樓市真相，來了！

貝殼研究院發布了《2024年新居住報告》，總結"五大趨勢"，揭露了樓市真相，對接下來買賣的決策有重大影響。

接下來我幫大家進行解讀分析，內容有點兒幹，希望你能讀下去，有所收穫。

第一個關鍵點是，2023年行情的真相，到底是什麼？

住建部數據顯示，2023年1-11月全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%；全國二手房交易量佔全部房屋交易量的比重達到了37.1%。

統計局數據顯示，2023年全國新建商品住宅銷售面積為9.5億平方米，較去年同期下降8.2%，銷售金額約10.3兆元，較去年同期下降6.0%。

某機構數據顯示，2023年全國二手房市場成交套數約596萬套，面積約5.7億平方米，成交金額約7.1兆元，成交面積和成交金額比2022年分別增長44%和30%… …

數據很多，一般人都分不清楚，我問了一下貝殼研究院的資深數據分析師，給的回覆是：

國內數據就是個玄學，各部門揭露的數據都對不上，不過他們根據貝殼庫裡的真實成交，用演算法推理，估算出一個無限趨近於真相的答案——

2023年全國新房和二手房銷售面積約15.1億平方米，較去年同期成長6.3%；銷售金額約17.4兆元，較去年同期成長5.8%。

這麼看，2023年的成交其實還不錯，僅次於2021年最高峰18兆，為5年內第二個高峰。

但現實情況是，很多人覺得樓市很慘。

為什麼體感這麼差，甚至比疫情籠罩的2022年更慘？

後來我總結了原因，主要是：

賣房的人太多了。

今年全國新二手房庫存已經達到了歷史頂峰，幾個一二線城市二手房的掛牌量已經衝破了20萬套，就連北京這麼穩健的城市，二手房庫存也衝突了18萬套……更別說新房。

那麼問題來了，到底2023年為什麼這麼多人想要賣房子？

答案有二。

一部分是恐慌性拋盤。

2023年經濟下行壓力很大，每逢這樣的節點，市場上到處瀰漫著"崩潰論"，很多人為了保全財富，解套求安，加大了房屋的掛牌量。

原來市場上有10000套房，一年成交5000套，現在一年成交了8000套房，但市場上掛牌50000套……即使成交上升，但供應吞噬了需求。

供應大，意味著大量房子賣不出去，賣不出去怎麼辦？下調價格，連環踩踏，導致更多業主更加恐慌，繼續放量，形成「量價齊跌」的死亡螺旋。

另一部分是，改善需求集中爆發。

2023年老破小房價跌幅深刻，遠超其他產品，而且在「新房改」政策推出後，老破小的價值衰減幾乎成為全國共識，那麼賣掉老破小，置換改善房的需求，就集中爆發了。

貝殼數據顯示，一線城市賣出二手房買新房的比例達40%，大部分城市的換房和改善需求佔比已經超過60%，二手房掛牌業主可近似等同於購屋需求。

所以"恐慌拋盤+改善需求爆發"，成為了2023年樓市底色，再加上經濟下行，悲觀情緒作為燃料，多因素一疊加，市場就走到了這般境地。

看懂這些我們就明白了樓市的底層邏輯。

首先市場是有需求的，不是需求枯竭，單方面下跌。

貝殼研究院數據顯示，2023年重點50城二手房帶看量年增超過20%，較2020年成長近六成。

從走勢來看，除了2021年市場較熱階段，近年二手房帶看量整體維持增勢，歷年一季度帶看高峰的季節性規律也未改變。

其次，每個城市房價下跌的原因，其實是不一樣的，一線城市主要集中在換房，例如北京18萬套的二手房，幾乎74%掛牌都是老破小。

二線城市，換房和賣部分房產占到80%，三四線城市賣部分房產是大頭，同樣異地買房需求上升，清空所有房產的佔比也是最高的。

數據很多，但一切似乎都在指向一個結論：

長期來看，我國房地產發展正經歷關鍵性轉型期，從過去以房為中心、追求數量擴張轉向以人為中心、追求品質改善階段。

如果感覺很繞口，那麼可以理解為：

1.中國不缺房子，但缺好房子。

2.金融屬性徹底從剛需房剝離了。

什麼是好房子？

依照北京市場統計，90平米以上3房+15年房齡以內，北京要求比較低，能階越低，要求則越高，到了三四線城市，可能就是120-150的四房+10年以內次新房。

第二個關鍵點是：

2023年，新房縮量，二手房起量。

二手房賣得更好，但二手房拋盤的也更多，所以價格下跌嚴重，新房縮量，但價格卻保持穩定。

這也分城市，第一、二線城市新房賣得很好，因為這些城市能階較高，出現爛尾樓的機率較少，人們也比較相信政府的管控能力。

但三、四線就不一樣了，爛尾樓重災區，尤其恆大和碧桂園出現問題後，對重倉的三、四線城市影響非常深刻。

之前三四線城市普遍都有"新房癌"，但今年在爛尾樓的影響下，普遍"自愈"，反而在大面積追求購買二手房。

從去年開始，爛尾樓的影響和陣痛被媒體放大了數十倍，根據老百姓的普遍認知，這個影響應該還會延續好幾年。

這也導致許多城市新房賣不出去，連帶土地市場，繼續連帶土地財政，最後涉及地方債務問題。

為此，貝殼給出中國房地產未來重心的三個「10億」。

1、是10億平的新房增量，是未來5-10年的市場"新中樞"，也是房地產行業轉型升級的適度規模。

2、10億人的改善需求，在城鎮350億平方公尺的存量房屋基礎上，圍繞居住全生命週期的服務將會衍生出裝修、租賃、社區食堂、照顧醫療等服務。

3.超過10億平方公尺的城中村改造和保障房建設，將會推動房地產、都市化和經濟發展方式轉變。

第三個關鍵點：

住房租賃需求持續爆發。

貝殼數據顯示，2023年我國租賃人口約2.6億人，租屋租賃市場成交額維持成長，超過2兆元。

這個很好理解，買房需求減弱，那麼租屋需求必定增強，兩者此消彼長。

其實這也從側面佐證了人們拋棄老破小的趨勢。

我在年前也給很多身邊的年輕人一個建議：

如果剛踏入社會，家裡的幫助有限，自己也沒存下多少錢，這種情況，不要背一身債強上老破小，還不如去租房。

過去人們都想買房，是因為房價漲，租金不如做月供，但現在，老破小不漲價，月供給了，還要背負首付資金成本。

大家都想清楚了，越來越多的年輕人開始從「臨時性租屋」轉變為「過渡性安居租屋」。

而2023年，中年家庭型租客佔比增加，根據貝殼研究院數據顯示，全國重點40城租賃成交中，35歲以上的租客佔比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點。

家庭型租客傾向於選擇戶型更大、裝潢品質更高的房源，這也催生了一定的高端租賃市場的繁榮。

其實租賃的興起，也促進房子回歸到真實居住價值，租金回報率也不斷向國外看。