潮新聞客戶端記者徐叔競
金三銀四，是二手房傳統旺季，也是「學區房」的成交旺季。雖然如今杭州「學區房」的聲勢不像前兩年那麼大張旗鼓了，但每年小陽春，這股需求仍然不可小視。今年3月以來，杭州二手房成交最活躍的社區，除了均價1.5萬~3萬元/㎡左右的剛需小區，最亮眼的就是「學區房」。
根據杭州我愛我家的統計數據，今年3月杭州主城8區（不含富陽、臨安）二手房成交量TOP20小區中，成交均價超過4萬元/㎡的僅3個小區，分別是西城年華（成交22套）、海潮雅園（成交16套）、河濱之城（成交15套），無一例外都是優質「學區房」。
進入4月，這3個小區的二手房成交依然很活躍。 4月前半個月，河濱之城成交了8套，海潮雅園成交了7套，西城年華成交了4套。
前幾年，文鼎苑、藍孔雀一度是杭州勢頭最猛的學區房，房價一飛沖天。但今年，學區房市場的焦點發生了顯著的變化，之前並不顯山露水的西城年華，一躍成了杭州學區房第一"頂流"，原因何在？
西城年華位於西湖區豐潭路和申花路交叉口，小區建成於2009年前後，房齡跟文鼎苑比較接近，西城年華對應的學區是9年一貫制的保俶塔申花實驗學校。
西城年華小區實景圖
西城年華小區實景圖
根據社區週邊中介的介紹，近期西城年華成交活躍，跟保俶塔申花實驗學校最近兩年優異的中考成績脫不開關係。 2023年中考，保俶塔申花實驗學校重高錄取率35.62%，優高錄取率69.41%；2022年中考，重高錄取率37.43%，優高錄取率超過70%。綜合來看，這樣的成績在杭州公辦學校數一數二。
中介經紀人表示，跟杭州其它諸多優質學區房小區面臨「爆表」預警相比，保俶塔申花實驗學校對應的小區只有西城年華、西城美福利、麗陽苑三個，學位並不緊張，只要是一表生，基本上都能入讀。這也是近期許多家長選擇西城年華的重要原因。
此外，西城年華週邊的配套也非常全面。盧女士近期正在看學區房，對比了文鼎苑和西城年華後，她目前對西城年華較為中意。在她看來，西城年華的優點不少，一是小區隔著豐潭路就是亞運體育公園，是平時遛娃和散步的好去處；二是小區西門馬路對面就是保俶塔申花實驗學校，接送孩子很方便，等到孩子上了高年級，基本上就不用接送了，對家長來說很省心。另外社區離地鐵站也不遠。
不過，跟目前許多優質學區房小區往往大戶型單價更貴不同，3月份西城年華的成交案例中，40~50㎡的小戶型單價反而更貴，比如42㎡左右的戶型成交單價基本都超過9萬元，56㎡左右的小戶型，成交單價基本在7萬元左右，而120~140㎡的戶型，成交單價基本在5萬元出頭。
對此，仲介經紀人分析認為，可能是因為小區房齡較老，對應的又是9年一貫制學校，購屋者買下房子之後基本要持有10年左右，10年後，房齡將近25年的「老破大」還能賣出高價，是個未知數，因此不少顧客更願意在西城年華買一套小戶型房源落位讀書，又在附近買套價格中等的次新房居住。
除了西城年華，海潮雅園和河濱之城都是次新房，它們的成交活躍，很大程度在於價格已經跌得比較到位，以價換量。
有「最美安置房」之稱的海潮雅園，因地段、次新房的品質以及錢學森學校的學區，88㎡的房源成交單價一度超過10萬元。但如今，海潮雅園一園88㎡的簽約單價已跌到5.5萬~6萬元之間，二園、三園的簽約單價甚至不到5萬元。據悉，這波「小陽春」中，海潮雅園賣得最好的是二園。
河濱之城作為品質較好的次新社區，憑藉競舟二小的學區，是近年來杭州新晉優質學區房，2021年時，河濱之城簽約均價超過9萬元/㎡。
河濱之城小區實景圖
河濱之城小區實景圖
不過經過這兩年的市府深度調整，河濱之城的房價也下跌了約三成。杭州我愛我家河濱之城店的鈕扣店長表示，近期河濱之城品質相對更好的水瀾軒89㎡中間套的成交單價大約是6萬元，沿河的139㎡戶型則價格較貴；雨瀾軒89㎡中間套的成交單價約在5.5萬元，目前雨瀾軒掛牌價最低的一套二樓89㎡房源只要465萬元。
鈕店長說，「目前河濱之城成交的房源中，大多是雨瀾軒，一方面是雨瀾軒的單價更低，另一方面雨瀾軒89㎡得房率高，戶型好，三室兩廳兩衛，這樣的配置在周邊學區房中比較稀缺，基本沒有競品，很受購房者的歡迎。
此外，鈕扣店長也提到，河濱之城小區沿河面比較多，河邊有遊步道，還有市立公園，方便業主們散步、露營，這也是它受歡迎的一個原因。
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