房地產市場處於相對低迷狀態，這已經是不爭的事實。無論房屋仲介們多麼努力地鼓吹樓市向好，關注經濟情勢的人，有買房和賣房需求的人都可以明顯感受到房價的下跌。
4月初，中指研究院發布了今年第一季的房地產企業銷售業績排行榜。排名前百位的房商銷售額比去年同期仍在下降，唯一稱得上「好轉」跡象的是「降低幅度較前收窄」。
這並不是一個特別值得高興的消息，更不能作為樓市向好的重要佐證。 3月向來有樓市「小陽春」之稱，是一年之中樓房成交量相對較高的時候。
3月的房屋銷售額沒能扭轉下降的趨勢，本身也已經說明了一些問題。
二手房市場的情況是類似的。且不說今年多個城市根本看不出「小陽春」的跡象，即便是有，也是二手房大量上市，成交數量卻並沒有明顯提升。要賣房的人紛紛降低價格，就這樣還不一定能夠成交。即便自媒體平台上有再多的中介鼓吹各地樓市向好，成交數量提升，二手房屋交易平台上不斷下跌的房屋單價是不會騙人的。
更不會騙人的是各地的房屋政策：各一、二線城市陸續取消了限購通知。
買房的戶口限制、套數限制等均逐漸放開，甚至許多地方的首付比例也在下跌。曾經用來限制炒房客的政策被一一廢棄，也都並沒有在短期內取得突出的成效。
那麼，究竟什麼樣的樓市政策才是契合當下經濟發展的需求，同時又能夠滿足最廣大人民群眾的房屋居住和使用需求的呢？黃奇帆教授提出了一種思路，或許真的有助於房地產「軟著陸」。
這個政策核心在於，要「先立後破」。
「立」的目的是讓房地產保持一種比較穩定的狀態，不至於泡沫被一下子戳破，極大幅度地影響經濟和民生。
日本「失落的三十年」景象還歷歷在目，房地產泡沫破裂所帶來的後果，肯定會讓任何一個人都感覺到肉疼。
「立」的關鍵，其實還在於保交房。
因為許多房地產企業在過去習慣了以高槓桿的方式拿地，當銷售額沒能達到預想程度的時候，這些房地產企業就面臨資金斷供的風險，他們正在建設的新樓盤很有可能因為資金供應不及時而停工，甚至被放棄成為「爛尾樓」。
前幾年，大多數房商的營運模式是賣期房而不是賣現房。
也就是說，即使是沒有完全蓋好的房子，他們都可能已經擁有自己的業主了。
房地產商在這個時候讓房子成為"爛尾樓"，他們固然要承擔因資金鏈斷裂帶來的種種問題，但已經購置了爛尾樓的業主，才是真正的將一生積蓄投入其中，卻竹籃打水一場空。
在這種矛盾的時候，政府出手「保交屋」就變得非常重要，既可以減輕金融風險，也可以減少購屋的人民所帶來的損失。
在房地產市場較為低迷的情況下，政府能夠以較低的價格拿到"爛尾樓"和"準爛尾樓"，這些房子就可以被改造為保障房。
對於一二線城市來說，保障房其實是非常重要的，因為一線城市會吸引很多來自其他城市的年輕學生，或是來打工的移工等。
他們有些人有買房的需求，但絕大多數人沒有買房的財力，只能透過租房子來解決在一線城市的住宿問題。
如北上廣深等超一線城市，租房昂貴也成為了一個問題。
許多大學生花著數千元的租金，卻只能在「老破小」裡擁有一個不到十平方公尺的房間，與四、五個人一起合租。
捨不得花錢的移工處境可能要更糟糕，要嘛同十餘個人合租，住在違規改建的「群租房」裡；要嘛就得住得離中心城區很遠，交通十分不便利。
黃奇帆提出，保障房和人才公寓加起來的面積應至少達到全市住房面積的20%。這其實是大大有利於低收入族群在超一線、一線城市的奮鬥。
他們如果能省下來一分與那本應用於房租的錢，過幾年興許就有了能夠買房的實力，成為這座城市的一份子。
既要"立"，也要"破"。破的關鍵就是在於建立「房住不炒」的概念，徹底改變房地產高槓桿經營的現狀，以避免房地產企業「爆雷」的情況。
中央也提出了建立房地產發展新模式，要求將房地產企業的資產負債比率控制在70%以下。
總的來看，這些政策若均能切實落地，對一般人來說還是非常有利的。在外打拼有保障房，「房住不炒」可以限制房子價格再次「起飛」。
不過，政策的建議、發布、落實再到產生影響力是比較長的過程。走這個過程的時候，房地產業又會往哪個方向發展呢？
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