房子都有變老變舊的一天，該怎麼辦？
依照房地產快速發展期的做法，主要就是採取棚改安置方式拆遷老舊社區。數據顯示，2018年底已有1億多居民受惠，不少人因拆除獲得新居，同時還一夜致富。
但最近幾年因房地產市場下行，棚改拆除銳減。統計部門資料顯示，2022年及2023年棚改開工分別為134萬套、159萬套，分攤到各個城市就非常少了，平均到每座城市一年也就3-4個老小區能拆遷，連過去的零頭都不到。
原因都知道，地方債務高企，沒錢搞拆遷了。國家便推出了「老舊小區改造」的做法，從2020年開始發布老舊小區改造指導意見以來，每年大概有5萬多個老舊小區進入改造之列。但我們知道，改造主要是圍繞小區的外觀、管線、綠化、道路、安防等方面做相應升級，不能改變房屋的結構、戶型等，說白了，只能是面上的修修補補，不能從根本上建立房屋的現代居住功能。
所以，許多網友提出了需求，還是希望房屋能夠拆除重建。那麼，在地方沒錢的這個大環境下，這種願望能實現嗎？全國共富示範區浙江給了答案，可望推廣。
本月浙江省住建廳等多個部門聯合發布了《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》新規後，當天就有老小區提出申請，說明他們事先知道了這一件事，相關的資料都事先準備好了。
那麼，什麼是「原拆原建」呢？指的是原則上不會增加建築面積，但若缺少獨立衛浴、廚房等功能房間，改造設計時應增加相應功能區面積。流程上，先向土地管理部門申請，通過後就可拆遷建設。在「原拆原建」施工過程中，居民可獲得政府提供過渡期的租屋補貼，一直到建成交付搬遷入住。需要說明的是，由於老小區間間距、建築密度不符合現行住宅規範，重建小區的建築高度大致上會稍作提升。
在新規頒布後，全省各地積極回應，穩步推進。這項工作的實施，不僅改善了老舊小區居民的居住環境，也促進了社區的和諧與發展。登上網路熱搜的案例如杭州浙工新村，他們是每棟建築派遣一名代表成立自主更新委員會，向政府提交自主更新申請，早在去年11月就已經正式動工拆除。由此可以看出，有了這樣可操作的案例，也加速了「原拆原建」新規的出台。
事實上，我們不少老社區可藉鏡浙工新村的做法。資料顯示，這個老社區涉及548戶居民，共13棟7層建築。拆掉後，建7棟11層小高層住宅，綠化率提升到25%，還配置地下車位460個以及1500多平米的活動中心。在保障戶數不變的前提下，每戶套內面積仍依一定比例擴面。整個拆除建造費用是5.3億，政府支持更新資金0.6億元，業主自籌資金4.7億元，也就是網路上說的，平均每戶出資了近100萬元。
自主更新，原拆原建，帶來的好處是顯而易見的。
一方面是居住環境發生質變，另一方面，房產價值大幅提升。由於是自主更新，超額的利潤環節被砍掉了，大家在選材、戶型、節能等方面都有更嚴格的要求，住房品質比市面上的商品房只好不差。正常情況下，同地段的新房是老小區的價格的2倍，像浙工新村週邊的二手房價在3.5萬-3.8萬之間，100平米就是350萬-380萬。很顯然，每戶出100萬是很划算的事。
可以說，浙江這份改造指導新規，是實務檢驗的總結，具有非常強的操作性和引領效果。當然，浙江實施的「原拆原建」模式並不孤單。根據機構統計數據顯示，目前起碼有上海、北京、廣州、杭州等5個城市已顯示推進「原拆原建」的自主更新模式，這說明老小區「原拆原建」政策層面是支持的，現在唯一的障礙應是部分居民。為什麼這麼說呢？
原因很現實。一是，像浙工新村呈現的實力居民並不具有普遍性，說直白點，就是想"原拆原建"，但一個家庭也未必一下能拿出那麼大筆錢來。二是，無論是浙江，還是北京，在「原拆原建」的指導文件中均明確，要求拆除重建的同意率須達到90%以上，可這剩下的10%怎麼辦？他們可能是沒錢，也可能是不信任，難道工作就推不下去了嗎？
當然，也不是沒有解決之道。在一位不願透露姓名的業內人士看來，原拆原建符合多數願望，推進的民意基礎肯定是有的，但需處理「少部分人不同意」的問題。大家可別看這一小部分，主要涉及出錢蓋房的問題，不是小數目，並不是所有小區都有浙工新村的格局，甚至可以說，大部分小區都應沒有可能達到100%出錢同意率（一般需要出房產總值20%左右的款項）。所以，在他看來，不能只給居民一個選項，何況是資金這個容易卡殼難題，應該給居民更多選項。
如何做呢？都知道「原拆原建」肯定是受益的，直接體現就是房產大幅增值了，由此的啟發是，可增加貨幣安置和現房安置兩項。現房安置方面，政府給你可選樓盤，你看中可直接選，面積上可按照給予一定獎勵。而貨幣安置就很直接了，直接評估現有房產價值，按照拆遷賠付標準補償即可，這部分資金完全可由其他業主認購額外的「原拆原建」房而來。換言之，新社區還是按照原來的戶數面積建，不出拆建資金的房子就由小區有意向業主來買（價格基本與拆遷賠付款持平），肯定也是划算的。
這樣一來，各方需求都解決了，最重要的是資金問題迎刃而解，大家自然也都同意了。
筆者合計了一下，全國2000年前的老舊小區超20萬個，而且隨著時間推移，將有更多小區歸入老小區之列。擁有這些房子的人，大都自住的剛需，他們或許沒那麼多錢去買新房，加上「土地財政」落幕，地方上以後再也沒有那麼多資金去支持大規模拆遷，「原拆原建「無疑是給數以億計的居民一個明燈，實乃真正的房住不炒。可喜的是，大家一直期盼的「原拆原建」開始走向現實，隨著各城相關指導意見的出爐，意味著該項舉措將得到政府的政策支持和資金支持，走上可操作、易施行的規範化發展道路。
"原拆原建"，少了中間商賺差價，百姓樂見。
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