呢？
1~11月份，開發商投資10.4兆，年減9.4%；
新開工面積8.75萬平方米，年減21.2%；
商品房銷售面積10.05平方米，較去年同期下降8%；
商品房銷售額10.5兆，較去年同期下降5.2%。
目前國家統計局隻公佈了去年1~11月數據，但從中可以看出，樓市的趨勢就是「縮」二字。
銷售規模也好，開發商的投資規模也罷，都逃不了這兩個字。
與【 08年和15年兩次救市導致房價大漲、人們瘋狂買房】相比，這次的救市效果真的是有心無力，兩者之間是天壤之別。
明明政策比較好，可為什麼老百姓不願意買單，寧願把買房的心思都藏在心底呢？
這次救市之所以沒有了效果，本質上還是在於居民負債。
2008年救市時，國內的居民負債比率為18%。
2015年救市時，國內的居民負債比率為35%。
這兩次救市時，負債不嚴重，槓桿空間充足，大家對未來的收入成長也有信心。
因此，居民願意繼續加槓桿買房。
然而根據央行的數據，截止到2022年末，居民負債比率已經高達71.8%。
而2023年，因為房地產遇冷，負債比率降低，但估計也在70%以上。
此時此刻，負債成為一種常態，加槓桿的空間不剩多少。
若單單只有房貸的壓力，那大家還可以承受。
但事實上，我們還有日常開銷、教育、養老、醫療等等。
這些剛性支出，再配合居高不下的房價，以及購屋後還貸壓力，真的能「要人命」。
再者說，經過3年疫情後，不少人的收入或多或少都受到影響。
就算是沒有影響的，也對未來收入提升持悲觀態度。
在這些重壓之下，老百姓很難為利多政策買單。
想要緩解當下的壓力，有三種方式。
要嘛允許房價降下來，要嘛提高收入，同時還要完善社會保障體系。
具體來看，在房價方面，目前只有少數地區對限跌鬆口，但大部分地區都不允許大幅降價。
而且每當開發商降價時，就會有業主因降價幅度太大而維權。
在收入上，基層員工提升收入太難，即使是提了幾百塊，對購屋也不會造成太大影響。
社會安全體系上，高層一直在調整優化，例如健保的報銷比例和保險範圍，又或者生育津貼等等。
但想要保障符合多數老百姓心意，讓老百姓沒有後顧之憂，又要兼顧財政的壓力，這條路其實還很長。
綜上所述，以上三種方式，其實哪一種都不容易實現。
因此，現階段也只能不斷推出政策，釋放一波又一波的購屋需求。
但這樣，終究是治標不治本。
過去，開發商和炒房客搞出了「剛需、改善」這個概念。
儘管很多人對此極度反感，但不可否認，它早已深入人心。
而如今的購屋人群，絕大多數都是真正的剛需和改善群體，
他們本來就到了不得不買房的地步，趕上政策，這才下手。
至於一部分不急的購屋者，他們當然願意再繼續等等。
總之，以往用於套住購屋者的概念，現在反而成為束縛房地產的枷鎖。
而這一切，也不過是過去高槓桿模式的「後遺症」！
Comments
Post a Comment