房貸利率低至3.45%，拉線諮詢量激增，能上車了嗎？

2月20日，央行下調5年及以上LPR，此次LPR降息25個基點，即從4.20%下調至3.95%。

超預期調降5年期LPR，與之掛鉤的房貸利率水準走至新低，反映了監理層提振樓市的決心。對居民而言，這是否意味著貸款買房的窗口期已經開啟？

第一財經記者了解到，此次LPR非對稱性下調引起居民廣泛關注，但貸款買房窗口期是否到來，業內人士稱，取決於多方面的因素，除了房貸利率是否具有性價比外，居民貸款買房意願也受經濟情勢及就業狀況及居民對房價走勢的預期等因素影響。

線上諮詢量增加

央行非對稱下調5年期LPR引起居民廣泛關注，不少房產人士、銀行信貸經理對記者表示近日接到不少諮詢電話。

一知名房商人士對記者表示，近兩日線上諮詢量激增，線下客戶整體到訪量未呈現出明顯改變，不過不少客戶已經預約週末現場看房。

多家國營、股份行信貸經理也對記者表示，LPR調低後，不少客戶前來諮詢房貸利率最新政策及重新定價日等資訊。

5年期LPR超預期下調體現了決策層對需求側購屋支援力度的提升。記者從居民側了解到，不少居民看房意願強烈，表示有合適的房源會考慮入手。「準備先看起來。」在上海工作的吳天（化名）對記者說，最近在看新房及二手房，有首套資格，先做打算。

根據吳天略測算，100萬元的房貸、30年期等額本息還款，他每月房貸將減少144元，30年最多可以省下5.21萬元利息支出。

也有購屋者認為即便購屋按揭貸款成本優化、首付比例調低等一系列政策出台，房產價格仍高企，也擔憂購入後是否會重演價格下跌的行情。

另一位來自杭州的購屋者小於（化名）對記者說，即便五年期LPR降至新低，但首付支出25%後，仍要承擔剩餘的貸款壓力，心儀房子總價在500萬元左右， 375萬元的房貸、以30年等額本息還款，每個月房貸仍要還1.75萬元。

房貸利率具備性價比

業內人士稱，最新房貸利率不斷逼近公積金貸款利率，辦理抵押房貸具備性價比。

記者註意到，基於各城市的房貸利率狀況及此次LPR的調整，待新定價機制啟動後，全國所有城市房貸利率均進入到4.0%以下的水平。即便是房貸利率水準最高的北京，其房貸利率也從4.2%降至3.95%，邁入「3%時代」。

以上海地區為例，根據最新執行的房貸利率政策，首套房商業房貸利率低至3.85%，首套房公積金貸款利率為3.1%，二套房商貸、公積金貸分別為4.15%、3.575%。相較於2023年1月，首套房商貸、公積金貸款利率價格差仍在165bps左右，目前價格差縮小至75bps。

除了第一線城市房貸利率反映其性價比外，部分中小城市可能房貸利率會更低。易居研究院研究總監嚴躍進稱，房貸利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此類城市屬於高能階城市，據此可以認為，部分城市尤其是中小型城市房貸利率低於3.5%的可能性會非常大。

「房貸政策寬鬆，交易市場就容易活躍。」嚴躍進稱，觀察歷史上房地產市場的交易數據和週期變化，房貸政策始終是非常重要的影響變數。

對於不少購屋者關注年內LPR是否還有調降的可能性，不少專家認為，這次調降後年內再度大幅調降的空間有限。

上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦對記者說，估計這次調整後，隨著經濟更加健康增長，可能維持半年以上的時間，今年內再次調整的次數將會減少。

不過，LPR進一步下調的必要性仍受到關注。中信證券首席經濟學家明明對記者說，考慮到降低實體融資成本的目標以及當前經濟修復的壓力，未來LPR仍有進一步調降的空間和必要。

「未來仍存在繼續調整空間。」海通證券梁中華團隊認為，政策端會綜合考量居民負債負擔和銀行盈利能力的平衡，增量的居民房貸利率或也還有調整的空間，存量房貸利率還在4%以上，調整空間仍存。

改善預期仍是關鍵

儘管房貸利率已具備性價比，但居民購屋仍持濃厚觀望情緒，窗口期究竟到來了嗎？

接受記者採訪的業內人士表示，對不同類型的購屋者而言，此次LPR非對稱性下調的作用空間不同，但對於整個樓市而言，能夠起到的刺激效應估計會比較有限，長期來看仍要改善居民對收入、房價的預期等。

明明認為，這次房貸利率大幅下降，購屋者可以實實在在享受到降息的紅利，對於已經有購屋計畫的人而言，確實是一個較為合適的窗口期。

他分析稱，對於剛需購屋者而言，房貸利率下降，意味著房貸支出減少，對其有較大的吸引力，但是對於改善型需求而言，購房還需考慮未來的長期收入預期、房價變化情況等，因此房貸下調對其吸引力的影響有限。

華東政法大學商學院副教授徐大豐接受記者採訪時表示，就上海地區而言，房價「小陽春」的條件是具備的，短期是值得期待的。不過，上海外圍房地產市場低迷對購買力形成的約束，「小陽春」持續期有待觀察。

「對於整個樓市而言，能夠起到的刺激效應估計會比較有限，因為當前樓市的主要矛盾還包括需求不足，預期較弱，僅靠降息其實無法為樓市帶來太多額外的需求。」明明稱。

從銷售數據來看，居民購屋意願仍較低迷。據克而瑞數據顯示，2024年1月，國內TOP100房企僅實現銷售操盤金額2350.6億元，年減34.2%，環比降低47.9%，單月業績規模創近年新低。

上海某大型券商地產業分析師對記者說，未來要提振居民對樓市的信心，既要加強經濟發展，提高收入預期，也要穩定房價及居民對房價的預期，此外，還要持續落實"保交樓」政策，穩定市場情緒。

在徐大豐看來，考慮到經濟情勢、就業狀況、收入預期轉弱短期難以扭轉，在房地產供大於求的總格局下，從需求側繼續發力的同時，從供給端發力可以考慮。

「遏制、避免二手房集中拋售的政策值得嘗試。」徐大豐說，防止個人集中拋售多套房的針對性限售對穩定房地產價格或許有效。（圖片來源：第一財經）

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