新春走基層|帶你聽法官的金玉良言：買新房，預告登記一定要做

這個新年，哈爾濱火出了圈，南方"小金豆"從旅遊愛上了"爾濱"，有了常住的念頭。根據哈爾濱住建局消息，兩個月來，非哈市人員在哈購屋共4,650套，較去年同期成長94%。在哈爾濱買新房子也好，在自己家鄉添置「固定資產」也罷，喜提新房都是幸福生活的開始。但有些法律小細節，還是要提醒大家注意，例如，預告登記！

平時買房時常聽到網簽、備案，但很少有人告訴你，預告登記，是除了「不動產證」以外，保護自己房產最重要的一項「法律武器」。

當然，網簽、備案也有法律意義上的保護作用，今天聽法官小姐展開說。

初一當值法官

濱州中院民四庭副庭長、一級法官張珊

今天的脈絡限定於消費者購買開發商興建的新房，二手房不在其列。一般情況下，購買商品房，辦理不動產證的順序為：簽訂合約－合約網簽－備案登記－預告登記－首次登記－不動產登記薄的登記。

1.不動產合約網簽

開發商與購屋人簽訂書面合約後，由開發商登陸房產主管機關的房屋網簽系統辦理網簽手續，無須購屋人操作。網簽是指在交易雙方簽訂合約後，到房地產相關部門進行線上備案及公佈。網簽後任何人均可在網路上查詢該房屋買賣資訊。網簽是為了讓房地產交易更透明化，防止「一房多賣」。

2.不動產登記備案

商品房預售契約備案登記的簡稱為備案登記。網簽和備案其實是一前一後的兩道工序。將網簽過的合約進行線上登記備案。網簽在前，備案在後。實務中，只有經過網簽後才能做備案登記。《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條第2款規定："商品房預售人應按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。"

做好網簽備案，不僅關係到購屋人辦理房貸、涉稅、產權登記，還能防止開發商「一房多賣」。因為，在沒有其他法定事由的情況下，該合約的效力優於出賣人一房多賣時，時間順序在後的商品房預售合約。

但在產權過戶登記前，該商品房預售契約仍沒有物權效力。而且，備案登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的範圍之外。

3.不動產預告登記

預告登記也稱為預登記，其對立概念是本登記，是指當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而依照約定可以向登記機關申請辦理的預先登記。

《中華人民共和國民法典》第221條規定：「當事人簽訂買賣房屋的協議或簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，依約定可以向登記機構申請預告登記。

在實務中，辦理預告登記需持有已登記備案的房屋買賣合約原件，因此，備案登記通常是預告登記的前置程序。

預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。翻譯成人話，做完預告登記，即便開發商、賣家把這個房子再賣第二次，也不會發生物權效力（房子依然還是你的）。

但是，預告登記的有效期限並非無限長，預告登記後，債權消滅或自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

4.不動產首次登記

也稱初始登記，房地產企業開發的項目，建設工程已經竣工，經綜合竣工驗收備案，國有建設用地使用權及房屋所有權進行的第一次登記，由房地產開發商提出申請。

根據《不動產登記暫行條例實施細則》規定：未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記。就是我們俗稱的辦理「大產權」。

沒有開發商的首次登記，不能辦理個人的產權證。只有開發商進行首次登記，取得了大產權證以後，購屋者才能申請辦理轉移登記，領取個人的不動產權證。

1問網簽與備案有何不同？

①意義不同。網簽是房地產管理部門為規範房地產企業的銷售行為，防止開發企業「摀盤」以及一房多賣而建立的網路化管理系統。交易雙方簽訂合約後，到房地產相關部門進行備案，並在網路上公示。

網簽後會得到一個網簽號，可以上網查詢網簽資料（已經網簽過的商品房無法進行二次網簽）。

備案包括開發商備案及購屋合約備案。開發商備案是指開發企業在取得預售證前向房產管理部門備案商品房出售價格，在房地產管理部門登記備案，以此實現法律效力的一種方式。

②辦理時間不同。網簽時，開發商已經取得了預售證，購屋者也符合購屋資格，完成選房。依據住房及城鄉建設部相關要求，要確保購屋者在簽訂合約時即時於房地產開發企業、房地產經濟機構或房屋管理部門完成網簽，未取得預售證或其他證明的開發商與購屋者簽訂的合約，無法進行網簽。

備案時間則是簽約之日起30日內，交易雙方持商品房預售合約向縣級以上人民政府房地產管理部門及土地管理部門辦理登記備案手續。

由此可見，備案是以網簽為前提的。

③法律效力不同。網簽是可以協商撤銷的，而備案後，房屋買賣契約正式生效。

④流程不同。完成網簽需先選定網簽時間，後再準備網簽資料，再確認網簽條款。而備案流程則是先合約備案再審核，再取得備案號後列印合約文本，隨後雙方簽字蓋章即可完成備案。

2問房屋備案登記與預告登記有何不同？

①法律效力不同。商品房預售契約備案登記制度是一種行政管理制度。商品房預售合約經過登記備案僅表明該買賣行為已納入行政監管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優於出賣人一房多賣時時間順序在後的商品房預售合同，但在辦理產權過戶登記前，商品房預售契約沒有物權效力。沒有物權效力就意味著無論合約履行狀況如何，出賣人，也就是開發商仍然是標的物法律意義上的產權人。

而預告登記則是不動產登記制度。《民法典》第二百二十一條第一款規定：「當事人簽訂買賣房屋的協議或簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。"

依此規定，經預告登記的不動產買賣契約買受人的債權已經添附了預期物權，債權人可以享有產權已過戶後的部分權利，包括可以對抗前手抵押權人行使抵押權，司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執行。

②登記程序不同。《城市房地產管理法》第四十五條第二款規定："商品房預售人應按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。"

由此可見，商品房預售合約的登記備案是政府主管機關行使監理職權，房地產經營企業符合預售條件、履行報備義務、接受資格審查的一項行政管理行為。預告登記則是雙方達成合意方能申請，也可以不申請預告登記。

③適用範圍不同。備案登記其登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的範圍之外。

預告登記適用於所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私人交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。

④啟動主體不同。備案登記的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。

⑤登記機關不同。備案登記的登記機關為建設主管機關或房地產管理部門（土地管理部門），而預告登記的登記機關則是房屋的登記機構。

法官的金玉良言：

新年買新房，預告登記一定要做！

預告登記，可以限制開發商把已出售的住房再次出售或進行抵押，司法機關也不能將已預告登記的不動產當作出賣方的財產施以強制執行！

但是，預告登記並非萬無一失，預告登記後，還應在房屋符合辦證條件時及時辦理正式產權登記。否則，債權消滅或自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記，預告登記失效。