於帥卿/發自北京
在「保交大樓」大背景下，試辦現房銷售正在提速。
1月31日，海南省住房城鄉建設工作會議強調，將持續堅持現房銷售制度。這已經是海南連續4年部署現房銷售工作。
不只海南，2024年開年以來，山東、浙江、安徽、河南、四川、福建等地也先後召開了住房和城鄉建設工作會議，提出要建構房地產發展新模式，推進商品房預售制度等改革、開展現房銷售試辦。
推行現房銷售並不是新政，2023年初住建部就首次系統化、明確地提出了現房銷售概念。國家統計局數據顯示，2023年，全國商品房銷售面積為11.17億平方米，年減8.5%，其中，現房銷售面積2.52億平方米，年增18%，現房銷售面積的增幅明顯高於期房；從佔比來看，現房銷售面積佔總銷售面積的比重為22.5%，較2022年末提升5個百分點。
多位專家認為，探索房地產發展新模式下，現房銷售制度已是大勢所趨。但在房地產市場下行、房企拿地積極性不高、資金鏈緊張、債務到期壓力較大的情況下，仍面臨難以大面積推行的問題，現房銷售仍有很長一段路要走，需要中長期落實。
現房銷售面積提升
越來越多城市加入現房銷售試點。
根據不完全統計，2023年下半年以來，至少13個省、市透過會議或各類通知明確試辦現房銷售。其中，山東試辦城市為德州，安徽試辦城市為合肥、蕪湖，河南試辦城市為鄭州、開封，山西試辦城市為晉城，四川試辦城市為成都，湖南試辦城市為長沙……2023年9月，雄安新區也取消了商品房預售制度，成為繼海南後第二個進行全面現房銷售的地區。
根據智研諮詢統計，2023年全年，海南省、黑龍江省、天津市這3個地區商品住宅現房銷售面積佔比超過40%，分別為46.2%、41.9%、41.3%。去年試辦的4個代表該省山東、安徽、四川、河南的現房銷售面積佔比為17.9%、14.8%、10%、13.1%。此外，一線城市中，北京、上海的現房銷售面積佔比分別為33.2%、19.3%。僅陝西省佔比在10%以下。
不難看出，當下，現房銷售是房地產產業探索新發展模式的重要一環，各省、市都在因城施策。
以安徽省為例，其提出今年要推動商品房開發方式、融資方式、銷售方式轉型，有力有序推行商品房現房銷售，指導支持合肥、蕪湖做好試點工作。 2023年6月，安徽省4家房地產業協會負責人及當地一所高校房地產研究所教授一行6人也曾組團到海南省調研考察現房銷售情況。
2024年1月，河南首個現房銷售試辦計畫用地在鄭州市溢價36%成交。這意味著，河南現房銷售試點邁出了關鍵一步。
鄭州市政府相關負責人介紹，此前商品房預售制一直是我國房地產行業實行的銷售模式，2023年8月3日鄭州市發布的"鄭15條"中第9條明確表示要推進商品房現房銷售，穩健推動商品房「現房銷售」試點，著力抓好鄭東新區和惠濟區各一個試點計畫。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現房銷售和預售兩種制度應該是平行關係。對於部分購屋者來講，擔心未能按期交付而選擇現房，這需要開發商加強市場調查，了解購房者真正需求，在部分改善盤或者剛需盤在價格上漲幅度可控下推行現房銷售。
配套金融支援保駕
推行現房銷售並不是新政。
隨著房企暴雷現象的蔓延，停工乃至房屋爛尾情況增多，購屋者對專案交付的擔憂日益加深，促使「保交樓」的重要性不斷提升，引發了監管層和業內對商品房預售制度存廢問題的思考。近幾年，北京、杭州、南京、福州、合肥等城市在土地拍賣環節都曾嘗試現房銷售。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進表示，從現房銷售政策本身而言，已經由過去上漲行情中作為抑制土地市場過熱的手段，逐漸演變成行業出清階段「保交付」、維穩市場信心和購屋預期的重要抓手，同時對房地產企業轉變模式起到積極作用。
不過，對開發商來講，無論哪種目的的現房銷售都意味著銷售週期拉長、資金鏈壓力變大，對開發能力有較高要求。
一位不願具名的開發商投資高層表示：「現房銷售要結合商品房庫存跟開發商現金流壓力綜合評估。庫存少的地區要暫緩推進，庫存大的可以先試點，逐步推進；開發商當前現金流多數承壓，現房銷售應該考慮配套金融支持。"
可喜的是，1月26日，住房及城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會，會議要求，針對當前部分房地產項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，協調本行政區域內金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。
「得知可以申報融資白名單後，我們也積極申報了專案。」河南某開發商高層告訴記者。截至目前，成都、哈爾濱、青島、重慶、廣西南寧第一批融資支持計畫房企「白名單」均已落定。其中，廣西南寧的北投荷院計畫已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發貸款。
可以預見，融資支持將有助於改善房地產企業流動性，並緩解房地產貸款的緊縮情況及擴大房地產投資，促進房地產與金融良性循環。同時，也將有力推動更多房地產項目轉向現房銷售。
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