我們監測到近期上海各區域的二手房掛牌價格出現了顯著變化，這個現象讓我們感到驚訝。令你意想不到的是，房價下滑幅度最大的地方並非郊區的金山石化、青浦淀山湖等地，亦非崇明全區這類方針政策難以覆蓋之處，而是位於市中心的核心地帶。尤其是上海房價最高的南京西路板塊，跌勢顯著。經過數據統計，南京西路板塊的二手房掛牌價格較去年同期下跌近20％，遠超過其他區域！究竟是何種因素導致這種情況，原有的富人區為何房價跌落如此之多？是否意味著大量有錢人選擇離開？為了回答您的問題，我們將逐一深入解析。
壹
2015年10月，國家核准原閘北與靜安兩區合併為新的靜安區。自此以後，原本的「下隻角」閘北成功蛻變為「靜安人」。然而，貧窮親戚如何成為家人呢？答案就在拆除與建設之中。
拆：靜安彭浦新村街道大力展開拆違整治工作，使道路回歸人民的懷抱；大寧路街道對轄區的鐵路北郊站違章建築進行了全面拆除，解決了走馬塘兩側7000多平米的河道違建問題以及北鐵鋼材市場內7000多平米的違建樓群。
建：原閘北地區進行了大規模的拆違後，如今已煥然一新。如彭浦新村東虹涇綠地現已成為人們休閒健身的理想場所。
此外，我們可以看到，區域的發展重心發生了重大變化。過去，南京西路在上海的地位特別突出，江寧路地區改造也得到了不斷強化。然而，現階段大寧和市北兩個區域的發展潛力則更為巨大。
對比今天的南京西路和十年前的南京西路，你會發現幾乎沒有任何差異。那些石庫門依然保持原樣，只不過外觀稍顯嶄新。
再回頭看閘北的變遷，你會清楚發現南北兩側的差距如何之大。南岸的老房子依舊散發著歲月的痕跡，而北岸早已變成綠樹成蔭的景觀步道。
貳
房產開發商，核聚原閘北地區
自閘北併入靜安之後，新靜安的房產開發集中在原閘北地區，老靜安基本上無新項目供應，直接導致區域整體居住品質降低。
根據統計，兩區合併後的四年內，老靜安新房成交比例約為11％，但近五年來這一數字縮減至5％，甚至在曹家渡地區出現了新房供應"零"的情況。因此，可以推斷出，兩區合併後大部分資金流入了原閘北地區，使得老靜安的都市更新步伐明顯放緩。
同樣面臨舊改需求困擾的江寧路與不夜城兩大板塊，新房交易量佔比差異較大。近十年以來，江寧路地區的新房佔比較為穩定，而不夜城商圈佔據超過一半比重，成為靜安區新房供應最充足的區域。
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