前兩年，在網路上，有些樓盤被吹得上天了，這種以誇大其詞的方式來宣傳房產的情況，不單發生在廣州，即使在其他城市也是不相伯仲。當然，那些樓盤確實有它好的一面，但明明是80分的樓盤，被吹到了100分甚至120分，那就有失公允、不客觀了，還可能會影響購房者對樓市的正確判斷，導致他們買房的時候做了錯誤的決定。那今天我們就盤點一下，那些年被他們吹上天的廣州樓盤，現在都怎麼樣了。
數據來自"某殼網"
- 位於金融城的蘭亭，由於建築在華南快速幹線上方，曾被戲稱為"呼嘯山莊"，項目總共3724戶，目前掛售236套，掛牌率6.3%；
- 今年共收錄6套成交，其中72平方的兩房成交單價為58496/平方米（如上圖第一欄），而這種戶型在2022年，同樣是北向高層，交易單價為80136/平方米（如上圖第二欄），高低差為27%，差額148萬；
數據來自"某殼網"
- 另外122平米的三房成交單價為82800/平方米，去年的3月份同戶型成交單價是108564/平方米（如上圖），高低差為23.7%。因為蘭亭戶型主要由兩房和小三房構成，大三房和小四房屬於少數戶型，所以蘭亭的大戶型市場，仍處於買賣雙方的膠著期；
- 目前掛牌單價6字頭的有23套，佔掛牌數量的10%左右；
根據今年的成交數據、掛牌率和價格高低差來綜合分析，我個人認為蘭亭盛會半年內的合理交易單價，兩房和小三房在5.8萬/平米~6萬/平米之間；而大三房則在6.8萬/平米~7.5萬/平米之間。
圖片來自網路
老李說：大家看，以前把蘭亭吹得多高，現在臉就打得有多響。這時候又會有一種說法：「這只是短期波動，中長期還是看好的」。我想問，這個"長期"，究竟是多長？是5年？還是10年？如果是10年的話，為什麼我不是5年後才買呢？長期看好的意思，究竟是實際價值的成長、還是貨幣貶值之下的成長呢？那為什麼不說說，如果前兩年沒聽某些人勸說買房的話，我們等到現在才買，這又能省下多少錢呢？所以說，買房怎麼買，什麼時候買，還是得聽靠譜人的意見，誠邀各位看看我前兩年的視頻，對樓市是怎麼看的，大家就知道誰更懂樓市、誰更懂經濟。
- 萬科歐泊，位於萬博中心旁的上一代次新盤，為什麼說上一代？因為交屋至今已經有10個年頭了，住宅掛售293套，掛牌率6.3%；其中比較受購屋者追捧的戶型是95平米的直廳和橫廳的三房。
數據來自"某殼網"
- 社區今年總共收錄了9套成交數據，其中一套高層南向橫廳95平的成交單價是36916元/平米（如上圖第一欄），對比2022年1月同戶型的成交單價是51015元/平米（如上圖第二欄），高低差為27.6%，差額130萬；
- 而直廳三房戶型，今年1月份（如上圖第二欄）成交單價是37574/平米，對比2022年4月的成交單價是49492/平米（如上圖第一欄），高低差為24.1%，差額120萬；
- 截至發稿，掛牌單價3字頭的目前共有32套，如果加上放盤手續不全的，沒展示在外網的，應該在57套左右；
老李說：由於萬科歐泊前幾年很多非自住性質的需求，有不少投機客入場，導致萬科歐泊的價格虛增太多。還記得去年年初的時候，有一對年輕夫婦向我諮詢，他們擔心有可能通脹（應該是聽了某些信息而產生的錯誤判斷），從而導致自己手上那點小錢就再也買不到同段位的房子了，估計是被四面八方的信息沖昏了頭腦，加上他們存在認知差異的緣故，無論我怎麼分析，他們依然堅持己見，當然，這是他們的自由和權利。後來呢，他們可能覺得跟我意見相左，也就沒有再找我了，只是告訴我已經買了。如今，我只能感概地說一句，要是現在，或是再等遲一些才入場，那該多好。
黃埔區：萬科東統合城
- 香雪版塊的東薈城，因小區規模大、位置不錯、還有蘿崗東風東的加持，一直受到不少購房者的追捧，目前住宅掛售289套，掛牌率4%；
- 今年前3個月收錄了18套成交數據。上個月，其中一套高層北向86平米的三房一衛的單元，成交單價是27743元/平米（如上圖第一欄），對比2021年5月份同戶型同樣是高層北向的成交單價是47246元/平米（如上圖第二欄），高低差41.3%，差額172萬；萬科東薈城的數據我在這幾年是有持續跟進的，上述這種3房1衛的戶型，2021年平均交易單價是45116/平米，2022年是39756/平米，而去年2023年則是37987/平米（如下表）。
老李統計數據
- 其中124和142平的四房，屬於東薈城的少數戶型，市場反饋一直都比較好，早在2021年，"某殼網"上四房的成交數據，峰值單價在50193/平米，平均交易單價是47022/平米（如上表）。今年前三個月，成交資料回落到29769/平米- 34909/平米之間（如下圖），高低差在40.7%-30.5%之間，可見，即使是東薈城的少數戶型，也無法與市場大方向抗衡，該回檔的時候，一個都不能少。
「某殼網」成交數據
老李說：由於增城的房地產市場比較早萎縮，所以旁邊的黃埔也是比較早受到影響的，黃埔從2022年就開始經歷回調，當時市區的市場還沒感受到很大的波動，甚至還有點盲目樂觀。因此，黃埔的業主屬於廣州比較早接受市場的一群房東，他們比市區業主更知道現在要怎麼做才能把房子賣出去，所以他們積極調整，以至於現在東薈城有這樣的成交量。所以說，市場是有的，購屋者也還在，問題在於邊際價格在哪裡，不同時期的邊際價格也不同，不同戶型的邊際價格也不一樣，這就需要具體問題具體分析了。
結語
本系列的第一集就到這兒，如果大家喜歡的，請在留言區告訴我。平時呢也收到各位讀者的留言，希望我對某些版塊、小區進行解讀，由於本人平時兼顧研究、創作、諮詢以及其他業務的管理，另外一半的時間則選擇陪伴家人，所以更新效率是非常有限的。如果您認可本人的作品，希望我多創作的，請給點讚、評論、轉發，讓更多的人能看到我的作品，給予我繼續創作的動力。
我是老李，一個喜歡保護韭菜的部落客。
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