鳳凰網《風暴眼》出品
文｜不語編輯｜文騅
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編按：在目前的買方市場環境下，賣屋者發現，賣房之路越來越像升級打怪。他們不僅要面對同小區業主不時有人割肉離場，持續拉低房價市場，而且為了盡快賣掉房子，他們還得接受中介平台提出的苛刻條件——氪金"買流量"，否則房子無人問津。賣家在急速下墜中感到很不適應，他們抱怨中介平台數據不真實，中介帶看房的熱情不高，甚至還想在低迷的二手房市場中，再從他們身上「薅羊毛」。
01掛了一年，降價55萬仍未賣掉
"讓資金斷裂的炒房客先降吧，我等得起"，在決心賣房一年半無果後，王鑫反而不著急了。
她那套143平方公尺的房子，位於東部某新一線城市郊區，購置於2016年，當時的房價讓她花費了260多萬，而包含裝修等各項開支計算在內，這套房子的總成本在315萬左右。
2022年10月，為了更方便照顧父母，王鑫決定在舊城區置換一棟同等面積的住宅。她滿懷期待地將房子以360萬的價格掛在貝殼找房上出售，但市場的變化卻讓她不得不一次次地下調價格，360萬、350萬、340萬……直到降到了308萬。
但買家們的出價仍然讓她感到沮喪，他們似乎總是在試探王鑫的底線，最近一次的出價竟然降到了250萬元，這對於王鑫來說是一個難以接受的數字，她毫不猶豫地拒絕了。
房子賣不出去，仲介不只一次勸她接受現實，把預期就調整在250萬元左右。但這樣的價格不僅意味著她將面臨巨大的經濟損失，更意味著置換成為了難以企及的奢望。
「老城區的房價一直很堅挺，幾乎沒什麼下跌。如果我真的以250萬的價格把這套房子賣了，恐怕還得再掏出六七十萬才能在那裡買到差不多大小的房子。"她無奈地表示。
王鑫也深知現實的殘酷性，在買方市場下，賣家也越來越捲了，想要以308萬的價格將房子賣出去愈發不現實。一開始，她的房子在小區待售的精裝房中價格算是最低的，但現在售價在299萬到308萬已經有好幾套了，"甚至有鄰居已經以288萬的價格賣出了房子" 。
但王鑫又不甘心，她堅信只要那些急於脫手的炒房客們都離場，房價最終會企穩回升。現在不急著賣房的她，想把售價再往上提一點，「既然賣不掉，不如就幫鄰居站站崗」。
同樣決定等等看的還有在南方某省會城市的孟濤。他的女兒即將邁入高中，這不僅是一個新的學習階段，更是人生一個重要的轉捩點。為了提供女兒一個更好的學習環境，他下定決心在高中附近置換一棟房子。
儘管他已經將房子的掛牌價從最初的460萬降至405萬，但這套房子在貝殼找房上掛牌一年多來仍然未能成功售出，甚至連報價都沒有收到幾個。
02不氪金，就沒流量？
雖然業主們明白，現在的房產交易市場，主動權早已不在他們身上了。
"如果用了好贊，房子能被更多人看到，成交的概率會大大增加"，這樣的話，王鑫已經記不清聽了多少遍，在貝殼找房上線房源後，房產中介沒少向她推薦這項服務。
貝殼找房官方對「好讚」的描述，讓它聽起來像是個不可多得的機會。一旦使用，房源就會享受一定的特權期，期間貝殼與鍊家兩大平台會聯手傾注海量流量，再藉助大數據的精準匹配，房源能夠迅速觸達潛在買家，實現高效的交易。彷彿只要掛上「好讚」的標籤，成交就指日可待。
若要使用這項服務，除了房主在成交後需支付原定的佣金，還得額外向貝殼找房子支付費用。這筆費用大小不一，在不同城市也不一樣。
王鑫所在的城市，賣方和買方要各支付2%和1%佣金，「好讚」的服務費用是0.4%，她粗略估算了一下，按照308萬的掛牌價來計算，這意味著她需要額外支付給中介上萬塊錢。雖然她希望盡快將房子出售，但這筆額外的費用對她來說並不是一個小數目，她不只一次拒絕了這項服務。
孟濤所在的城市佣金標準比王鑫所在的地方低很多，他需要支付的「好讚」服務費用反而更高。孟濤透露："在我們這裡，買賣雙方各自需要承擔1%的佣金，而額外的'好贊'服務費也高達1%。"
這意味著，如果他那套掛牌400多萬的房子成功售出，光是「好讚」服務費這一項就需要支付4萬多塊。更關鍵的是，在他看來，「好讚」這種商業模式在他看來完全是不合理的，「大家都是在平台賣房，怎能因交不付錢就決定房源推不推流？"
儘管有許多不滿，面對平台的運作機制，孟濤和王鑫都深切地感受到了前所未有的無力與渺小。他們的房價儘管比同社區的更低，但卻彷彿被淹沒在浩如煙海的房源資訊中，甚至一度無人問津。
王鑫無奈地表示：「很長一段時間裡，我的房子是我們社區精裝房源中價格最低的，但奇怪的是，幾乎沒有什麼中介願意帶客戶來看房，反倒是那些價格更高、但選擇了'好讚'服務的房源，每週都有仲介帶看」。
孟濤面臨的情況則更為嚴峻。從2023年10月開始，一直到今年的3月初，這本應是房產交易的黃金時期，然而孟濤的房子卻在這段時間內沒有迎來一個帶看的客戶。但和他戶型相近的房子，在使用了「好讚」服務後，房源流量大增，有些還順利地完成了交易。
沒有帶看，也意味著房源無法獲得足夠的曝光度，更難以吸引潛在的買家。現實壓力下，他們的態度有了翻天覆地的變化。今年的1月8日，王鑫終於下定決心，選擇了使用好讚服務。三個月後，孟濤也做了相同的決定，加入了使用好讚服務的行列。
03還要靠降價
1月18日，在使用好讚服務第10天后，她看到小區裡的中介鄰居發了一段視頻，視頻中展示的房源與她家同戶型，但報價僅為323萬。她記得之前從未見過如此低的價位，好奇心驅使她打開了房產APP。一搜索，驚訝地發現，那套房子竟然在一周內降價了17萬，並且已經有了兩次帶看記錄。
相較之下，王鑫家的房源標價308萬，儘管價格更具優勢，但卻無人問津。她不解，更有些焦慮。於是，她聯絡了中介，想要一個解釋。但中介的回答卻讓她啞口無言："你樓層太低。"
樓層低？王鑫有點懵了。在這個總高27樓的建築中，她的家在8樓，雖然不是頂層，但也不算低。
本以為多付了0.4%的交易費，會在激烈的房源競爭中為自己贏得一絲優勢，但似乎並沒有為她帶來預期的效果。從1月8日到1月20日，她的房子只增加了一個帶看，但王鑫懷疑這次帶看也是虛假的，「那天銷售約我房子附近吃了個飯，聊了幾句，然後分手後馬上APP增加個帶子看，你說真的假的"，她說。
憤怒的王鑫直接從貝殼找房子上下線了房源。但2024年2月，經過仲介的反覆遊說，王鑫終於決定再次將房子掛到找房平台上，繼續好贊服務，希望能加速房屋的出售進程。
然而，結果並不如她所願。重新上架後的一個月內，儘管貝殼找房APP為她的房源帶來了空前的關注度，帶看量甚至超過了之前一年多的總和，但令人失望的是，報價卻寥寥無幾，反而是仲介一再勸她降價。
她所困惑的是，既然大幅降價就能順利將房屋出售，那麼為何還要藉助類似「好讚」這樣的服務呢？
當孟濤和貝殼簽署有讚服務協議時，中介特意提醒他將有讚的服務費用也計入掛牌價格。但這樣的操作不可避免地導致房價上漲，結果使得潛在買家對這棟房子望而卻步，使用好贊一周多的時間，帶看幾乎沒有增加。面對這種情況，中介卻開始轉變口風，勸說孟濤降低房價。
孟濤覺得「好讚」就是個雞肋，就結果而言，房子還是要有價格優勢。在未使用好讚服務之前，仲介總是勸說使用好讚服務，流量扶持與推薦。而一旦簽署了好贊服務協議，他們開始拿那些沒有額外服務的房子價格更低來說事，繼續讓賣房者降價。
好讚服務，這項由鏈家推出的速銷和獨家協議房源衍生而來的服務，初衷是給賣房人提供更快速高效的銷售服務。儘管賣家可自行選擇是否使用，且在沒有成交的情況下不會扣除服務費，但施行至今，這項服務似乎面臨越來越多的爭議。
一位來自天津的房仲向鳳凰網《風暴眼》坦言，問題的關鍵在於是否能接受市場的成交價。 「如果能接受，簽署好贊服務協議或許能縮短成交週期，加速房屋的銷售進程；然而，如果無法接受這個價格，那麼無論簽署何種服務協議，恐怕都是徒勞無功」。
04仲介比賣房人更著急
網路上針對二手房仲介平台的抱怨越來越多，甚至有賣房人聲稱被中介"PUA"，各種套路忽悠他們降價促銷，甚至使用人海戰術，頻繁降低賣房人的心理預期。
作為連結市場兩端的中介平台，他們對市場的冷熱感知和風向變化捕捉更敏感，買家的遲遲猶豫和看房次數的減少，也倒逼中介不斷用市場「教育」賣家。在市場的急轉直下中，賣房人可能對市場急劇變化的認知發生錯位。
不過，另一方面，中介機構也有自己的壓力。
作為二手房交易市場佔有率最高的貝殼找房，在2020年上市後，原本按照創始人左暉的目標，上市只是起點，還有更大的戰略佈局，但很快貝殼遭遇各種風暴襲擊，做空、創辦人離世、房地產政策的大幅調適等，貝殼股價連連跌落。
壓力滲透到貝殼的每個毛孔。不管房地產交易如何低迷，全國40多萬經紀人和數萬家門市得照樣開門營業，業主房價不願降低，半年賣不出去，這意味著貝殼的現金流壓力會更大。
疫情三年，許多經紀人體感市場溫度驟冷，表現在2021年-2022年的財報上，貝殼連續虧損兩年，總虧損額高達18億，雖然經過會計調整，最終盈利了。但這兩年，貝殼過得非常有壓力，裁員進行了至少三輪，十餘萬經紀人被裁掉。降本增效，瘦身計劃，貝殼喊得很兇猛。
2023年的貝殼財報，雖然好看了，未審計的淨利潤高達59.9億元，淨收入77.8億元，年增了28%。不過，繼續降本增效，依然是貝殼過去一年的大戰略。年報稱2023年鏈家門市年減。
貝殼也稱，收入的增加主要是由於「支持政策以及2023年延遲需求釋放推動的二手房交易復甦、二線城市及以下城市二手房交易更活躍，我們積極地戰略擴張幫助我們加深了市場滲透率和銷售去化。。。。。。"
外界不知道這裡的支持政策具體指什麼，但是好贊好房，曾一度被媒體稱為貝殼尋求到的新「造血」方式。
儘管賣房人紛紛抱怨貝殼的「好讚」服務，但是他們依然會使用這項服務，因為對比許多平台後，他們還是只能依賴貝殼。
王鑫決定繼續使用「好讚」服務，初衷很無奈。她不想因為拒絕使用好讚服務，而得罪那些負責維護房源的中介人員，畢竟還需要依賴他們的力量來推廣和銷售房子。
孟濤也坦言：「確實，現在的情況就是這樣，我們別無選擇，用了貝殼找房的好贊服務，中介才能賺取更多的利潤，他們才有可能真正下大氣力去推廣我們的房子」。
但無論仲介或賣房人都明白，市場主動權已經變化，賣房人坐等買家擠破門檻的現象，已經遠去了，接受市場價才是完成交易最有效的方法。
面對這樣的現實，一些資金不緊張的賣房人，已經被迫躺平了，"看來只能慢慢來了，如果實在賣不出去就先留著吧"，孟濤嘆了一口氣，無奈地說。
（王鑫、孟濤皆為筆名）
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