在廣州樓市中，「賣一買一」是廣州中產階級家庭的標配。
作為購買力的中流砥柱、改善盤最喜歡的客戶， 「不太窮、不夠富」是這個群體的尷尬點。
結合讀者的交流和長期的樓市觀察，探長發現，越來越多的人難以把手裡的房子賣出去，置換週期變長。
大量的中產階級家庭，正處於「換房困境」。
為什麼「賣一買一」很難，我總結了以下十大核心原因。
1，基本盤：樓市行情變了，大量二手樓盤衝擊市場，流動性變差。
隨著樓市行情的不斷變化，一些中產階級家庭開始意識到單純的房產持有與財富保障無法畫等號。
在市場下行期，房產的流動性降低，導致賣房變得困難。過去值200萬的房子，現在150萬很有可能都找不到買家。
圖/ Pexels
以廣州為例，光是貝殼平台上，二手房源就超過14.59萬套，仍處於上升趨勢。激烈競爭下，中產階級家庭賣一買一的置換週期被拉長。
2，官方推動置換成本陸續降低，但真實成交成本依舊不小。
中產階級家庭在置換過程中面臨較高的交易成本，包括中介費、稅金、增值稅等，增加了置換的難度。
雖然這兩年以來，以北京為首的城市調整了中介費，但為了盡快促進成交，賣方依舊可能需要支付較高的中介費用。
3，塌方式降價，擊潰了置換家庭的防線。
由於供大於求的市場狀況，賣房中產階級在議價中處於弱勢地位，可能不得不接受低於預期的價格出售房產。
今年以來，廣州的科學城、知識城甚至是珠江新城、越秀學位房等都有業主在進一步降低售價成交。
大量的拋售案例說明，廣州仍處於買方市場，著急置換的中產家庭，不得不接受了較低的買家報價。
4，收入下降，中產現金流也不穩了。
雖然官方定義裡，廣州中產階級家庭並不少，但其實大家都是「無產」打工人。
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當下情勢，除了少數現金流充沛的家庭，大部分置換中產為了改善居住條件或子女教育等需求，不得不透過賣房來籌集資金。
5，官方的刺激政策影響正在迅速減弱。
今天，成都完全放開了限購，引爆輿論，這個中國二手成交最猛的網紅城市，歷時7年的限購區結束。
大量的新一線和二線城市實現裸奔。但私下交流中，探長發現地產業資深玩家都認為，政策調動能力慢慢減弱了。
強如香港的撤辣政策，也在狂歡一兩個月後進入衰退期，購買力見底。
有傳言稱，北上廣深也會在五一假期陸續放開限購政策，但以探長看來，廣深實際限購門檻足夠低，今年新政以來影響幾乎可以忽略不計。
中產家庭的置換計劃，等不到政策救市了。
6，樓市預期沒有回升，反而變差。
對公司的預期評估會影響股票價格，對樓市預期的評估影響買賣雙方的成交。
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從統計來看，樓市各方面資料都在第一季再度探底，大家預期進一步變差。
如果預期不樂觀，中產賣房更難。你越是更急於出售，買方就越可能持觀望態度。
7，到處是筍盤待售，社交平台賣房困難。
不管是抖音還是小紅書，探長經常都會刷到有人嘗試透過社交平台如等掛出房源，但這些平台的流量雖大，卻未必能精準匹配到有意向的買家，導致交易難以成功。
即便是各大房產號，在垂直流量的加持下，現在賣房也十分困難，更別說以娛樂為主的社交平台。
中產階級想賣一買一，談何容易。
8，租房子的中年人變多了。
如貝殼研究院的報告所示，全國重點40城租賃市場中，35歲以上的租客佔比正在迅速提升。
全國重點40城租客年齡佔比變化來源：貝殼研究院
2023年，重點40城35歲以上的租客佔比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點，是所有年齡層中增幅最大的，超過了25歲以下租客的佔比。
還是以2021年為基點。四大一線城市中，35歲以上房客的佔比「突飛猛進」。
一線城市35歲以上租客佔比及其變化，資料來源：貝殼研究院
這部分租屋漲幅在4%-6%，2023年北市佔比約45%、上海佔比約40%、深圳佔比約38%。廣州佔比最低，但也有約30%。
顯示中年族群也可能選擇租房而非購房，租房不再變得羞恥。
9，出生率下降，學區房號召力減弱。
出生率的下降影響了學區房的需求，一些家庭可能會推遲或重新考慮置換到學區房的計劃。
中國人口進入負成長趨勢不可逆，除了捆綁一二線優質教育資源的學區房能號召力雖然還在，但號召力遠不如當年。
最近諮詢探長越秀二手房置換的人中，很少考慮學區房，都以住得舒服為主。
10，大情勢下的經濟壓力，中產階級在萎縮。
經濟情勢的變化給中產階級家庭帶來巨大的壓力，導致大家都在這一輪調整中，重新評估自己的財務狀況和未來的規劃。
有的中產家庭為了保守起見，搞起了反向置換，賣大房子買小房子，進一步減輕經濟負擔。
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探長最近看了《瘋狂的信用》 ，這本書作者予龍是一位美國海龜，同時也是美國次貸市場從業者、金融危機參與者、見證人和受害者。
書裡邊有段關於中美兩國「中產階級」的描述很形象。它是這樣說的：
美國社會越來越不像橄欖型結構了，更像橡果，也就是一頭尖細並帶有突出的尖頂，底部則帶著難以擺脫的果托。
尖頂代表極少數巨富，果托代表窮人，附著在中間的中產階級身上。
這樣的社會結構在有充分養分供給的情況下，可以保持穩定，一旦養分不足，三個部分會因乾枯而相互脫離；
中國則更像是火箭形，即少數富豪在箭頭頂部，中產階級瘦小且難以界定，窮人在底部，但跟中產階級混在一起，沒有明確的界限。
這樣的社會結構非常流線型，適合高速飛行，但一旦速度慢下來就很難站穩。中國的社會結構表現出極高的階層流動性，但不穩定性同存。
被困在換房裡的中產階級家庭，十分貼合這段表述。
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