「老破小」集體回春？有小區成交創近3年新高

橙柿互動記者陸丹

杭州3月二手房小陽春的熱度，延續到了剛過去的「銀四」。

根據杭州貝殼研究院數據， 4月二手房網簽8402套，季減3月僅下滑1.8%。今年「金三銀四」單量共1.7萬單，4月住宅網簽均價2,9069元/平方米，季減3月均價下滑0.5%，較去年4月下滑了11.7%。可見，主打還是一個「以價換量」。

從4月喜人的成交數據和五一小長假不少房仲門市回饋的資訊來看，眼下最搶眼的房源爆了個冷門，來自杭州市中心的老小區。

房齡大、外立面老舊、停車難、沒電梯等原因，曾幾何時，「老破小」被現在的樓市購房主力「90後」「95後」嫌棄，處境尤為尷尬。然而，我們訪問了西湖區、拱頂區、上城區多位資深房仲，他們紛紛表示，近兩個月來，杭州市中心老破小集體回春，表現亮眼。如朝暉小區，4月成交量直接創了近3年的新高。

高性價比的市中心老社區房子

正在二手房市場快速流動

資料來源：杭州我愛我家

根據杭州我愛我家數據，4月，隨著閘弄口新村「原拆原建」傳聞的傳出，杭州房地產市場掀起了一波老小區自主更新民意調查的熱潮。

同時，老小區也在4月悄悄升溫，成交數據明顯回暖。在4月杭州二手房成交榜單上，多個市中心老社區霸榜。

其中，朝暉小區作為杭州典型的老社區，交易活躍度特別突出。

3月份，該小區成交了39套房源；而到了4月份，成交量幾乎翻倍，整個月份共成交了72套房源，這一交易量更是創下了2021年4月（90套）以來的小區成交新高。

其中朝暉七區更是以22套成交拔得頭籌。就價格來看，目前七區內兩房產品，套均總價約140-160萬元；三房的產品，總價約在190-220萬元。此外，一區、四區、六區4月各成交了8套，二區、五區各成交7套，三區、九區各成交6套，價格上，大部分小區維持在2.7-2.8萬元/平方米的成交單價，但較高峰期已經跌去了8000-9000元/平方米。

除朝暉小區外，城西方向的古蕩新村也在4月的榜單中佔據了重要地位。 4月共成交了19套房來源。東區和西區分別成交了8套和11套，成交價格分別為2.7-3萬元/平方公尺和2.3-2.6萬元/平方公尺。但相較於兩年前的價格，古蕩新村的房價也有了7,000-8,000元/平方公尺的回檔。

就連意向徵集開始後選擇大量撤牌的閘弄口新村，4月也成交了15套房源，或憑藉著「原拆原建」的預期，4月成交的多套房源均價已經突破3萬元+/平方米，最高一套成交均價更是達到了3.6萬元/平方米。而在此之前，社區大部分的房源是以2.6-2.8萬元/平方公尺的價格成交。

同時，受到學區效應的加持，採荷二小學區房夕照新村4月以14套的成交量同樣躋身榜單前二十。從價格來看，社區去年上半年的成交均價大部分在3.8-4.2萬元/平方米，部分房源成交價甚至一度達到4.9萬元/平方米，但最近兩個月的成交均價基本保持在3.6-3.9萬元/平方米。

「本次老舊小區的熱度提升，很重要的因素是浙江出台了全國首個推進城鎮老舊小區自主更新的政策，'原拆原建'的風向攪動了平靜多時的老舊小區市場。"一位原杭州老十八家房企的行銷中層告訴我們，成交最關鍵的還是價格「有誠意」 。「設想一下，有些地段不錯的老房子，面積在50平方米左右，公攤面積小，做兩房都寬裕，一百萬出頭的價格就能住進市中心，享受週邊成熟的配套，這對不少剛需來說是很好的'上車機會'"。

西湖區教職員路附近的仲介門市店長老徐告訴我們，近期成交的老社區房源，大部分都是50平方公尺左右的戶型，也證明如今的購屋者普遍預算不高，價格敏感度也更強。「很明顯，在高性價比的刺激下，杭州的老小區正在迅速流動起來。」他預測，這樣的勢頭在接下來的兩個月內還將持續體現。

近期也出現了部分北上廣深客戶來杭州買走十多套老破小，「這樣的情況確實有，外地客戶嗅到了一絲商機，加上老小區目前價格處於低位，性價比凸顯，吸引他們購買也是情理之中的事。也不多」。

杭州二手房呈現"兩頭熱，中間冷"

高總價改善型房源動能同樣顯現