剛需、改善、豪宅這三種人潮各有各的買房障礙。
剛需，沒錢的人能買買不起。
改善，有點錢想換房，市場沒幾個就算稍微合格的改善新盤。
豪宅更不用說，想接著再買幾套，買不了。
於是呢？
三種人群裡面想買的買的已經買了。
沒買的裡面，是不想買的，或是想買買不了、買不起的。
購買力的口子就放不出去。
深圳樓市的各項指標，其實早已經開始觸底。
去年，深圳先後推出取消二手房指導價、施行認房不認貸和家庭二套首付7改4、取消750萬豪宅線等政策，刺激剛需、改善、豪宅三類人群進場。
取消二手房指導價，相當於把那隻幹預市場的無形的手撤掉。認房不認貸給剛需一次糾錯的機會，改善群體也因為首付降低、豪宅線取消，有了晉升豪宅的機會。
再加上今年春節前，深戶取消三年社保限制，非深戶社保5改3，政策繼續夯實底部。
成交量方面，也在去年就開始觸底。
2023年，1月深圳二手住宅過戶量1391套，2月過戶量2509套，3月過戶量3949套，合計7849套。過戶量是節節攀升的趨勢。
2024年，1月過戶量3463套，2月過戶量1785套，3月3840套，合計9088套。
刨除2月份過年的影響，數據是溫和放量的狀態。
包括錄得量也是這個走勢。錄得量統計的是買賣雙方簽約的數據，反映更即時的市場成交：
2023年，1月深圳二手房錄得量1818套，2月錄得量3552套，3月錄得量4943套，合計10313套，也是節節攀升的趨勢。
2024年，1月錄得量4147套，2月錄得量2399套，3月錄得量5196套，也是溫和放量的狀態。
市場已經在溫和放量。
在2023年，你去買房，仲介把你當大爺，賣房的人看到你眼冒桃心。
但現在，議價空間已經越來越小，撿漏機會也越來越少了。
深圳樓市的政策已經見底，成交量也在去年見底。
但大家仍然發現，市場好像沒有想像的那麼火？
因為購買力的口子還沒放出去。
沒錢的能買買不起，有點錢想換房的沒有好房子換，有錢人想買又買不了。
這導致市場少量的有效購買力，因為行情沒起來，出現情緒的分歧：
有的人認為房價會漲，有的人認為還會接著跌。
可是我們思考，到底是價值重要，還是情緒重要？
買房子就是一種博弈，如果你有能力，像我或我的學員那樣，確認好價值，就利用情緒的反覆波動，壓業主的價格。
不然，等到市場真的出現一致性共識的時候，你很容易追漲殺跌。
房地產市場常見的一種情況，是懂行的吊打不懂行的。
所以房產教育這種事情，有的人指責：
你教大家買對的房子，那就要有人賣掉對的房子。
你教大家賣錯的房子，那就要有人買錯的房子。
如何解決這個問題？
這其實不是問題。房子有五種屬性：投資、居住、圈層、學位、金融。
房子就像衣服，你喜歡、想買，還不夠，衣服的尺寸也得合適才行。
300萬預算、500萬預算、1000萬預算、2000萬或更高的預算，對應的板塊、樓盤都是不一樣的。
再細分到需求上面，500萬預算，你對投資、居住、圈圈、學位、金融的需求不同，對應的板塊、樓盤也有差異。
我一直跟我的學員強調，沒有錯的房子，只有買錯的人。
大家也一定要明白這一點。帳號後台、直播間一直有粉絲問，某某樓盤能不能買。
能不能買是個問題，但這個問題太大了。
你該關心的是，某某樓盤適不適合我。
這需要牽涉到你的許多訊息，所以我才一直希望大家有問題，不要只拿直播間的回答當答案，更得親自到線下見一面。
房子這種事情，你不能把決定權交給別人，尤其是一個連面都沒見過的人。
房地產現在已經進入分化市場，城市、板塊、樓盤都在分化，漲跌互現。
假如大家都能明白，什麼是能漲的房子，什麼是只能住的房子，什麼是品質高的房子，什麼是品質低的房子。
確實也能倒逼市場改革。
但這又很難。
所以買房被忽悠的事情很多。被某些人忽悠，被某些文章忽悠，被某些謠言忽悠，甚至因為誤讀某些文件導致自己誤判。
這些都是買錯房子的原因。
可是，你要推卸責任嗎？
為什麼不自己懂一點呢？
你想讓市場沒有忽悠，先從自己不被忽悠做起。
房子這件事情還不夠大嗎？
今天是五一勞動節，勞動節，勞動節，我常見到的是買房人過去一二十年積攢的勞動報酬，未來二三十年透支的勞動報酬，放到房子上面。
買房前，多想一想，盡量讓自己懂的多一點。
思考很苦，學習很累。可是三五十年的勞動也累啊！
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