樓市走到現在，有一種「預感」越來越強烈，很多人誤判了！
不知道大家有沒有發現一個現象？
都知道樓市從2021年底開始下行以後，直到現在仍舊低迷。這段期間，管理階層推出了多項提振樓市的措施，給人的感覺是，一會一個措施，如果真想恢復市場，就不能直接找到根本直接發力嗎？其實還真不是不想，而是不得不走這麼一個流程。
原因分析一下就明白了。
從2021年1月1日開始，國家全面鋪開"三道紅線"，目的是去房企槓桿，化解房企債務過高的風險，目的絕對不是要打壓房地產。但沒想到的是，疫情結束並未帶來經濟的恢復，無疑讓房企去槓桿的影響倍增。從恆大開始，接著數個千億頭屋也出現了資金鏈問題。
更直接的影響是，房企因債務違約信譽受損，老百姓哪敢買問題企業的房子呢？數據顯示，1年時間不到，前50強房企有約30家出現這樣那樣的債務暴雷情況，佔到了60%，不僅有民企還有混合所有製的，這不僅是小範圍問題了，而是涉及房地產行業的信譽問題。房商的房子賣不出去，直接關聯的就是土拍市場沒人問了，流拍、底價成交成了各城市土地市場的「代名詞」。
這不奇怪，土地都沒人買了，房子怎麼可能還有多少人買？道理很簡單，土地成本一般占到商品房售價的60-70%，地價低、沒有熱度，週邊業主自然沒了信心，原本2萬一平米的二手房，現在旁邊地塊地價只要6千一平米，新拿地開發商賣1.2萬還有賺。你那2萬的房子若要出手，只能跟著降，考慮折舊和稅費成本，總不能比1.2萬高吧？這是這一輪房價調整的重要邏輯之一。
你看得出問題的癥結，國家怎麼可能看不到？要恢復樓市，就必須讓土地有價值，如何做到？都知道「物以稀為貴」的道理，兩主管部會已布好這盤棋了。
去年底是自然資源部下文要求各地開放土拍限價，指向性很明確，在這個樓市現狀下，肯定不是讓你突破土拍下限（其實每個城市都對土拍設置了最低起拍價） ，主要還是放開頂價限制。
當然，地方配合也很默契（沒有決策層的默許那是不可能的） ，2024年開年，曾經的「樓市四小龍」合肥、蘇州紛紛拍出了城市的單價地王。例如合肥拍出了樓面價2.5萬/平米地王，而蘇州呢，掛出的宅地樓面價起拍價為5.5萬/平米，既然能掛這麼多，想必提前已經談好房企，成交應該沒什麼懸念，這個價格也將成為江蘇宅地單價地王。隨著土拍傳統旺季到來，估計很多城市都會跟著做：
地段不好，性價比不高的地塊暫時就不拿出來了，因為行業信心、市場資金暫時還不具備，都會像蘇州、合肥那樣拿出城市最好地段、非常優質的地塊出來拍，就是做給其他房商、購屋者看，土拍市場開始火紅了，大家該動起來了。
僅靠單價地王還不保險，畢竟還是小範圍的嘛，住建部日前又加了一把鎖，要求科學編制2024年和2025年這兩年的住房發展規劃，給各地的核心要求就是要"以人定房、以房定地"，通俗的說就是告訴你，要嚴格控制供地節奏，盡快把市場預熱起來。打個比方就好理解了：
你這座城市這兩年住房需求是20萬套，目前庫存有15萬套，那麼，未來兩年原則上肯定就不是再賣地蓋20萬套房子，算上留點庫存，比如5萬套，頂多再賣只蓋10萬間房子的地。當然，如果庫存更多的話，這兩年基本上就不允許供地了。
其實就一句話，透過減少供地或不供地的做法，讓樓市供需關係轉變。這招肯定是有效的，2015年-2018年那波樓市就是這麼起來的，即便是現在，一些縣城也有類似情況，由於供地少，樓盤少，雖然新增人口不多，但本身的需求還是有的，就那麼幾個盤可選，價格穩得很，比很多大城市的房價還抗跌。
另外，還有一個樓市邏輯，不知道大家注意到沒？這將是讓恢復樓市的最終「殺手鐧」。
房住不炒，僅靠市場本身的剛需或改善，真的能讓市場穩定回溫嗎？目前終於有了答案。眾所周知，關於國家恢復樓市，一直有「房住不炒」與「讓投資者入場」之爭，從目前的動作看，在經歷多番刺激樓市「效果不明顯」後，管理層顯然是意識到了投資者對市場恢復的不可替代作用。
果不其然，在放開購買第二套房的基礎上，就在近日，多地又放開了第三套房購買資格。雖然明面上沒說讓大家炒房（實際上永遠也不會公開說讓炒房，用投資一詞比較合適），但誰都知道，你說購買一套房是剛需，購買二套房是改善，那買第三套房子無論如何也不可能不與投資屬性有關了。
像蘇州和南京宣布放開的第三套房貸款，如果名下前兩套房沒貸款的話，買第三套房直接給按首套房利率執行。而南京和徐州，還不追溯購屋者在其他城市的房產貸款情況，就只看當地的房子，可以說，你可能在全國有10套8套房子，但在單一城市還是重新計算房屋套數。看出來了吧，歷史終有輪迴，不得不出的招終究還是要出。
看到這裡我們應該知道，很多人認為，現在人口下降、老化，買房的人沒那麼多了，市場購買力會越來越低，樓市怎麼可能恢復？殊不知，還有讓人購買多套房這一招，這樣一來，市場購買力量一下就上來了不是？不是數據顯示老百姓4年存了58兆嘛，雖然不能說都用來買房，但購屋資格全面放開後，加上低利率，無疑給那些沒有投資管道的人又一個投資管道。
毫無疑問，有一種預感越來越強烈了！
無論是透過熱點城市核心地段土拍帶動地市熱度，或是住建部要求2024年、2025年控制土地供應的計劃，甚至再次放開投資者進入樓市，目標就只有一個，要讓當下樓市企穩並回暖。而且，我們有理由相信，只要樓市恢復「兩要素」：供應端（控地）、需求端（支持投資者入市），再加上一線城市政策繼續放開帶動其他城市熱度、土拍市場地王帶動當地城市熱度作為"引線"，中國房地產終將迎來新一輪報復型反彈，將是大概率事件！
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