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這是熊貓貝貝的第2291篇原創文章
2024年的兩會已經正式結束，而對於中國房地產經濟和樓市而言，並沒有帶來太多驚喜和即時的改變。
其實當下樓市中的那些忽悠和炒作投機群體，日子過的那是難言舒暢的，畢竟在一個充滿窒息感的領域想要搞風搞雨，也不是個容易事，和趨勢，和現實對著幹，總是不容易的。
什麼時候都想著能勸一波買房，利益的繩子套在脖子上就拿不掉了。
樓市在網路上是冰凍的，一邊倒看空。鳳凰網財經在微博上做了一個研究，有8,200多組網友參加研究，其中69%的人認為房價不會再漲。
回到產業現實，眾多地產人焦慮轉行逃離也是事實。
留在業界的，就算是現在所謂的地產「龍頭」也都有強烈的窒息感。
市場層面，回溫是有，但不在大陸這邊：內地政策力度不如香港，所以市場表現不如香港明顯。
但在網路上和輿論環境中，出現了兩種截然不同的聲音：
一邊是大肆鼓吹2024年小陽春已經出現，擋都擋不住，樓市回暖，房價回升的預期拉滿；
一邊是消極悲觀，極盡刻薄詞語，認為樓市小陽春就是偽命題。
那麼，市場的情況究竟是怎麼樣的呢？
2024年的中國內地樓市小陽春，有哪些新的變化和動向出現？
接下來的樓市和房價，到底該怎麼辦？
這篇文章，回歸本行，用事實和數據說話，基於對2024年兩會以後全國樓市的幾個真實表現和動態梳理，結合幾個樓市最新的動向，深入挖掘當下中國房地產經濟領域和樓市的現實情況，並對接下來，中國樓市和房價的幾個可能走向，進行一次有深度，有態度，有依有據的專題討論和分析研究。
關注動向，掌握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。
本文已反覆自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。
內容有依有據，分析理性客觀。
硬核內容，錯過不再。
以微見著，洞察先機，掌握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要思考。
- 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀團體和寫作團體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
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圖片來源：頭條圖庫
1
2024年兩會以後，樓市小陽春的動向如何？成色如何？
樓市小陽春，在2024年的經濟環境和價值脈絡裡面，是一個備受爭議的詞，有人說會來，有人說不會，一整個大亂來的感覺。
不吹不黑，萬物有周期，真的假不了，從數據層面來看，進入3月份，中國樓市的行情的確有所起勢。
但是和很多房吹和投機炒房群體想像的小陽春，不是一回事。
2024年，樓市能說有回暖和動靜的，只有有限的幾個一線和頭部城市，絕大多數普通城市，中小城市的樓市，不能說波瀾不驚，完全還是一潭死水的樣子，這沒有多少爭議，特別是人口流出，缺乏地方營利產業的縣城，2024年，已經沒有多少樓市話題可以聊了。
先直接給結論：
1.上海、深圳的成交量小陽春真的來了，但熱度明顯落後去年同期。
2.北京成交量有回升，但略欠火候。
3.網路宣傳誇張成分較大。
看下各城市的具體數據，先看北京。
業內看法，北京需要單月成交量站上12,000套，才算達到枯榮線以上。
折算成每天（扣除週末影響），平日要成交500套左右才算過了日成交枯榮線。
下圖很明顯，近半個月，北京有一半的工作日落在枯榮線以下，3月勉強脫離枯榮線。
所以，北京樓市距離小陽春還有一點距離，而且不是一小點。
距離去年3月的2.2萬套成交量，更是相去甚遠。
圖片來源：見圖
再看上海。
上海需要單月成交量站上15,000套，才算達到枯榮線。
折算成出來，也每天成交500套左右才算過了日成交枯榮線。
如下圖，近半個月，上海幾乎都站在了枯榮線以上，且成交量有溫和放大的趨勢。
所以，3月上海樓市已經有了小陽春跡象，但距離去年3月單月2.4萬套仍有不小差距。
圖片來源：見圖
最後看深圳。
深圳二手房總量相對較小。
所以今年大致需要單月成交量站3000套，才算達到枯榮線以上。
剔除週末影響，每個工作天要達到130套左右。
如下圖，近半個月，深圳工作日成交量，幾乎都站在枯榮線以上了。
所以，3月深圳也已經有了小陽春跡象，但是同樣，距離去年3月單月3900套有一點距離。
圖片來源：見圖
總結下，根據成交量我們看得出，深圳、上海真的出現了小陽春現象，但北京跡像不夠明顯。
其實，第一波回溫的，是各地的二手房市場。
3月以來，上海和深圳的二手成交量先後站上了榮枯線，北京和廣州雖然稍弱，但也可圈可點。
其中，北京3月前10天賣出了4,500套二手房，是自去年9月以來的最高點。
而廣州，不但二手成交連續三週上漲，新房也開始接力了——
剛過去的週末，廣州的一手房掀起了一個銷售小高潮，光是貝殼一個渠道，就錄得接近500套成交，相比前一個週末，幾乎翻了個番。
二線城市也開始起勢。上個星期，克而瑞追蹤的二線重點城市中，竟然出現了兩個開盤去化率達到九成以上的熱盤，其中，成都一個新盤開盤即售罄，去化率達到100%！
那些在過去幾年的寒冬中堅持下來的房企，終於感受到了一絲難能可貴的暖意。
不過，從實際來看，不玩什麼數據遊戲和對比套路，2024年的小陽春，可能也就這樣了。
今年小陽春市場二手房銷售即使出現上漲了，那也是一個以價換量的成交小高峰而已。
不代表市場已經產生熱度，樓市已經穩定下來。
銷量出現上漲的，是二手房，也沒見誰把新房的數據拿出來曬一曬。
二手房市場以價換量的樓市熱度恢復，表面上看也是小陽春，但是和以往新房價量雙升的小陽春，是不是一回事？
都2024年了，螢幕前都是老司機老專家了，大家心裡應該都門清。
2024年即使有小陽春表現，恐怕從本質到效果，和過去，是比不了的。
圖片來源：頭條圖庫
2
市場表現以外，幾個最新的樓市動向，該如何理解？
就在有的群體還不死心，試圖想要藉勢對2024年樓市小陽春進行鼓吹宣傳，實現自己利益關聯的收益的同時，其實，在中國樓市，有幾個同期的最新動向，是值得重視的。
最近樓市幾件大事，引發全國關注。
1.準一線城市杭州，推出重磅政策，二手房銷售全面放開，面向全國，不限套數，不限購買資格，隨便買。
2.房企扛把子萬科與險企、銀行有各種傳聞，傳聞有真有假，但最終指向都反映萬科還債壓力較大。
3 .兩會記者會，直管房地產經濟和樓市的住建部門領導"房住不炒"，對嚴重資不抵債、失去經營能力的房地產企業，要按照法治化、市場化的原則，"該破產的破產，該重組的重組」等一系列提法，引發了市場的熱議和關注。
當然，各地關於樓市的政策放鬆，市場刺激，還有很多新動向，其中比較有份量的，就是廣州鬧出的一個比較耐人尋味的烏龍： "廣州放售/放租兩套,第三套房可按首套執行？"
結合幾個小陽春時節同期的樓市動向，大家能夠看出什麼門道來？
很現實：市場的寒意還在擴散當中
疊加最新出爐的2月全國70城樓市官方統計數據情況來看，這個結論是經得起考驗的。
國內外經濟情勢複雜，整體經濟復甦還需要一個過程，廣大居民對未來收入成長的信心恢復也需要比較長的時間。
在此背景下，儘管3月多個一二線城市樓市出現了升溫跡象，但期望出現普漲行情並不現實，而且接下來市場溫度能否維持，依然要打一個大大的問號。
從多方面資訊來看，市場的寒意還在擴散當中。
樓市升溫，由上而下。常常從一線城市開始，然後逐步輻射到二線，接下來延續到三線甚至偏遠城市。
樓市降溫，從下往上。往往從剛需住宅開始，然後過渡到改善住宅，最後才會蔓延到高端豪宅。
現在，連頭部房企萬科、連準一線城市杭州，都得放下身段。
準一線城市徹底放開二手房限購，房企優等生遇到資金鏈壓力，都說明了這一輪樓市調整的殘酷性。
相信接下來，會有更多城市跟進，推出更多、更奔放的救助和扶持樓市措施。
但刺激樓市，扶持樓市的政策本質是什麼？
是繼續將債務和槓桿轉移到居民端。而這樣的轉移，在居民收入水準沒有實質提升，社會保障系統沒有得到信心層面的改善以前，恐怕想要實現，並且達到預期效果，並不容易。
所以，2024年在一線和頭部城市出現的樓市回溫小陽春表現，或許不值得炒作和吹捧。
為什麼房地產市場在3月份，4月有小陽春的說法，或者說為什麼每年三月四月銷售就會走高？
原因主要有3點，
一是，積壓的需求被釋放，因為在三月之前有一個春節的影響，還有寒冷天氣的影響，這就積壓了一部分需求，到三月份，四月份得到了釋放。
二是，政策的影響，因為三月要開大會，會對房地產有一年的定調，一些政策也會在這個時間段內釋放，這就會刺激一部分需求量。
三是，學區的需求，很多城市的學區房要求在5月前就下戶才可以上學。所以同年有學區要求的家長就會在3月份，4月買房，這也是每年小陽春最主力的購屋群。
本質上，每一年的小陽春，這種熱度是虛假的，學區的需求一過，市場銷售瞬間就下來了。
疊加產業和市場的真實狀況，大家可以想這麼兩個問題：
如果有小陽春，為什麼會有寬鬆放開的政策出現？
2023年就已經邊際效應衰退的政策刺激，在2024年，能發揮多大的效果？
本質並不複雜，不要被一些所謂的成交資料所製造出來的恐慌情緒嚇到。
圖片來源：頭條圖庫
3
趨勢研判：2024年接下來的樓市和房價，有哪些可能的後續方向與變化？
開年的兩三個月的時間，是傳統意義上的銷售旺季，按照以往的慣例來看，房企們會加大推貨力度，增加推廣宣傳，以求搞個好的業績開門紅。也就是俗稱的，開門樓市小陽春，今年截至到現在，很少看到有份量和有背景的媒體提及"小陽春"這個措辭了。
展望今年房地產，如何描述今年可能的地產行情，可是把各個機構和專家給愁死了，之前的那些措辭已經不適用了，繼續提高語文水平，遣詞造句的水平。
很現實的一點，當下吹的歡，預期拉的滿，如果去年三四月份買房的和12月份買房的，同樣的房子能差半個首付的行情表現再來一次，那麼這些當下炒作預期的自媒體，以後是不是詐騙忽悠的標籤就撕不下來了？
預期這個東西，騙騙自己可以，精神麻醉一下自己也沒問題，但是要拿出來當觀點去說，說多了，一般都沒什麼好結果。
理性預判，2024年的樓市和房價，大方向還是一個求穩穩維穩，以穩為主，向下調整的趨勢。
為什麼是向下？而不是向上，因為沒有足夠具有確定性的市場支撐理由存在。
當下房價和銷售缺乏支撐有兩個核心原因：
一是整個經濟處於去槓桿，降負債的過程中，準確地說這個過程還沒到一半。
不管是城投債，還是地產債，亦或是居民部門的負債，都需要穩穩降一降。
降低負債，對於經濟的長期發展來說，絕對是一個正確方向，這個方向，沒有爭議，對於中國經濟持續發展是絕對正確的。
但經濟整體降槓桿的過程，必然會面臨支出縮減，需求降低的現象，從這個角度來看，房地產行業量和價都得不到支撐。
房地產會慢慢滑落到更低的一個階梯上，才能得到支撐，最終實現穩定。
另一方面，之前十多年的房地產突飛猛進，特別是上一輪地產上漲週期，透支了這個產業未來的發展潛力。
不管是人口，購買力，還是金融資源，都是如此。
整個產業需要在調整中，尋找一個新的平衡，至少上一輪高潮期有多久，對應也需要相當時間的沉默期。
雖然目前有了一些政策，例如白名單融資，降低中長期貸款利息，部分城市限購放鬆。但對於跌幅過大，處於悲觀預期的不動產產業來說，這些還遠遠不夠，不足以扭轉預期。
熊市不言利好，熊市還會有最多的暴力反彈的行情表現，但是熊市就是熊市，在這樣具有確定性的趨勢和市場情況背景下，去談什麼上行預期，沒有多少現實意義。
2024年接下來的房地產，不一定能快速回暖，很有可能是持續的艱難模式，難到一個新高度，難到可能會載入史冊。
這不是悲觀，更不是看空，而是契合實際，從尊重規律，敬畏常識的角度，得出的理性合理觀點。
圖片來源：頭條圖庫
寫在最後：
從不同的個體和家庭角度出發，分享幾個個人的思考和觀點
文章最後，從一個真正的地產行業從業者的角度，和大家分享幾點個人的思考和觀點，不一定對，權當拋磚引玉，供大家進行一個討論和參考就好：
1，2024年的小陽春對於絕大多數城市和地區，有購屋需求的群體而言，大可以大膽放心等，不要擔心房價上漲。
2，經濟和就業沒有明顯改善之前，房地產是很難有起色的。
因果關係不要搞錯，也不要被一些偷換概念的說辭給迷惑，居民債務和財富都被固化在房地產裡面，存量環境的打破還是要從外部才能實現。
3，過去幾年高位入場的投機炒房群體和資金，當下的心思不是炒作預期，而是要抓住窗口期，以價換量，在沒有被債務和月供壓力逼到死路以前，及時上岸。
4，已經有房子的群體，當下首當其衝需要考慮的不是擴大投資，增加槓桿，改善生活，而是主動降低債務，減少家庭經濟風險。
5，買不買房子不重要，不要唱空看衰，這世界上沒有一廂情願的發財之路。
6，不同的群體，不同的策略：
如果是年紀已大的群體，所幸已經掙下了資產，吃過時代紅利。
那麼當下最好的就是防守，守住財富，不要瞎子。
如果是年紀還輕的群體，那麼恭喜你們能親歷週期轉折，並且有機會熬見新周期，未來都是屬於你們的。
7，真的有投資需求的，要看準一個現實：當下中國樓市，特別是一線城市，政策底都沒有出現，就更不要道聽途說什麼市場底了。
香港的政策底，是買房送戶口，當下的姿態，比國內四線都低。
問題是：國內一線就算放到底，這次，還有沒有想像力？
這是個好問題，值得大家仔細體會一下。
8，現在，樓市唯一能讓某些人吹噓的恐怕就剩下北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市了。
但這四大城市的熱度再高，也無法掩蓋整體市場的疲軟。
畢竟一個健康、穩定的樓市應該是全面發展的樓市，不只幾個城市的繁榮。
全國來看，當前樓市狀況並不樂觀。
不管是新房還是二手房市場，都面臨較大的壓力。
有一些城市在嘗試推出新的政策，來刺激市場但效果並不明顯。
在這樣的背景下，購屋者更應該理性看待房價，不要盲目跟風以免造成不必要的損失。
這是良心話，希望有些人，能聽得進去。
9，房企和產業的出清尚未完成，意味著爛尾，減配，交付品質維度的風險依然存在。
2024年，遠離期房和圖紙房，就算有需求，今天付錢，今天入住是基本底線。
不要用自己的財富和積蓄，和時代洪流的風險去玩命，絕大多數個體和家庭，一輩子輸這一次，就很難翻身了。
10，"以賣換租"，"以大換小"，在當下小陽春氛圍的窗口期，是很值得重視和參考的個人和家庭資產調整優勢策略。
2024年小陽春有沒有，能撐多久，其實並不重要，看清趨勢，看準本質，才是關鍵。
下行調整沒有完成以前，「現金為王」的判斷和策略觀點不變。
以上，就是基於對2024年中國樓市小陽春的一個詳細梳理，進行的一次深入討論和分析研究內容，和各位頭條的讀者朋友們，進行一個交流和分享。
圖片來源：頭條圖庫
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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛
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