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這是熊貓貝貝的第2373篇原創文章
這篇文章，回歸我的本行，和大家聊聊房地產的話題。
2024年的當下，中國的房地產領域和樓市，具體是什麼樣的情況，恐怕不用多說。
從數據到現實，都透射出刺骨的寒意，各路炒房投機群也不鼓吹什麼「小陽春」和「金三銀四」了，畢竟現實教做人，行情會毒打。
就在全國房地產經濟從上到下各個領域還處於深度調整，市場表現普遍低迷的這麼一個背景下，卻出現了一些微妙，而又關鍵，並且，在全國範圍和房地產經濟發展歷程中，從未出現的新動向。
這幾個動向，非常有看頭，而且，所折射出來的一些關鍵信號和趨勢風向，或許，能讓對中國房地產經濟和樓市還抱有行情回歸幻想的群體和資金，再次受到沉重打擊。
一個，是繼南京虎踞北路4號5幢的自拆自建項目已實現交付以後，杭州也有相應案例在實際推進了。
一個，是浙江麗水，政策開始放風，允許個人拿地蓋房子賣房子了。
一個江蘇省會，一個浙江省會，硬是把房地產經濟市場化的路數給玩了。
江浙滬包郵區果然是中國歷來市場化經濟的排頭兵，要說這些地方長期富裕，真的是理由充分。
外行人看熱鬧，內行人看門道。
兩個動向，表面上似乎都是樓市個例，但所折射出來的一些關鍵訊號，並不簡單。
中國房地產經濟和樓市的轉折變化，或許，從這兩個動向開始，能夠進入一個實質的發力階段了？
值得關注，並且，值得拿出來和大家進行一個詳細討論和分析研究。
這篇文章，就將基於對中國樓市在2024年最新出現的這兩個動向詳細梳理，結合現實，從尊重常識，敬畏規律的角度出發，深入挖掘這些動向背後折射出來的關鍵趨勢信號，並對接下來，中國房地產經濟和樓市的幾個可能走向，進行一次有深度，有態度，有依據有據的專題討論和分析研究。
關注動向，掌握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。
本文已反覆自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。
內容有依有據，分析理性客觀。
硬核內容，錯過不再。
以微見著，洞察先機，掌握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，並且需要思考。
- 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀團體和寫作團體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕鬆愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
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圖片來源：頭條圖庫
1
全國第二例，老舊小區「自拆自建」迎來重大進展，怎麼看？
自拆自建，不是小事，裡面涉及的利益和法律規定複雜，所以，萬事起頭難，第一個吃螃蟹的案例，總是繞不開的：
2023年10月26、27日，全國首例由產權人自籌資金進行危房翻建的南京市虎踞北路4號5幢的業主們終於在搬進新翻建的房屋後，陸續拿到了產權證。
南京市虎踞北路4號5幢誕生於上世紀50年代，建築面積1890平方米，共21個自有產權人，5個產權單位。
2014年，該樓被鑑定為危房，業主為了改善居住環境，自發性組織起來，申請自拆自建。
翻建前的虎踞北路4號5幢外觀。圖源新京報
由於沒有先例，申請很難推進。直到2019年9月，《南京市城市危險房屋消險治理專案工作方案》推出才迎來轉機。鼓樓區政府為虎踞北路4號5幢的危樓治理計畫成立專班，由鼓樓區住房保障及房產局牽頭，區財政、城管、公安、建設等多個部門共同參與。 2020年7月，南京市規劃與自然資源局發布行政許可決定書，
業主們透過招標方式選擇了代建單位，並簽訂了合約。業主每平方公尺支付6000元左右的工程款，總計約1200萬元。
另外，還要支付土地出讓金、規劃費、消防費等約400萬元的費用，總共花費約1,600萬元。
2022年5月，新房子翻建完成，業主搬入新家。
9月15日，新京報記者走訪建成一年多的虎踞北路4號5幢。新京報記者李照攝
由於房屋結構、建築年限等要素與先前相比發生了變化，產權證需要更新，但交房一年後，業主們遲遲沒拿到新的產權證，這給急需賣房、過戶、小孩入學的業主造成了困擾。
2023年7月發布的《南京市城市更新中既有建築改造利用消防設計審查驗收改革實驗方案（2.0）》版，對「三原」項目的消防驗收作出明確規定，為消防驗收提供了依據。後來在各方的共同努力下，產權證問題終於快速解決。
由於該房係原地翻建，所以跟房產局溝通後，門牌號碼還是沿用原來的門牌號碼。
作為國內首個"自拆自建房"，業主拿到產權證具有典型意義。隨著城市的發展，房子老化的問題不可避免。就拿南京來說，主城一些建設比較早的社區，不少房齡都已經在30年以上。很多業主並不想離開居住了幾十年自己熟悉的老地方，但是老破小在市場上的流通性很差，不少銀行對於90年代以前的房子已經不提供商業貸款服務，更新和重建似乎成為了另外一種讓房子更新迭代的方法。
未來，也許有更多的「南京市虎踞北路4號5幢」湧現…
這個也許，沒有讓人等待很久，很快的，杭州就有具體項目，實施了跟進：
2024年初，浙江省建設廳等部門就《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試點）》 （下稱《指導意見》），明確相關流程和支持政策。
據悉，這是全國首個推出的推動老舊小區自主更新的指導意見。
圖片來源：見圖
《指導意見》從基本原則、組織執行、政策保障、工作要求等四個部分，提出政府引導、業主主體，因地制宜、分類指導，保障安全、優化流程，自願申報、試點先行等原則，探索建立科學、簡單、有效的管理流程與服務機制。
此外，該《指導意見》將於今年5月1日正式試行，這對全國城鎮老舊社區而言，具有極強的參考性。
而事實上，早在這則《指導意見》出台之前，杭州就已經有試驗案例。
它便是位於杭州拱 區朝暉六區的－浙工新村，也是目前全國首個由「居民主體，政府統籌」的城鎮老舊小區自主更新試點計畫。
該社區成立於1983年，至今已有超40年房齡，被納入有機更新範圍的房屋共13棟，涉及548戶居民，並且已於去年11月底正式開工。
根據公示，工程由杭州市拱疊區人民政府朝暉街道辦事處統籌組織，施工單位為拱 城發集團，並保證重建後原地置換的房屋套內面積與原房屋基本相等。
依工程設計方案，總建築面積約8.1萬㎡，地上建築面積約5.7萬㎡，地下約2.4萬㎡，新建「一老一小」活動中心等配套設施超2000㎡，新設地下車位450餘個，綠化率提升至25%以上。
根據官方公佈的效果圖來看，擬將新建為7棟11F的小高層，全部加裝電梯，人車分流。
浙工新村效果圖圖源：拱 發布
浙工新村效果圖圖源：拱 發布
至於出資金額，則與居民的房屋面積掛鉤。
兩大關鍵訊息：
一是，業主需自行承擔改造費用。
據拱邸區住建部門透露，原有住房的面積部分按1350元/㎡出資，其中不滿53㎡的房源，按照53㎡計算；每戶最多擴面20㎡，擴面部分對照週邊二手房、次新房小區估價出資，約34,520元/㎡ （依不同樓層、戶型、朝向等因素略有浮動） 。
圖片來源：網絡
二是，政府補貼。
根據計畫實施方案，業主為個人的，在房屋有機更新協議生效後，政府也會對原屋拆除給予補貼。
①原房裝飾裝修補貼，由評估機構評估決定。
②建設期臨時租屋補貼。租屋標準為：以本地段每月63元/㎡*原房建築面積計算，每戶每月補貼標準不低於3000元，不超過36個月。
圖片來源：網絡
以一個原產權面積為80㎡的房子為例。
在套內面積不變的原則下，再進行最多20㎡的市價擴面，那業主需承擔約100萬元改造費用；此外，他還能領到約10萬元的裝修補貼及臨時租房補貼。
那麼換算下來，相當於花費不到100萬的成本，即可在市中心住上媲美商品房的住宅，誰能說不香呢？
自拆自建，雖然涉及的過程，成本，還有規則環境頗為複雜，屬於經濟環境中實現路徑最難的一個選擇，也逐漸出現了越來越多的成功案例。
事情就是這麼一個事情，並不復雜，有依據，一目了然。
2024年4月，浙工新村施工現場（圖片來源：頭條圖庫）
2
首開先河：浙江麗水擬允許個人拿地蓋房子賣房，具體是怎麼一回事？
2024年4月26日，一個有點難以置信消息出現了：
圖片來源：見圖
底線重點：
1.地點：該市蓮都區碧湖新城16畝低密工程。
2023年自然資源部取消了遠郊住宅容積率1.0的限制，估計就是為了這個，這類低密度住宅計畫最適合建造豪宅別墅。
2、拿地：面向大眾客製化出讓，支持個人或多人聯合競買
很多人或許會覺得這是集體土地，不是的，這個是徵收過的國有土地，法理上是沒問題的。
為什麼要讓個人買呢？
因為開發商買不動了，地方前年已經靠地方城投平台左手倒右手了，去年底取消最高限價之後，拿出了最優質的地塊，土地出讓收入依然下滑嚴重。
圖片來源：見圖
以剛公佈的第一季財政收入來看：3 月土地出讓收入的當月年增率為-18.7%。
房企不夠，個人來湊。土地財政這碗飯，真的不是說不吃就能戒掉的。
3.賣房：建成後辦理產權證，後續支持透過二手房轉讓方式出售給他人
這次麗水賣地給個人，其實不只是自住：也是啟動民間力量去參與房地產鏈。
不得不說，這是以舊換新之後，地方再出的大招。
蚊子再小，也是肉。
民間大戶沒有房企那麼大規模，但是槓桿也比開發商小，真金白銀的投入拿地，積少成多，也是一個解決辦法。
4.更能進一步活化土地和休閒養老需求
什麼人會賣地自建豪宅？
對三四線本地富戶來說，肯定無法滿足需求。
週邊強二線，和全國一線城市的富人群體才是真正的目標群體，對於一個小城，這個規模其實可以了。
以北上深為例：一套千萬住宅，賣掉之後去麗水拿塊地自建豪宅，對於一些老人也是很有吸引力的。
不管是養老還是休閒，對地方消費都是帶動。
一石二鳥，賣地+消費，都實現了。
很多人沒有意識到，如果浙江麗水這個允許個人拿地建房賣房的事情推進落地順利，那麼對於中國未來的房地產經濟和樓市，將帶來多大的影響和改變。
客製化建築+土地市場化程度提高，螞蟻多了咬死大象，反正土地壟斷的規則之下，批發和零售對於地方政府都是一個樣的，傳統開發商存在的意義就沒有了。
沒有中間商，沒有槓桿利潤驅動，這對許多房價虛高，泡沫充盈的城市來說，是個很現實的挑戰。
浙江麗水雲和梯田（圖片來源：頭條圖庫）
3
訊號分析與趨勢研判：兩個動向折射的關鍵趨勢訊號，以及接下來樓市走向，怎麼看？
一個自拆自建，一個允許個人拿地建房賣房，實際上都指向了同一個可能趨勢，那就是在這一輪的房地產經濟週期轉折過程中，面對泡沫風險和原有模式規則之下的市場疲軟，一些新的方式和更高的市場化嘗試，開始出現了。
更重要的一點，不管是自拆自建，還是個人拿地蓋房子賣房，對開發商這個群體和資金載體來說，都不是好消息和好訊號。
自拆自建是自給自足；
個人拿地蓋房賣房是壟斷特權開放。
這就對有房價炒作衝動來實現銷售順利，並且具備土地資源撬動槓桿優勢的開發商，造成了全面的取代效應。
依照當下兩個動向的實際情況來看，後續全國更多城市下場跟進，可能性很高。
畢竟許多城市和地區對於土地財政的依賴是一方面，面對城市更新和舊城改造的要求也捉襟見肘，指望開發商是指望不上，老百姓和市場有意願，而且還能讓土地財政續續命，何樂而不為呢？
從經濟邏輯來看，這些動向都是好事；
但是從投機角度和價值邏輯出發，就一定不是好事了。
理性研判：如果舊房改造市場化和個人買地建房賣房得到進一步推廣，或許將對當下承壓的房價和低迷的樓市，形成進一步的壓力，甚至有刺破價格泡沫的風險。
自給自足在經濟環境中，是一種無敵的狀態，想要透過給農民賣糧食來獲利，是不符合經濟邏輯的。
留給只會蓋房，炒價格，包裝價值的開發商，時間不多了。
圖片來源：頭條圖庫
寫在最後：
結合幾個動向的深度分析，中國樓市的未來大局已定？
客觀來說，隨著近幾年房地產的調整，在眾多因素的影響之下，基本上可以確定，中國樓市的大局已經定了。
文章最後，分享幾點個人的思考和觀點，不一定對，權當拋磚引玉，供大家進行一個討論和參考就好：
首先來說，當下中國國家對樓市發展基調的定義仍是「房子是用來住的，不是用來炒的」。
建構房地產市場雙軌制，促進保障性住宅和商品房共同發展，未來將繼續加大保障性住宅的建設和供應。
樓市的政策基調未發生根本性改變，既然房住不炒，那麼自拆自建，還有個人買地建房賣房，就沒有利益和規模層面的阻礙存在了，這也是這幾個動向能夠推進實現的底層邏輯。
其次，回顧過房地產市場發展的十幾年，大家可以思考一下，房地產為何能快速發展？
房價究竟為何能夠快速上漲？
現在來回答這個問題並不太難，基本上可以理解是人口成長、都市化、經濟及居民收入的成長及擴張性的信貸政策等因素共振驅動的。
而到了今天，再看看這些因素，有多少能成為驅動房地產發展的正面因素？
似乎一切都在改變，一切都有點是今非昔比了。
人口由過去的快速成長轉變為了負成長，且老化逐漸加劇，這對樓市未來的影響無疑是非常致命的。
而經濟到了某個規模，在想要維持快速成長基本上是不可能，未來國內經濟進入中低速成長是大概率事件。所以大家就得慢慢習慣中低速發展對生活帶來的一些影響，例如收入的成長不再那麼快了，這也會潛移默化的影響大家的購屋能力。
習慣，價值觀，以及偏好，在不同的經濟階段和脈絡裡面，是一定需要適應的。
最後，隨著這些年住房供應的增加及需求的釋放，住房市場的供需關係也在幾年前就已經趨於平衡了。而隨著近些年住房供應的快速增加，但是需求也沒有明顯的變化情況下，市場已經開始供大於求了。
真需求和投機炒作需求，完全不是一回事。
沒有真正的需求支撐，投機炒作行為很難持續存在的。
供大於求已經不是秘密，強行製造需求有違經濟邏輯，當下中國樓市的情況是，買得起的不想買，有錢人不想接盤，真需求是買不起的。
從目前來看。樓市中長期供大於求的情況不會有太大的改變，未來大多數城市的房價很有可能會繼續陰跌，個別城市和區域的房價有可能會繼續上漲，但是也會極少數，且上漲的幅度也不會像過去一樣這麼大了。
等到市場化測試手段逐漸發力成勢，中國的房地產經濟和樓市，或將迎來完全不一樣的未來和玩法。
這就是一個產業和市場真正轉型的關鍵階段，這樣的階段，遠離市場，靜觀其表，一動不如一靜，才是明智的選擇。
以上，就是基於對當下中國樓市幾個最新微妙關鍵動向的梳理分析，進行的一次專題討論和分析研究內容，和各位頭條的讀者朋友們，進行一個交流和分享。
圖片來源：頭條圖庫
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