上週那篇《全是故事，說說最近我經手的三套房子》流量突然就起來了，之後不僅評論區熱度不降，很多人還加石榴叔微信。大家的問題我總結了一下，賣多買少，主要集中在定價和對市場的預判。

所以今天這篇，算是補充。

01

樓市新政的落地，和我之前預期的一樣，接踵而至，因為都扛不住了。

先是廣州，緊接著蘇州，然後是上海。就在今天，北京通州也限購放鬆，取消「雙限」。

為什麼沒有二、三線城市？工具箱早就空了。

然而到目前為止，一線和新一線城市的樓市刺激政策並沒有達到意料中「強」效果，蘇州更是在新政出台之後，超千套二手房下調掛牌價。

為什麼會這樣呢？一是新政力度沒有超預期，二是炒房客迫不及待要套現離場，三是有錢人在等更大的招，四是假期效應。

過去幾次新政，對市場的影響週期在3-4 週，所以二月底和三月初的市場走向尤為關鍵，如果小陽春都起不來，那麼不上則下，再下。

02

雖然政策直接刺激效果很弱，但一月的市場本身不冷。

根據諸葛資料研究中心監測資料顯示，一月監測重點14 城二手住宅成交月增1.98%，較去年同期上升62.39%。環比方面，深圳、南京、青島、蘇州、成都、廈門、上海、無錫、鄭州9 城上漲。

究竟什麼房子交易活躍？學區房和便宜的房子。

學區房就不多說了，有些城市對孩子的落戶時間有限制，所以留給家長的時間不多了，生怕節後漲價，交易時間不足，耽誤大事，所以這兩週突然放量。

何為便宜的房子？就拿南京來說，根據我愛我家南京研究院的數據統計，1 月總價位300 萬以內成交佔比74.6%，其中100-200 萬佔比最高，達39.8%。此外，面積60-90 平佔比46%，增幅明顯。從成交區域看，郊區成交量明顯大於主城。還有個數據，同樣值得關注，那就是二手房成交平均議價幅度，達到8.3%，砍價超過10% 的比比皆是。

我看了其他新一線城市的成交數據，情況基本上一樣，就不一一羅列。

很多人對今年小陽春的理解有迷思，覺得會帶量漲價，我覺得現階段，沒有理由這樣！

分化嚴重的市場，這一波更多是以價換量，畢竟房很多客很少，持有多套或者想改善的房主終於想明白了，願意降價。這不是壞事，有量至少還有流動性，價值被認可。最怕的是有價無量，一潭死水，成為固定資產。

03

什麼房子現在不容易賣？

一是炒房客特別特別多的。

二是位置特別特別偏的。

三是上一篇第三個案例，評論區討論的非常激烈。當年奧體周圍為什麼能火？為什麼被追捧？為什麼價格可以起飛？有概念，又稀缺，堆資源。十年前，南京城找不到同樣的房子，中產階級迫切改善，外地人又想融入新南京。現在呢？不稀缺了，一度支撐房價的學區也不強了，市區範圍差不多的新房和準新房到處都是，價格也不貴，有多少理由能說服人高價去買一套十年房齡的房子呢？

有人問過我，房齡重不重要？對於已經二三十年房齡的老房子來說，無所謂了，但對於房齡不到十年的房子，很重要，尤其物業不行的。

怎麼辦？降價！但我接觸的房主，普遍不願意降價，所以難賣。