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前兩天，鴻榮源胤璇取證，計劃推售129套122-127-189㎡的4-5房，整盤均價8.45萬/㎡，採用的策略是將小面積價格做低，大面積拉高從而達到平衡。
具體來說：
120多平的四房，均價8.17萬/㎡，總價最低909萬即可上車，套均總價1025萬。
189㎡五房，均價9.48萬/㎡，套均總價約1800萬。
時間節點：
提交資料：5月11日9:00 - 5月15日17:00·
凍資時間：5月11日9:00 - 5月15日20:00
凍資金額：100萬（中銀、農行、工行、建行、興業、招行）· 搖號時間：5月16日·公測選房：5月17日· 正式選房：5月18日10:00
這個項目優缺點明顯，價格明牌後，今天我們聊聊它
專案資訊
專案區位：
工程位於寶中中軸旁，是寶安及寶中最核心區域，週邊公共配套齊全。
專案基本資訊：
項目不大，佔地僅1.46萬方，由4棟組成，但業態豐富，涵蓋酒店、辦公、商業、住宅。總建面12.37萬方，其中辦公51687㎡、商業5000㎡、住宅20000㎡、酒店47000㎡。住宅只有2棟，總計148戶，其中，商品房131戶，出租型人才住房17戶（位於T4-01戶型，東北朝向)。
小區地小，業態又多，沒啥花園，住宅在小區的位置不佔優勢，比較邊角，加之高度較酒店、寫字樓矮不少，視野被擋的非常厲害，要在夾縫中掙扎，這個也是此專案住宅設計的主旋律。
外觀採用鋁板+類帷幕牆設計，從現場外觀呈現的品質來說，還不錯。
專案平面圖：
專案戶型：
戶型設計本身中規中矩，沒有大瑕疵，戶型設計整體思路上是趨利避害，盡可能減弱視覺擁擠或盡可能夾縫中有點視野。
T3棟得房率70.35%左右，T4棟得房率約73%左右，得房率不高。
127㎡四房兩衛
T3棟01戶型，套內面積約89平，得房率70.35%，與189㎡合拼成一棟，2T2戶，為兼顧視野，採用豎廳設計
客廳、主臥，東南向，夾縫中望出，但由於前方有T1棟，視野會比較堵；
其他次空間主要西北看龍光世紀
122㎡四房兩衛
集中在T4棟，共3條腿，2T3戶，01單獨一個戶型，02、03一個戶型。
套內面積89平左右，得房率73%左右
T4-01
4-19樓為租賃式保障房，20-33層為商品房。
客廳朝向東北望路，主臥和兩個次臥東南，試圖夾縫中找點視野，但由於人視野的廣度，前面擋著一堵牆，會比較堵。
另外，還有一間臥室特別小，所以這個戶型價格最低，950萬左右可以拿下。
T4-02/03
戶型相同，客廳、主臥+1個次臥都是西南朝向， 看花園；
差異主要在其他兩個次臥的朝向及視野，T4-02東南朝向，但「面壁」；T4-03望寶中中軸，西北朝向。價格上,03比02戶型同樓層貴65萬左右。
189㎡五房三衛
配套資源
公共配套：
地鐵口物業，緊鄰5號線寶華站，寶中最核心區域，寶安最頂級的公共配套資源都在旁邊。
教育配套：
計畫不遠處為海天學校－72班/3360學位的九年一貫制學校，隸屬於寶安中學（集團），為寶安區重點打造的學校，小學部已於2022年9月招生。
根據去年的學區劃分，計畫屬於該學區（以教育局為準）。
樓盤點評
專案優缺點都很明顯，最大的優點是區位與配套，另外鴻榮源的品質整體比較穩定和在線；缺點就是地小，沒什麼花園，商業業態比重過高，居住不存粹，視野堵，這些槽點會導致該樓盤未來天花板有限，市場接受度一般/小眾。
網路上都說倒掛，簡單套用不可取。
近幾個月，熙龍灣成交單價在12-13萬左右，壹方玖譽成交單價在13-14萬左右，單從單價的角度是有優勢，但項目素質不可同日而語。
189平，直接說結論，不推薦，這個總價段，不能有太大硬傷，沒有花園，還只配看路。
產品錯配，談不上倒掛，便宜買便宜賣，進入二手流通性也會是問題。
122/127平的四房，單價8萬左右，相當於該片區二手房近期2-3梯隊的成交單價，但戶型上較二手房集約，該片區二手房（普宅）集中開發於2004-2010年，已有15-20年的樓齡，主力戶型基本在100-120平的三房，四房基本上要130平左右起步。
從總價論，鴻榮源胤璇有一定優勢，產品更新，區位更好，但輸在小區，總價上900-1100萬左右上車四房，算不上吃虧，但也沒沾太多光。
優缺點都很明顯，看自己的需求點和痛點排序。
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